Оксана Самойленко
Итоги I квартала: спроса нет, предложения не будет
Аналитики NSP говорят, что рынок новостроек Санкт-Петербурга уже пробил дно. По итогам первого квартала в городе заключили 9,3 тыс. договоров долевого участия. Это на 13,6% меньше, чем в прошлом году.
Для бизнеса это тревожный звоночек. До такого уровня по сделкам рынок опускался в последний раз десять лет назад на новостях о присоединении Крыма, санкциях и роста ключевой ставки до 17%. Но тогда это был кратковременный спад.
«Сейчас другая история. Ставка ЦБ держится как замороженная. Поддержка на Госсовете — косметическая. Оживления в ближайшие месяцы не ждут даже оптимисты», — комментируют аналитики, добавляя, что строительная отрасль входит в период затяжной стагнации.
Для сравнения: до пандемии петербургские застройщики продавали за квартал 19-20 тыс. квартир. Затем спрос упал до 12-14 тыс. А после февраля 2022-го — 13-22 тыс. в основном благодаря льготной ипотеке. Но сейчас и она не спасает.
В Москве картина не лучше. По итогам первого квартала на столичном рынке первичной недвижимости было заключено 12,5 тыс. договоров долевого участия с привлечением кредитных средств. Это на 24% меньше, чем в январе — марте 2024-го, сообщает столичное управление Росреестра. Рынок пока спасают те, кто покупает за живые деньги. Доля ипотеки в сделках сократилась до 40,7%.
Опрошенные «Новыми Известиями» эксперты полагают, что рынок недвижимости еще не пробил дна и далее картина будет разворачиваться только хуже. Уже сейчас застройщики отказываются от запуска новых проектов. По стране их количество сократилось на четверть. Это значит, что уже через два-четыре года на рынке стоит ожидать новых проблем со вводом жилья в эксплуатацию. Доступных для покупки квартир будет меньше, а цены на них выше.
«Снижение на четверть запуска новых проектов имеет отложенный эффект и уже с 2027 года (если брать в расчет строительный цикл в 2-3 года) может отразиться на объемах ввода жилья. Это приведет к новому витку цен на квартиры», — комментирует для «НИ» руководитель направления аналитики Института экономики роста им. П. А. Столыпина Сергей Васильковский.
Текущая ситуация на рынке первичного жилья создает риски дефолтов. Застройщики не могут и не хотят брать кредиты по запретительным ставкам под новое строительство. Одновременно с этим они больше не могут рассчитывать на приток финансов от покупателей.
«Лишенные возможности взять ипотеку под высокий процент россияне предпочитают свободные наличные класть на депозиты», — считает эксперт.
«Сейчас мало кто из девелоперов в целом может позволить себе привлечь финансирование, поэтому старт новых проектов откладывается надолго, а в ряде случаев навсегда», — говорит генеральный директор архитектурно-проектной компании «Вектор Проект» Антон Баксараев.
В качестве примера он привел статистику ЦИАН по стоимости квадратного метра жилья в новостройках Москвы. По итогам первого квартала в сравнении с четвертым 2024-го она упала на 5% — до 395 800 рублей.
«Это означает только одно: застройщики находятся в крайне сложном положении и пошли на скидки, чтобы хоть как-то поддержать спрос и вернуть кредиты на новые проекты. Но это разовая тактика. Выплеснувшийся на рынок объем предложения по сниженным ценам не восполнит существующего дефицита на рынке первичного жилья», — полагает он.
«О достижении дна говорить точно рано. Налицо серьезный кризис спроса. Причины — заградительные ставки по ипотеке для многих покупателей, снижение доходов населения из-за инфляционных темпов роста и дисбаланса между предложением и спросом», — говорит начальник аналитического отдела инвесткомпании «Риком-Траст» Олег Абелев.
Ситуация на рынке не изменится в ближайшее время, если ЦБ не начнет снижения ставки, а государство не будет вводить новые субсидии, полагает он.
«Строительная отрасль уже вошла в состояние стагнации. Запуск новых проектов упал на 25%, девелоперы уже замораживают стройки из-за дорогих кредитов и низкого спроса. Мелкие застройщики в регионах начали банкротиться. Крупные девелоперы поглощают более мелких. Замедляется ввод жилья. Если так будет продолжаться, то через несколько лет дефицит предложения на рынке по некоторым регионам будет ощутимым», — уверен он.
Что будет с ценами на жилье?
Если ставки не станут снижаться и господдержки не будет, то цены в Москве и Санкт-Петербурге поднимутся на 15-20%, полагает Олег Абелев. В регионах рост будет еще сильнее. Это связано с дефицитом предложения.
«Если ставки снизятся, то спрос резко вырастет. Цены в этом случае сильно вырасти не должны, потому что снижение ставок будет приводить к росту предложения», — считает он.
В ближайшее же время ожидать падения цен точно не стоит.
«Стратегия девелоперов предполагает не демпинг, потому что это обрушит рынок, а заморозку строек», — добавляет он.
Тем, кому срочно нужна квартира, эксперт посоветовал выбирать предложения с дисконтом в замороженных проектах. Застройщики будут вынуждены снизить цены на них. Если же покупка квартиры не стоит так остро, аналитик рекомендует подождать как минимум до конца года.