Immobilienpreise steigen: Wo Sie noch bezahlbare Wohnungen finden
Haben Sie sich vor einem Jahr überlegt, eine Wohnung in Jena zu kaufen und es nicht getan oder müssen Sie dieses Jahr aus welchem Grund auch immer dorthin ziehen? Dann dürfen Sie sich jetzt ärgern, denn in keiner anderen Großstadt in Deutschland sind die Kaufpreise für Immobilien seit Januar 2024 stärker gestiegen als in der ostdeutschen Universitätsstadt. Um satte 11 Prozent auf 3551 Euro gingen die Kosten für einen Quadratmeter hier nach oben. Die Daten stammen aus einer Auswertung des Immobilienportals Immowelt. Jena schafft es damit sogar, von einer vor Jahren noch unterdurchschnittlich teuren Stadt zu einer überdurchschnittlich teuren Stadt zu werden.
Nun ist die Anzahl derer, die sich ausgerechnet dort eine Wohnung kaufen wollen, wohl begrenzt. Schließlich hat Jena auch nur 111.000 Einwohner.
- Doch die Stadt in Thüringen steht stellvertretend für einen Trend, den Immowelt ausgemacht hat: In 72 von 81 Großstädten steigen die Preise.
- Im Schnitt ging es um 4,0 Prozent nach oben, also stärker als die Inflationsrate, welche im gleichen Zeitraum bei 2,3 Prozent lag.
Das ist gut für Hausbesitzer, die den Wert Ihrer Immobilie damit steigern konnten, und schlecht für alle Kaufinteressenten, die jetzt mehr Geld für den Hauskauf hinlegen müssen.
Nach Jena stiegen die Preise dabei am stärksten in:
- Solingen, Remscheid, Wuppertal und Mainz mit je 10 Prozent, sowie in
- Münster mit 9 Prozent.
Überdurchschnittlich ging es auch in den meisten der Top-7-Städte nach oben.
- München und Frankfurt am Main führen hier mit 6 Prozent Preissteigerung.
- Düsseldorf und Stuttgart folgen mit 5 Prozent,
- Hamburg mit 4 Prozent.
- Lediglich in Köln stiegen die Preise mit 3 Prozent schwächer als im Durchschnitt.
- In Berlin sanken sie sogar um marginale sieben Euro oder 0,1 Prozent sanken.
Hier sinken die Preise
Damit gehört die Hauptstadt zu nur 9 Großstädten in Deutschland, die sich gegen den Trend wenden.
- Am stärksten sanken die Kaufpreise in Göttingen in Niedersachsen, wo es um rund 7 Prozent nach unten ging.
- In Chemnitz wurden Immobilien im Schnitt um 5 Prozent günstiger.
- In Siegen in Nordrhein-Westfalen um 4 Prozent.
- In Saarbrücken um 3 Prozent.
- In Sachsen-Anhalts Hauptstadt Magdeburg sanken die Preise rund 2 Prozent.
Cottbus und Duisburg verbuchen eine minimale Verbesserung um 0,2 Prozent.
Obwohl die Kaufpreise in so vielen Städten im Jahresvergleich gestiegen sind, liegen sie mit Ausnahme Jenas immer noch unter dem Niveau von Juni 2022. Im Schnitt sparen Sie beim Hauskauf in den 81 Städten heute 9 Prozent gegenüber den Preisen von vor zweieinhalb Jahren.
- Die größte Ersparnis gibt es in Kiel (-18 Prozent).
- Dahinter folgen Göttingen und Fürth (je -17 Prozent) vor
- Rostock (-16 Prozent).
Der Trend gilt auch die Top-Städte.
- Stuttgart mit -15 Prozent,
- Düsseldorf mit -14 Prozent,
- München mit -13 Prozent,
- Frankfurt und Köln mit je -11 Prozent und
- Hamburg mit -10 Prozent liegen alle über dem Bundesdurchschnitt.
