So viel müssen Sie verdienen, um sich in Deutschland eine Wohnung kaufen zu können
Die typische deutsche Eigentumswohnung, die sich Menschen kaufen, ist 80 Quadratmeter groß. Im Bundesdurchschnitt zahlen Sie dafür nach Angaben des Postbank-Wohnatlas‘ 2025 rund 231.000 Euro. Hinzu kommen Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent), der Grundbucheintrag und der Notar. So landen Sie im Schnitt bei insgesamt 260.000 Euro Gesamtkosten. Diese kann so gut wie niemand aus der eigenen Tasche bezahlen, es ist also ein Kredit notwendig. Typischerweise wird der Kaufpreis in Deutschland zu 25 Prozent aus dem Eigenkapital bezahlt. Die restlichen 75 Prozent der Kaufkosten laufen als Kredit und werden derzeit im Schnitt mit rund 3,5 Prozent Zinsen und einer Anfangstilgung von 2,5 Prozent bedient. So ergibt sich eine durchschnittliche Monatsrate von 973 Euro, die zu zahlen wäre – über eine Laufzeit von etwa 25 Jahren, sofern der Käufer die Zinsen so lange festschreiben lässt.
Um sich eine solche Monatsrate leisten zu können, ohne sich finanziell zu verausgaben, raten Experten dazu, dass Sie maximal 30 Prozent Ihres Nettogehalts für die Finanzierung ausgeben. Damit die genannten 973 Euro diese Schwelle nicht überschreiten, müssten Sie also mindestens 3243 Euro netto pro Monat verdienen. Das liegt ein gutes Stück über dem deutschen Median, der zuletzt bei rund 2750 Euro netto für Alleinlebende mit Vollzeitjob lag.
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In einigen Landkreisen reicht schon der Mindestlohn
Doch es ist eben auch nur ein Durchschnittswert für alle 400 Städte und Landkreise in Deutschland. Im super-teuren München ist eine Wohnung weit weniger erschwinglich als auf dem platten sächsischen Land – mit vielen Abstufungen zwischen diesen beiden Extremen. Wir haben deswegen nach den Daten des Postbank Wohnatlas 2025 ausgerechnet, wie hoch Ihr Einkommen in jeder Region jeweils sein müsste, damit Sie sich eine 80 Quadratmeter große Wohnung leisten können, dabei aber nicht mehr als 30 Prozent Ihres Nettoeinkommens für die Monatsrate ausgeben.
Am wenigsten müssen Sie natürlich dort verdienen, wo die Kaufpreise am geringsten sind. Das betrifft meist ländliche Regionen in Ostdeutschland. Günstiger Spitzenreiter ist etwa der sächsische Vogtlandkreis. Hier zahlen Sie für eine 80-Quadratmeter-Eigentumswohnung mit Nebenkosten gerade einmal 82.791 Euro im Schnitt. Dafür reicht schon eine Monatsrate von 310 Euro und somit ein monatliches Bruttoeinkommen von 1333 Euro. Dieses Einkommen erreichen 94 Prozent der deutschen Haushalte, fast jeder könnte sich also Eigentum im Vogtlandkreis leisten - sofern er in der strukturschwachen Region einen Job findet. Ähnlich günstig sind der Landkreis Greiz in Thüringen, der Landkreis Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt und der Erzgebirgskreis in Sachsen. Hier reichen monatliche Bruttoeinkommen von 1368 Euro beziehungsweise 1452 und 1456 Euro.
In all diesen Fällen müssten Sie aber meist in kleineren Dörfern und Gemeinden auf dem Land wohnen. Wer in eine Großstadt ziehen möchte, der muss mindestens 2273 Euro brutto pro Monat verdienen. Damit könnten Sie Monatsrate für eine Wohnung im sächsischen Chemnitz bezahlen. Sie beträgt unter unseren Annahmen 482 Euro. Salzgitter in Niedersachsen wäre die günstigste westdeutsche Großstadt. Hier reichen 2611 Euro brutto im Monat. In Gelsenkirchen in NRW sind es 2708 Euro und in Bremerhaven 2900 Euro.
Dazwischen liegen einige günstige Mittelstädte mit weniger als 100.000 Einwohnern, die meisten aber auch wieder im Osten des Landes. Dazu gehören etwa Gera in Thüringen (1690 Euro), Dessau-Roßlau in Sachsen-Anhalt (2356 Euro) und Suhl in Thüringen (2416 Euro). In Westdeutschland kommt Pirmasens in Rheinland-Pfalz mit 2006 Euro hinzu.
