«Максимальная просадка на 10 -15% к концу года». Что будет с севастопольскими новостройками?
Эксперты продолжают держать руку на пульсе рынка новостроек. После отмены льготной ипотеки, которая по задумке должна была охладить спрос и снизить цены на новостройки, произошли изменения, как для девелоперов, так и для потенциальных покупателей. Что же будет с жильём, на которое у покупателей нет денег, ведь ранее всё держалось на льготной ипотеке? Ставка по ипотеке перевалила за психологически важную отметку в 20% годовых, и продажа недвижимости окончательно остановилась.
Для каждого российского региона эта проблема стоит остро, но всё же есть и региональные отличия.
По данным «Дом.РФ», сейчас в России построено или строится 115,4 миллиона квадратов жилья в многоквартирных домах. Из них продано только 41,5 миллиона квадратов, а оставшиеся 73,9 миллиона квадратов либо не распроданы, либо продажи даже не открыты.
В Москве доля уже проданной жилплощади в новостройках составляет 46%, а вот в других регионах ситуация намного хуже. В Московской области продано только 37% от того, что построено или еще строится (3,3 из 9,0 миллионов квадратов), а в Краснодарском крае — лишь 28% (2,3 из 8,2 миллиона квадратов).
Ситуация в Краснодарском крае одна из самых тяжёлых для девелоперов: спекулятивный пузырь недвижимости, надувавшийся в последние годы, похоже, скоро лопнет.
И вот теперь девелоперы судорожно придумывают новые сценарии. Один из них, говорят участники рынка, — вынужденное снижение стоимости недвижимости на рынке новостроек на 10–15% в 2025 году, если Центробанк не снизит ключевую ставку.
В тоже время, снижение цен на новостройки может привлечь инвесторов, которые увидят в этом возможность купить качественную недвижимость по более доступным ценам. Однако обычные покупатели могут отложить покупку, ожидая дальнейшего снижения цен.
Собачья конура за бешенные деньги
Сейчас разлетаются самые дешёвые варианты на рынке недвижимости — это студии и мини-квартиры (площадью менее 28 квадратов). Тем более что в Москве и Подмосковье скоро будет нельзя возводить и продавать такие объекты. Вот спрос и растёт.
Такие новости невольно заставляют анализировать севастопольский рынок новостроек, ведь у нас идёт интенсивное строительство, а также предстоит ещё более грандиозное воплощение проектов современного качественного жилья.
Из Москвы в регионы. Источник: РБК.
По данным Росреестра за 2023 год, например, жители Москвы чаще всего покупали квартиры в Московской области, Тверской области, Краснодарском крае, Калужской области, Владимирской области, Тульской области, Республике Крым, Санкт-Петербурге, Рязанской области, Ярославской области. Не трудно предположить, что и Севастополь в числе регионов, где наиболее востребовано жильё. Тем более, что не только Москва и Санкт-Петербург хотят обзавестись здесь квадратными метрами.
Из холодных регионов едут, чтобы наслаждаться южным солнцем и морем, а также инвесторы вкладывают деньги, учитывая растущий туристический потенциал Севастополя.
Август не принёс значимого охлаждения стоимости квадратного метра в севастопольских новостройках. Если говорить о снижении на 10-15%, которые эксперты закладывают в стоимость новостроек в будущем, то пока такой тенденции в Севастополе не зафиксировано.
В августе текущего года средняя стоимость квадратного метра «первички» составляет 189 111 руб. за кв. м (- 0,53%). Средняя стоимость однокомнатных квартир на данном этапе - 9 млн 520 тыс. руб. (- 9,31%), двухкомнатных – 9 млн 382 тыс. руб., трёхкомнатных – 10 млн 719 тыс. руб.
Смотрим, как менялась цена за год.
Динамика стоимости квадратного метра в севастопольских новостройках за год. Источник: «RealtyMag»
Фактически весь год цена на севастопольские новостройки только росла. Так, в августе 2023 года севастопольский «квадрат» в новостройках стоил 157 788 руб. Самые высокие показатели достигли в мае текущего года, когда стоимость квадратного метра была 195 125 руб. Критический июль, когда массовая льготная ипотека уже «умерла», почему-то не показал снижение цены на севастопольские новостройки настолько, чтобы говорить о том, что спрос критически упал.
Во всяком случае, если у местных жителей появилось меньше возможностей приобретать жильё, интерес иногородних покупателей держит спрос, а значит и стоимость квадратного метра.
Также стоит сосредоточиться на семейной ипотеке и более ответственно относиться к созданию семьи, ведь для этой категории потенциальных покупателей, ничего не изменилось.
Таким образом, «жирные» времена прошли, и теперь стоит более осторожно подходить к реализации планов на покупку квартиры в новостройках. Эксперты говорят, что сидеть и ждать с моря погоды (падения стоимости квартир на 20-30%), как думают некоторые покупатели, не стоит. С текущих значений максимальная просадка до конца года — это 10% и 15% - на определенные лоты под новогоднюю распродажу. А «вторичка» будет и дальше медленно снижаться, к концу года от нынешних цен возможно падение ещё на 2 - 4%. Эксперты также уверены, что застройщики сумеют добиться от государства мер господдержки: чтобы избежать социальной напряженности и банковского кризиса, девелоперам всё же дадут льготные кредиты или субсидии.