- Lediglich in Berlin sanken die Preise mit 6 Prozent nicht so stark wie im Rest des Landes.
Der Zeitpunkt ist nicht zufällig gewählt. Der Abschwung der Immobilienpreise steht in Zusammenhang mit der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB). Die erhöhte die Zinsen erstmals im Juli 2022 von ihrem jahrelangen Nullpunkt in mehreren Schritten auf bis zu 4,5 Prozent im September 2023. Weil dadurch auch die Zinsen für Immobilienkredite von durchschnittlich 1,0 auf teils mehr als 4 Prozent anzogen, verteuerte sich der Hauskauf erheblich. Verkäufern blieb also wenig anderes übrig als die Kaufpreise zu senken, wenn sie noch Käufer finden wollten.
Dass die Preise jetzt wieder anziehen, steht ebenfalls mit der Zinspolitik in Verbindung. Seit eben September 2023 hat die EZB den Leitzins wieder schrittweise von 4,5 auf 2,75 Prozent gesenkt und weitere Schritte dieser Art angekündigt. Die Immobilienzinsen haben diesen Schritt bisher allerdings nicht mitgemacht. Nach Angaben des Finanzierers Interhyp sank der durchschnittliche Zinssatz für Kredite mit 15-jähriger Zinsbindung lediglich von 3,6 auf 3,5 Prozent von Januar 2024 bis heute.
Finanzierung kostet immer mehr
Für Hauskäufer sind das schlechte Nachrichten. Die 9 Prozent Rückgang bei den Kaufkosten waren bereits nicht genug, um die steigenden Zinsen auszugleichen. Für ein Haus mit einem Wert von 400.000 Euro hätten Sie noch im Sommer 2022 bei 20 Prozent Eigenkapital (80.000 Euro) und 1,0 Prozent Zinsen und 6 Prozent Annuität eine Monatsrate von 1600 Euro über 18,3 Jahre gezahlt. Dabei wären Zinskosten von 31.805 Euro aufgelaufen. Der Gesamtpreis hätte also bei 431.805 Euro gelegen.
Im Januar 2024 mit 9 Prozent geringerem Hauspreis und 3,6 Prozent Zinsen hätte die Rechnung bei gleichbleibender Monatsrate so ausgehen:
- Kaufpreis 364.000 Euro (-36.000 Euro)
- Eigenkapital 72.800 Euro (-7200 Euro)
- Kreditsumme 291.200 Euro (-28.800 Euro)
- Laufzeit: 22,3 Jahre (+4 Jahre)
- Zinskosten 137.487 Euro (+105.682 Euro)
- Gesamtkosten 501.487 Euro (+69.682 Euro) oder plus 16 Prozent
Mit den jetzt steigenden Immobilienpreisen in Großstädten bei gleichzeitig kaum sinkenden Zinsen wird es also noch einmal deutlich teurer. Mit dem durchschnittlichen Anstieg von 4,0 Prozent gegenüber dem Vorjahr und 3,5 Prozent Zinsen sieht die Rechnung jetzt so aus:
- Kaufpreis 378.560 Euro (+14.560 Euro)
- Eigenkapital 75.712 Euro (+2912 Euro)
- Kreditsumme 302.848 Euro (+11648 Euro)
- Laufzeit: 23,3 Jahre (+1 Jahr)
- Zinskosten 145.381 Euro (+7894 Euro)
- Gesamtkosten 523.941 Euro (+22.454 Euro) oder plus 4 Prozent
Nicht eingerechnet sind dabei die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Makler und Notar. Allerdings würden diese nur die absoluten Zahlen verändern. Die relative Kostensteigerung von 16 Prozent von 2022 bis 2024 und 4 Prozent von 2024 auf 2025 schwankt unabhängig der gesamten Kaufkosten kaum. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro wäre also seit 2022 in der Finanzierung rund 21 Prozent teurer geworden – zumindest im Durchschnitt von 81 Großstädten.