Рынок недвижимости 2025: как новостройки маскируются под вторичку
Директор компании "Жилфонд" Александр Чернокульский рассказал, что сделки с новостройками формально переходят в сегмент готового жилья, что влияет на статистику и искажает реальную картину спроса и предложения.
В ответ на смягчение денежно-кредитной политики ЦБ РФ в июне и июле 2025 года, когда ключевая ставка была снижена до 20% и 18% годовых соответственно, на вторичном рынке недвижимости наблюдалось небольшое оживление. Однако статистика не отражает реальное положение дел из-за изменения структуры сделок.
Один из ярких примеров искажения данных — средневзвешенная ставка по ипотеке на вторичном рынке. По данным Дом. рф, с начала 2025 года она не превышает 14% годовых. Например, в январе ставка составляла 13,97%, а в июне — 9,56%. При этом реальные рыночные ставки в первом полугодии 2025 года держались на уровне 24-27% до снижения ключевой ставки ЦБ в июне, сообщает Газета.Ru.
Чернокульский объяснил, что статистика Дом. рф не полностью отражает реальную картину, но всё же достаточно иллюстрирует её. Причина снижения ставок — льготные программы на готовое жильё от застройщиков, которые пересекли на вторичный рынок и продаются по договорам купли-продажи вместо договоров долевого участия (ДДУ). Опрос среди банков-партнёров "Жилфонда" показал, что до 70% ипотечных сделок со вторичными объектами на самом деле приходится на квартиры в новостройках. Точную долю таких сделок сложно определить, так как покупатели часто используют другие кредитные продукты или покупают за наличные.
Увеличение количества таких сделок связано с накопленным объёмом готовых объектов на первичном рынке. По данным ЕРЗ. РФ, к 1 июля 2025 года количество нереализованных квартир на этапе строительства выросло в 1,5 раза — до 319 тыс. лотов.
Цены квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга практически сравнялись. Часто покупатели рассматривают новостройки как вторичное жильё после сдачи в эксплуатацию. Если выбор стоит между покупкой новостройки и ожиданием года или готового жилья с возможностью сразу приступить к ремонту, покупатели чаще выбирают второе, особенно при несущественной разнице в цене.
Уточнения
Рынок недвижимости — совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, девелопер, брокер, агент, риелтор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т. д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т. д.), совершаемых между ними на рынке.