Договор аренды: как не потерять деньги, нервы и квартиру

Подписание договора аренды кажется формальностью, но именно в этот момент закладываются будущие конфликты или, напротив, спокойные отношения между арендатором и собственником жилья. Часто ошибки совершаются не из злого умысла, а из-за невнимательности, спешки или незнания. О том, что важно предусмотреть заранее и какие пункты не стоит упускать из договора, рассказывает Татьяна Анферова, юрист с 16-летним опытом сопровождения сделок с недвижимостью.

Договор — в чью пользу?

По словам эксперта, одна из самых распространённых ситуаций: договор аренды изначально составлен в интересах только одной стороны — арендатора или арендодателя. Как правило, именно тот, кто предоставляет текст, и закладывает в него удобные для себя условия.

«Если не перечитать документ внимательно, легко упустить пункт, который в будущем может обернуться либо финансовыми потерями, либо конфликтами», — предупреждает Анферова.

Чтобы не оказаться в неприятной ситуации, важно понимать, какие именно ошибки чаще всего совершают обе стороны.

На что стоит обратить внимание арендатору

Ошибки арендаторов, как правило, связаны с невнимательным прочтением договора или излишним доверием. Вот пять самых типичных ситуаций, которые стоит учесть заранее.

1. Условия изменения арендной платы

Иногда в договоре прописывается право собственника менять стоимость аренды — и не всегда разумно.

«У меня был случай, когда арендодатель увеличивал плату каждые два месяца. Это было прописано в договоре, но арендатор этого не заметил», — делится Татьяна.

Обязательно проверьте, имеет ли арендодатель право менять сумму, как часто это возможно, и с каким сроком уведомления. Также уточните, включены ли коммунальные услуги в ежемесячный платёж или оплачиваются отдельно.

2. Обеспечительный платёж и его судьба

Обеспечительный платёж — это гарантия для собственника, но для арендатора он может стать «невозвратной инвестицией», если не прописаны чёткие условия возврата.

«Иногда эту сумму используют на покрытие штрафов или ремонтов. Бывает и так, что её просто не возвращают, если это не оговорено заранее», — объясняет юрист.

Хорошая практика — указывать, будет ли этот платёж засчитан в счёт последнего месяца аренды.

3. Наличная оплата — только с распиской

Если расчёты ведутся наличными, не забудьте получить расписку с подписью арендодателя. Это ваш единственный документ, подтверждающий передачу денег.

4. Личные визиты арендодателя

Ситуации, когда собственник приходит без предупреждения, увы, не редкость. В договоре можно и нужно ограничить частоту проверок, например, одним визитом в месяц по предварительной договорённости.

«Иначе можно оказаться в ситуации, когда арендодатель будет регулярно появляться у вас на кухне», — с иронией замечает эксперт.

5. Условия досрочного расторжения

Важно заранее договориться: при каких обстоятельствах собственник может расторгнуть договор и за сколько дней обязан предупредить. Иначе вы можете неожиданно получить просьбу «освободить квартиру до завтра», потому что приехали родственники.

Что рискует упустить арендодатель

Собственники тоже нередко действуют по наитию, особенно если сдают жильё впервые. Вот на что им стоит обратить внимание в первую очередь.

1. Возможность пересмотра условий аренды

Если арендодатель не зафиксирует в договоре право пересматривать размер арендной платы, он лишается этой возможности. Обычно прописывают ежегодную индексацию — например, на 5–10%, с предварительным уведомлением арендатора.

Также важно указать, кто оплачивает коммунальные услуги — это должно быть чётко определено.

2. Кто имеет право проживать в квартире

«Бывали случаи, когда в квартире, рассчитанной на одного человека, внезапно начинали жить семь-восемь», — говорит Анферова.

Укажите в договоре состав жильцов и цель аренды. Если квартира сдается для личного проживания, об этом должно быть прямо сказано. Это исключает использование жилья, например, как мини-гостиницы или офиса.

3. Правила поведения в квартире

Важно заранее договориться об ограничениях: запрет на курение, содержание животных, проведение шумных мероприятий, перестановку мебели. За нарушения этих правил можно предусмотреть штраф или право на досрочное расторжение договора.

4. Защита обеспечительным платежом

Обеспечительный платёж — это страховка для арендодателя, но он сможет воспользоваться этой суммой только при чётко прописанных основаниях: порча имущества, досрочный выезд арендатора, неуплата аренды и т. д.

5. Опись имущества

Если квартира сдаётся с мебелью или техникой, нужно составить акт приёма-передачи с перечнем всего, что есть в квартире, и указанием состояния. Это поможет избежать споров и убережёт от потерь.

«Без акта легко остаться без телевизора, пылесоса или хотя бы стула, если потом не будет доказательств, что он вообще был», — говорит Татьяна Анферова.

Обоюдные обязанности

Есть вопросы, которые одинаково важны обеим сторонам.

Длительный срок аренды — регистрация обязательна

Если договор заключён на срок более одного года, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Это формальность, которая несёт с собой госпошлину и дополнительную бумажную работу, но без неё договор может быть признан недействительным.

Проверка документов

Арендодатель должен удостовериться в личности арендатора, а арендатор — в том, что перед ним реальный собственник жилья. Ранее Росреестр выдавал свидетельства о собственности, но сейчас основной документ — выписка из ЕГРН. В ней указаны паспортные данные владельца, и их стоит сверить с предъявленным паспортом.

Кто отвечает за ремонт

Как правило, собственник берёт на себя капитальный ремонт и замену инженерных систем (например, сломавшегося бойлера), а текущие мелкие улучшения — зона ответственности арендатора. Лучше зафиксировать это в договоре — чтобы в случае поломки было понятно, кто должен решать проблему.

И самое важное — подписывайте договор

Многие считают, что если «договорились на словах», этого достаточно. Но практика показывает: устные договорённости в сфере аренды не работают.

«Даже идеально составленный договор ничего не значит, если его не подписали обе стороны», — подчеркивает Татьяна Анферова.

Поэтому главный совет — оформляйте всё письменно, обсуждайте детали заранее и не бойтесь уточнять формулировки. Это не недоверие — это ответственность.