Генплан - еще не повод для пониженной налоговой ставки на участки под объекты ЖКХ, указал ВС

Тот факт, что участки не могут быть заняты ничем иным, не дает права на ставку 0,3%. Для льготной ставки участки под инфраструктуру ЖКХ должны быть фактически заняты ею, отметил ВС.

Пока генплан – только план

Предприниматель имеет в своей собственности ряд земельных участков. Изначально он приобрёл 4 сельхозучастка, затем они были разделены с присвоением разрешенного использования некоторым участкам – под ИЖС, а некоторым – под коммунальную инфраструктуру, под уличную дорожную сеть.

Участки сданы в аренду сторонней организации. По генплану они предназначены, соответственно, под жилую застройку и для обеспечения жизнедеятельности населённых пунктов и эксплуатации жилфонда. При этом план застройки территории в спорный период пребывал только в стадии плана, и участки пустовали. 

Исходя из требований НК, пониженная ставка применяется к участкам, предназначенным под жилую застройку (при этом нет требования о фактическом наличии жилых объектов, достаточно факта назначения), или – занятым жильем или объектами инфраструктуры ЖКХ (то есть, объекты инфраструктуры должны фактически присутствовать). Исключение – для используемых в бизнесе участков под ИЖС: в этом случае пониженной ставки не будет. 

"Я знаю, город будет"

Налоговая начислила предпринимателю налог на все участки по ставке 1,5%. Арбитражные суды трёх инстанций оставили 1,5% для участков под ИЖС, поскольку имеет место их коммерческое использование собственником (сдача в аренду). Характер сделок с имуществом, а именно, приобретение единого участка с последующим его разделением на множество новых, переоформление разрешенного вида использования свидетельствуют именно о предпринимательской цели использования. А это в силу прямого указания НК отменяет пониженную ставку для участка под ИЖС. Несмотря на то, что ИП только лишь владеет активом, и участки не заняты, личных целей использования не усматривается. А для льготы нужны именно личные цели – такие же выводы ВС два года назад впервые сделал в отношении участков под ИЖС, пассивно принадлежащих организации (теперь, еще раз напомним, фигурант спора – ИП, а не фирма).

Вместе с тем, суды снизили налоговую ставку для других участков – под коммунальную инфраструктуру. Они должны облагаться по ставке 0,3%, указали суды, поскольку нет доказательств, что участки не относятся к участкам под инфраструктуру ЖКХ. По генплану планируется занять их коммунальными объектами, парковками, зонами отдыха, детскими площадками. "Использование этих участков направлено на обеспечение жизнедеятельности населённых пунктов", – указали суды.

Надо полагать, ничем иным эти участки заняты быть не могут. Так что, даже пока они только ждут, пока дело дойдет до их освоения, можно считать, что они уже служат заявленной цели, видимо, сочли суды.

Ждешь застройки – плати больше

Однако налоговики обратились в Верховный суд, и ВС указал, что факт использования налогоплательщиком участков в соответствии с видом разрешённого использования имеет существенное значение для установления наличия у него права на применение пониженной ставки налога. Право на неё ВС признал только в случае, если использование участка отвечает требованиям его целевого назначения. 

В отношении участков под объекты ЖКХ выводы арбитражных судов ВС опроверг. Нет подтверждения того, что данные участки используются при строительстве соответствующих объектов. Спорные участки не осваиваются для заявленных целей. Их предназначение для данных целей само по себе не может подтверждать право на пониженную ставку. Таким образом, ВС счёл решение инспекции полностью законным, отменив при этом акты трёх арбитражных инстанций (309-ЭС25-172 по делу А76-36990/2023). ФНС эти выводы разослала налоговикам (письмо от 17.07.2025 N БС-4-21/6776@).

Нюансы назначения и использования

Исходя из норм Налогового кодекса, по общему правилу пониженная ставка земельного налога (до 0,3%) применяется, в том числе, к участкам, приобретённым (предоставленным) для жилищного строительства (кроме, как сказано выше, бизнес-использования участков под ИЖС). При этом в данном случае НК не устанавливает требование о том, что для применения льготной ставки участки должны фактически использоваться для жилищного строительства.

И наоброт: если участки фактически заняты жилфондом, нет требования о том, что такими же должны быть их вид разрешенного использования, категория или назначение. То же самое – в отношении участков, фактически занятых объектами ЖКХ (абзац 3 подпункта 1 пункта 1 статьи 394 НК).

В этом – отличие от налогообложения участков, которые относятся к сельхозземлям. Тут для применения льготной ставки необходимо и назначение или вид разрешенного использования, и фактическое использование для сельскохозяйственного производства, и это прямо оговорено во втором абзаце подпункта 1 пункта 1 статьи 394 НК. Налоговые ставки в пределах, которые установлены НК, определяются на местном уровне. Участки, которые не отнесены к облагаемым пониженной ставкой налога, облагаются по ставке до 1,5%.

Этому корреспондируют и другие нормы законодательства, например, органы земельного надзора в налоговую передают сведения:

• о неиспользовании сельхозучастков по назначению;
• об использовании не по целевому назначению участков под ИЖС, огороды и так далее.

Неиспользование по назначению означает не только любое другое использование кроме сельхозпроизводства, но и полное неиспользование участков. То есть, если сельхозучастки заброшены, то им также может грозить повышенный налог.

В отличие от этого, участки под ИЖС, садово-огородные попадают в поле зрения контролирующих органов, если используются не по целевому назначению, то есть – в принципе используются. Наличие на них магазина или мастерской говорит о предпринимательской цели использования, что в силу, опять же, прямого указания НК приводит к налоговой ставке 1,5% (для садовых участков – абзац 4, для ИЖС – абзац 3 подпункта 1 пункта 1 статьи 394 НК). Если же такие участки не используются вообще, то есть, пустуют, то земельный контроль сведения в налоговую не передаёт, и такие участки по закону не подпадают под налог по повышенной ставке.