Je größer die Stadt, desto teurer wird es
Mit einem deutschen Durchschnittseinkommen von rund 4300 Euro brutto pro Monat stehen Ihnen bereits 147 der 400 deutschen Regionen offen. Etwa Großstädte wie Wolfsburg in Niedersachsen (4182 Euro), Bochum (4092 Euro) und Mönchengladbach (3823 Euro) in Nordrhein-Westfalen, Neumünster in Schleswig-Holstein (3800 Euro), Hof in Bayern (3648 Euro), Cottbus in Brandenburg (3984 Euro) sowie viele Städte in und um das Ruhrgebiet.
Gut betucht müssen Sie hingegen sein, wenn Sie in die größten Städte des Landes ziehen wollen. Von den zehn Top-Städten ist Dortmund noch die günstigste, doch selbst hier brauchen Sie schon ein Bruttoeinkommen von 4748 Euro, also leicht über dem Bundesdurchschnitt. In Bremen sind es 5119 Euro und in Leipzig 6235 Euro. Ab da geht es steil nach oben: Für 80 Quadratmeter in Stuttgart sollten Sie bereits 9635 Euro verdienen, in Köln 10.213 Euro, in Düsseldorf 10.509 Euro und in Berlin 13.069 Euro. Frankfurt am Main ist mit 13.069 Euro mittlerweile die drittteuerste der deutschen Metropolen, davor landen noch Hamburg mit 13.079 Euro und der Spitzenreiter München mit 18.520 Euro.
Es gibt aber noch viele andere, für Normalverdiener unerschwinglich teure Regionen in Deutschland. Unter den Städten gehören dazu etwa Heidelberg (10.845 Euro) und Freiburg im Breisgau (10.682 Euro), beide in Baden-Württemberg sowie Potsdam in Brandenburg (10.509 Euro). Unter den Landkreisen sind die notwendigen Bruttoeinkommen vor allem in den Ferienregionen an der Nord- und Ostseeküste sowie rund um München am teuersten. Spitzenreiter sind hier die Landkreise Nordfriesland (18.016 Euro), Miesbach in Bayern (16.422 Euro) und der Landkreis München (13.966 Euro) sowie der Landkreis Aurich in Niedersachsen (13.104 Euro).
So stemmen Sie den Hauskauf auch in teuren Regionen
Dies zeigt, dass der Hauskauf für eine Einzelperson in Deutschland in den meisten Regionen mit einem durchschnittlichen Gehalt nicht mehr möglich ist. Um ihn trotzdem zu stemmen, gibt es mehrere Möglichkeiten:
- Sie finden eine günstigere Wohnung. Schließlich operieren wir hier mit Durchschnittsdaten, es muss also in jeder Region auch 80-Quadratmeter-Wohnungen zu niedrigeren Preisen geben. Aber Vorsicht: Ein niedriger Preis kann oft auch schlechtere Qualität oder eine ungünstige Lage bedeuten. Vielleicht wohnen Sie dann direkt an einer Hauptstraße oder in einem Gebäude mit schlechter Schall- oder Wärmedämmung.
- Sie wohnen in einer kleineren Wohnung. Unsere Rechnung gilt für 80 Quadratmeter. Wenn Sie als Single auch auf 40 Quadratmetern gut leben können, dann brauchen Sie entsprechend weniger Bruttoeinkommen, um die 30--Prozent-Regel nicht zu verletzen. Aber dann sollten Sie sich auch fragen, ob sich der Kauf der Wohnung lohnt oder Sie doch besser zur Miete irgendwo einziehen.
- Sie geben mehr als 30 Prozent Ihres Nettoeinkommens für die Miete aus. Das widerspricht zwar dem Rat von Finanzexperten, aber unter Umständen bleibt Ihnen in besonders teuren Städten wenig anderes übrig. Umfragen zeigen, dass Menschen in München etwa oft 50 Prozent Ihres Nettoeinkommens allein für die Wohnungsmiete bezahlen. Dazu würden wir zwar nicht raten, wenn Sie sonst sparsam genug leben, geht das aber.
- Sie wohnen nicht allein. Die bisherigen Rechnungen gehen von einem Single aus, der allein in einer Wohnung auf 80 Quadratmetern wohnt. Wenn Sie aber mit einem Partner oder Freunden zusammenziehen, dann verringert sich die Wohnfläche pro Person deutlich. In Zwei-Personen-Haushalten sinkt die Wohnfläche pro Person laut Statistischem Bundesamt schon auf 52 Quadratmeter, bei drei Personen sind es nur noch 38. Das liegt daran, dass Gemeinschaftsräume wie Bad oder Küche nicht für jede Person einzeln benötigt werden. Entsprechend sinkt mit der Wohnfläche auch das notwendige Bruttoeinkommen. Zu zweit sparen Sie pro Person bereits fast 25 Prozent der Kosten, zu dritt sind es 45 Prozent.