Плюсы и минусы альтернативных сделок с недвижимостью
Мария Соколова
По оценке инвесткомпании «Флип», доля альтернативных сделок на рынке недвижимости (это ситуация, при которой люди продают старую квартиру и взамен тут же берут новую) по итогам января — мая 2025 года достигла 85% в целом по стране.
Это максимальное значение с 2016 года! А ведь еще недавно доля таких альтернативных сделок не превышала 45–60%. За этими цифрами кроются большие проблемы и для покупателей жилья, и для рынка недвижимости вообще.
В чем проблема альтернативных сделок
Еще даже в первой половине 2024-го у людей благодаря доступной льготной ипотеке был вариант: взять деньги в банке, оформить сделку по желаемой квартире и только после этого заниматься продажей своей старой квартиры.
Так и выбор нового жилья больше, и есть возможность не спеша искать покупателя на старую квартиру без скидок, к тому же в ней можно жить до тех пор, пока дом не сдан. А когда старая квартира продается — погашается значительная часть ипотеки.
Теперь все иначе. Заградительные ставки по ипотеке и фактический запрет на выдачу жилищных кредитов с минимальным первым взносом привели к лавинообразному росту ежемесячного платежа.
Еще год назад в Москве можно было взять 12 млн рублей под 6% годовых по льготной программе. При оформлении ипотеки на 20 лет ежемесячный платеж составлял 85 971,73 рубля — такая сумма под силу многим семьям в мегаполисах, если работают оба взрослых человека.
Теперь у Сбербанка базовая ставка 27,2%. С ней ежемесячный платеж выходит 273 260,06 рубля. Ого! У кого-то точно есть лишние 200 тыс. рублей в месяц, которые не жалко просто так отдать банку (сначала погашаются проценты — первые платежи практически не снижают основного долга), но в России это точно не массовое явление.
Приходится либо сначала продавать старую квартиру и оставаться без своего угла на неопределенное время с неопределенными перспективами покупки нового жилья, либо проводить сделки по продаже и покупке новой квартиры одновременно, то есть совершать альтернативную сделку. Во втором случае, должно сложиться вместе множество факторов.
Пока ищете покупателя на старую квартиру, подходящую новую может купить кто-то другой. Может истечь срок одобрения ипотеки. А ускорить процесс возможно только скидками на старое жилье. Еще и жить придется на съемной квартире до сдачи нового дома.
Последствия альтернативных сделок
Совершить альтернативную сделку намного сложнее, чем покупку и продажу квартир независимо друг от друга. Это неизбежно ведет к снижению спроса на новостройки.
По крайней мере, это касается России, а не Москвы. В столице ситуация куда стабильнее. На альтернативные сделки приходится только порядка 70%. Москва окончательно уходит в сегмент элитной недвижимости для людей с запасом наличных средств.
Сегмент жилья экономкласса в столице исчезающе мал. Фактически им занимается только государственный Фонд реновации. Эксперты отмечают, что в Москве просто не остается подходящих земельных участков для строительства доступного жилья.
Такое положение ведет к серьезным перекосам на строительном рынке. В Москве, по оценке Российской гильдии риэлторов, отношение распроданности жилья к строительной готовности составляет 95% — прекрасный показатель. То есть к моменту сдачи домов почти все квартиры в них оказываются проданными. Увы, ни один другой регион таким похвастаться не может.
Наиболее тяжелая ситуация для девелоперов в Самарской области (68%), Новосибирской области (67%), Красноярском крае (64%), Ленинградской области (61%), Приморском крае (59%), Башкортостане (57%), Воронежской области (53%) и Краснодарском крае — там соотношение составило 49%.
В регионах по инерции еще продолжают строить новые дома, но квартиры в них люди не покупают. А это уже предпосылка к серьезному кризису в строительной отрасли.
Наличие финансовых проблем у застройщиков подтверждает гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов.
— По нашим оценкам, порядка 20–25% застройщиков имеют высокие финансовые риски, которые вполне могут реализоваться если не в этом, так в следующем году.
В итоге все идет к тому, что застройщиков будет спасать государство. Правительство совместно с ЦБ должно разработать пакет мер по поручению президента уже к 16 июня 2025-го.
Раньше государство тратило деньги на финансирование льготной ипотеки для всех желающих, но это оказалось слишком дорого для бюджета и вело к неконтролируемому росту цен. Теперь государство будет тратить деньги непосредственно на спасение застройщиков.
От дыры в бюджете никуда не деться, только теперь люди испытывают большие проблемы с улучшением жилищных условий.