Wer in Deutschland ein Haus oder eine Wohnung kauft, muss im Schnitt zusätzlich zum Kaufpreis bis zu zehn Prozent einkalkulieren. Diese Kaufnebenkosten setzen sich aus mehreren Posten zusammen:
- Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent (Bayern) und 6,5 Prozent (z. B. in NRW, Brandenburg).
- Maklercourtage: Meist sind es für jede Partei rund 3,57 Prozent vom Kaufpreis (drei Prozent plus Mehrwertsteuer). Seit 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer diesen Posten von ursprünglich 7,14 Prozent.
- Notar- und Grundbuchkosten: rund 1,5 bis zwei Prozent.
- Zusätzliche Gebühren (z. B. Eintragungen, Vollstreckungserklärungen)
Besonders ärgerlich: Wenn die Immobilienpreise steigen, treibt das automatisch auch die Nebenkosten nach oben. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro kann dieser Posten also leicht mehr als 45.000 Euro ausmachen. Weil die Banken die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mitfinanzieren, muss diese Summe als Eigenkapital vorhanden sein.
Im Wahlkampf versprach Bundeskanzler Friedrich Merz: „Wer normal verdient, muss sich ein normales Eigenheim leisten können.“ Merz sprach damals von Entlastungen bei der Grunderwerbsteuer. Doch im Koalitionsvertrag komme das Thema nicht vor, moniert die „Welt“. Stattdessen fänden sich nur vage Pläne zur Förderung von Neubau und Eigenkapitalhilfen.
Wie Käufer ihre Kaufnebenkosten senken können
Immobilienexperten sehen in den Nebenkosten mittlerweile die größte Hürde auf dem Weg ins Eigenheim. „Haushalte mit einem Haushaltsvorstand im Alter von 35 bis 44 Jahren haben durchschnittlich nur ein Finanzvermögen von knapp 23.000 Euro“, sagte Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln der „Welt“. Das reiche oft nicht einmal für die Grunderwerbsteuer aus. Die Bundesländer selbst haben das Problem in den vergangenen Jahren verschärft, weil sie die Grundsteuersätze angehoben haben. So stieg der Satz in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen seit der Föderalismusreform im Jahr 2006 auf 6,5 Prozent. Lediglich Bayern blieb bei 3,5 Prozent.
Doch es gibt Hebel, mit denen Immobilienkäufer trotzdem bei den Kaufnebenkosten sparen können:
1. Makler vermeiden oder günstiger beauftragen
- Direktkauf vom Eigentümer spart die übliche Käufercourtage von rund 3,57 Prozent. Allerdings ist dieser Weg für Laien, die zum ersten Mal eine Immobilie kaufen, nicht zu empfehlen, da im Gebäude versteckte Mängel lauern können.
- Hybrid-Makler wie die Internet-Plattformen Homeday oder McMakler arbeiten digital und bieten günstigere Provisionssätze.
- Verhandeln lohnt sich. Vor allem bei geringer Nachfrage oder Privatverkäufen geben Makler manchmal Nachlässe. Auch Makler von regionalen Banken sind manchmal günstiger als freie Maklerbüros.
2. Grunderwerbsteuer clever reduzieren
- Erbpacht-Immobilien kaufen: Da der Käufer der Immobilie nicht zugleich Besitzer des Grundstücks wird, fällt keine Steuer auf den Grundstückswert an. Damit ist die Grunderwerbsteuer entsprechend geringer.
- Kaufpreis aufteilen: In manchen Bundesländern lässt sich die Steuerlast senken, wenn Mobiliar (z. B. Einbauküche, Einbauschränke oder größere Möbel, die mit verkauft werden) gesondert ausgewiesen wird. Auch besondere Ausstattungsdetails wie elektrische Rollläden oder eine fest verbaute Klimaanlage können mitunter separat ausgewiesen werden.
Wichtig: Käufer sollten es mit den Abzügen nicht übertreiben. Das Inventar muss mit einem angemessenen Preis bewertet werden und berücksichtigen, dass es sich um gebrauchte Güter handelt. Der Verkäufer muss dieser Auflistung zustimmen, schließlich steht sie mit im Kaufvertrag. Zur Höhe gilt in Notarkreisen eine Faustregel, wonach Finanzämter in der Regel keine Fragen stellen, wenn auf diese Weise zehn bis maximal 15 Prozent des Kaufpreises angezogen werden.
3. Notarkosten gezielt senken
- Lassen Sie die Grundschuld nur beglaubigen statt beurkunden. Oft reicht das aus. Dieses Vorgehen spart eineinhalb Gebührensätze ein, sodass die Notarkosten auf 0,6 bis ein Prozent des Kaufpreises sinken. Das kann schnell mehrere hundert Euro ausmachen.
4. Verkäufer an den Nebenkosten beteiligen
- Gerade in ländlichen Lagen oder bei älteren Objekten haben Käufer mehr Verhandlungsspielraum.
- Es ist möglich, dass der Verkäufer Notarkosten, Maklercourtage oder die Grundbuchgebühren übernimmt. Das senkt zwar nicht die Nebenkosten und der Kaufpreis steigt. Oft ist es dann aber eher möglich, diesen über die Bank zu refinanzieren.
Wie könnte die Politik die Nebenkosten für Käufer senken?
Experten wie das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) sowie das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) fordern unter anderem:
- Bestellerprinzip für Makler: Nur wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn.
- Steuerfreibeträge für Erstkäufer: Das ist in anderen EU-Ländern bereits üblich.
- Digitalisierung des Grundbuchverfahrens: Das würde mehr Tempo und geringere Kosten bedeuten.
- Geregelte Preisverzeichnisse für Notare und Makler: Das führt zu mehr Transparenz und weniger Abzocke.
Fazit: Der Schlüssel liegt im Eigenengagement
Kaufnebenkosten bleiben ein Bremsklotz – besonders für junge Familien und Normalverdiener. Wer den Traum vom Eigenheim dennoch verwirklichen will, sollte gezielt nach provisionsfreien Objekten suchen, Notarkosten optimieren, Objekte mit Erbpacht prüfen und jeden Gebührenposten verhandeln. Der Staat bislang kaum mithilft, müssen Käufer smarter agieren. Damit sie am Ende Tausende Euro sparen.