Wohnung kaufen: Wo jetzt schon ein Durchschnittsgehalt reicht
In den 2010er Jahren stiegen die Immobilienpreise in Deutschland so stark, dass mittlerweile die meisten Großstädte für Durchschnittsverdiener unerschwinglich teuer geworden sind. Doch seit die Europäische Zentralbank 2022 begann, die Zinsen anzuheben, fielen die Preise. Im vergangenen Jahr ging es nach Angaben des Postbank Wohnatlas 2025 um durchschnittlich 0,6 Prozent nach unten. Das erscheint nicht viel, sind inflationsbereinigt aber schon fast 3 Prozent weniger. Zusammen mit gestiegenen Reallöhnen macht das also Wohnungen wieder erschwinglicher.
Wie in den Vorjahren haben wir deswegen analysiert, in welchen der 400 deutschen Städte und Landkreise sich ein Durchschnittsverdiener eine durchschnittliche Wohnung leisten könnte. Ein Durchschnittsverdiener bringt nach Angaben des IW Köln derzeit rund 2300 Euro netto pro Monat nach Hause. Als Single lebt er auf durchschnittlich 68 Quadratmetern. Für die sollte er nach Empfehlung von Experten nicht mehr als 30 Prozent seines Nettoeinkommens als Monatsrate ausgeben. Das wären also 690 Euro.
Um zu berechnen, wie hoch die Monatsraten in den einzelnen Regionen wären, nehmen wir die im Postbank Wohnatlas angegeben durchschnittlichen Quadratmeter-Preise je Stadt oder Landkreis. Den Preis für 68 Quadratmeter legen wir für eine Finanzierung zu Grunde, bei der Sie typische Nebenkosten wie Notar, Grundbucheintrag und Grunderwerbsteuer zahlen, 25 Prozent Eigentanteil miteinbringen und die restlichen 75 Prozent mit einer Annuität von sechs Prozent über 25 Jahre abbezahlen. Annuität ist dabei nichts anderes als die Summe von Kreditzins und Tilgung. Bei derzeit 3,5 Prozent Zinsen wäre das also eine Anfangstilgung von 2,5 Prozent.
Nur die Minderheit der Regionen ist erschwinglich
Unter diesen Bedingungen könnten Sie sich in 148 Regionen die beschriebene Wohnung leisten. Das ist – negativ betrachtet – noch immer die Minderheit in Deutschland. Zudem sind nur wenige Großstädte darunter. Dies sind Salzgitter in Niedersachsen, Bremerhaven in Bremen, die Ruhrpott-Städte Duisburg, Oberhause, Remscheid, Wuppertal, Gelsenkirchen, Hagen, Hamm und Herne in Nordrhein-Westfalen, Cottbus in Brandenburg, Chemnitz in Sachsen und Magdeburg in Sachsen-Anhalt. Hier reichen im besten Fall – in Chemnitz – schon 410 Euro im Monat für den Wohnungskauf.
Alle anderen Großstädte sind zu teuer. Bei manchen wie Krefeld mit 697 Euro notwendiger Monatsrate, Kaiserslautern mit 701 Euro und Mülheim an der Ruhr mit 713 Euro ist der Unterschied knapp. Gerade die großen Top-Städte sind aber außer jedweder Reichweite. In München an der Spitze braucht es für 68 Quadratmeter eine Monatsrate von wahnwitzigen 2484 Euro. In Frankfurt wären 1781 Euro erforderlich, in Berlin 1660 Euro, in Heidelberg 1494 Euro, in Freiburg im Breisgau 1475 Euro, in Potsdam 1465 Euro, in Düsseldorf 1453 Euro und in Köln 1417 Euro. Ironischerweise sind die Hauspreise damit in fünf der acht teuersten Städte sogar gesunken. Nur Köln, Heidelberg und Freiburg stemmen sich gegen den Trend.
Zu teuer für Durchschnittsverdiener sind nicht nur die Großstädte selbst, sondern auch ihre Speckgürtel. Die Landkreise um München, Berlin, Frankfurt, Köln oder Düsseldorf herum haben meist nur wenig geringere hohe Preise. Sehr teuer sind auch die Ferienregionen Deutschlands an der Nord- und Ostsee. Hier treiben vor allem die Preise auf den Inseln den Durchschnitt der Regionen nach oben. Nordfriesland, zu dem Sylt gehört, ist etwas mit ebenfalls mehr als 2400 Euro durchschnittlicher Monatsmiete die zweitteuerste Region des Landes. Dafür müssten Sie schon ein Nettogehalt von 8000 Euro und mehr im Monat nach Hause bringen. Hinzu kommen Landkreise am südlichen Ende Deutschlands. Hier sind es entweder die beliebten Voralpenregionen oder die nahe Schweiz, die für hohe Preise sorgen.
44 Regionen sind bezahlbar geworden
Von den 37 kreisfreien Mittelstädten mit maximal 100.000 Einwohnern sind 27 für Durchschnittsverdiener nicht zu bezahlen. Die meisten davon liegen in Bayern. An der Spitze steht Rosenheim mit 1364 Euro notwendiger Monatsrate vor Landshut mit 1274 Euro und Bamberg mit 1159 Euro. Zu den bezahlbaren Mittelstädten gehören etwa Neumünster in Schleswig-Holstein, Emden und Wilhelmshaven in Niedersachsen, Pirmasens in Rheinland-Pfalz, Hof in Bayern, Dessau-Roßlau in Sachsen-Anhalt sowie Gera und Suhl in Thüringen.
Die Zahl von 148 für Durchschnittsverdiener bezahlbaren Regionen lässt sich aber auch positiv lesen, denn damit ist sie um 44 Regionen größer als noch vor einem Jahr. Wir haben diese in der Grafik gesondert eingefärbt. Die Zahl der Orte in Deutschland, in denen Sie sich eine Wohnung leisten können, wächst damit. Gegenüber dem Stand von vor zwei Jahren sind es sogar schon 55 Regionen mehr. Mit Wolfsburg in Niedersachsen, sowie Mönchengladbach, Bottrop und Bochum in Nordrhein-Westfalen sind gleich vier Großstädte hinzugekommen. Während die Hauspreise in Wolfsburg mit 6,4 Prozent eklatant und in Mönchengladbach mit 1,2 Prozent immer noch deutlich gefallen sind, sind sie in den anderen beiden Städten sogar noch leicht gestiegen – inflationsbereinigt aber deutlich langsamer als die Realeinkommen.
Mit Delmenhorst in Niedersachsen und Zweibrücken in Rheinland-Pfalz sind zudem zwei Mittelstädte von unbezahlbar zu erschwinglich gewechselt. Die restlichen 38 neuen Regionen sind allesamt ländliche Kreise. Neun davon stammen aus Bayern, etwa der Landkreise Bayreuth, acht aus Nordrhein-Westfalen, etwa der Landkreis Euskirchen und sieben aus Niedersachsen wie der Landkreis Göttingen. Die restlichen verteilen sich auf Hessen, Rheinland-Pfalz, das Saarland, Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen.