То, чего все так боялись: число сделок с новостройками РТ упало сразу в 2 раза
Сразу в два раза — с 2,8 тыс. до 1,4 тыс. — рухнуло количество зарегистрированных Росреестром договоров долевого участия за апрель 2025 года в сравнении с аналогичным периодом прошлого года
Новостройки пошли в минус
Победив мрачные прогнозы экспертов на первый квартал 2025 года, рынок новостроек РТ все-таки пошел в минус в начале второго отчетного периода. Сразу в два раза — с 2,8 тыс. до 1,4 тыс. — рухнуло количество зарегистрированных Росреестром договоров долевого участия по Татарстану за апрель 2025 года в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. К уровню марта спад тоже ощутимый: застройщики РТ недосчитались 12% ДДУ.
«Месяцем ожидания» назвали минувший апрель в «Ак Барс Доме». «Сезонного роста продаж не произошло — месяц по количеству сделок оказался сопоставим с неажиотажным 2023-м. При этом спрос на интересные предложения от застройщика остался, — говорит заместитель генерального директора «АБД» Айгуль Латыпова. — Многие из потенциальных покупателей взяли временную паузу в ожидании изменений и улучшений условий по ипотечному кредитованию из-за слухов об отмене комиссии по семейной ипотеке».
Менее заметную просадку фиксируют в Дом.РФ. По Казани к марту выручка застройщиков упала на 16% до 7,3 млрд рублей, количество проданных квартир сократилось на 14% до 679. В целом по Татарстану выручка снизилась на 16% с 12,4 до 10,4 млрд рублей.
Наиль Галеев: «Ждем, что эта пауза будет отыграна во второй половине месяца»
«Апрель, в целом, оправдал наши ожидания — спрос был стабильным, и нам удалось сформировать некоторый задел на май, — комментирует генеральный директор СМУ-88 Наиль Галеев. — Правда, уже в начале месяца продажи начали снижаться, что вполне традиционно для этого периода: длинные выходные всегда „размывают“ покупательскую активность, особенно в сегменте первичного жилья. Ждем, что эта пауза будет отыграна во второй половине месяца».
Средняя стоимость квадратного метра по Казани в проданном жилье удержалась на уровне марта и составляет 242 тыс. рублей. В сравнении с апрелем 2024 года стоимость подросла на 11% с 219 тыс. тыс. рублей. В городах Закамья средняя цена сделок — 138 тысяч.
По Казани количество сделок с ипотекой в апреле выросло вдвое до 2,7 тыс., а по Татарстану на 17% до 3,1 тысяч
Ипотека рванула вверх
Внезапный рост показало ипотечное кредитование. По Казани количество сделок с ипотекой в апреле выросло вдвое до 2,7 тыс., а по Татарстану на 17% до 3,1 тысяч. Итак, по отношению к марту рынок подрос.
А вот относительно апреля прошлого года количество жилищных кредитов в целом по РТ сократилось на 12% до 5,8 тыс. сделок, и основной спад приходится на республику — за год там стали оформлять жилищные кредиты на 32% реже, тогда как в Казани их количество выросло на 31%.
Андрей Савельев: «Не думаю, что данная программа сильно повлияет на рынок»
И все же, судя по графику за 6 месяцев, рынок ипотечного кредитования вышел из седловой точки и второй месяц движется вверх. Могла ли так повлиять на ситуацию программа семейной ипотеки во вторичном жилье малых городов, стартовавшая 1 апреля?
«Нет такого, чтобы люди прямо побежали брать семейную ипотеку, — говорит гендиректор компании „НЛБ-Недвижимость“ Андрей Савельев на примере Иннополиса и Лаишево. — И желающих из Казани переехать в Лаишево очень мало. Поэтому в основном это все-таки внутренние сделки в самом Лаишево, которых не так много. Там не такой большой жилой фонд, чтобы совершать много сделок. Поэтому не думаю, что данная программа сильно повлияет на рынок».
Затруднилась оценить эффект программы на рынок президент гильдии риелторов РТ Анастасия Голяшева. «Кейсов пока нет, но есть спрос. Пока это больше запутывает, потому что нужно соблюсти кучу критериев для подобной покупки», — говорит Голяшева.
Вот уже два месяца на первом месте по количеству проданных квартир в Казанской агломерации — московский ПИК. В марте компания реализовала 172 квартиры на 1,3 млрд рублей, а в апреле 166 объектов на ту же сумму
Десятка застройщиков
Приглядимся к первой десятке застройщиков Казанской агломерации по итогам апреля. Суммарно лидирующие компании реализовали в Татарстане 629 квартир, что на 11% меньше марта. Выручка снизилась на 13% до 6,1 млрд рублей.
Подчеркнем: данные «Дом.РФ» касаются только реализации в строящихся домах, без учета продаж тех квартир, что уже возведены, поэтому на самом деле выручка банкиров и девелоперов выше, а некоторые сосредоточены на реализации как раз введенного жилья.
В основе публикации — статистика госкомпании «Дом.РФ», которая анализирует только данные объектов, строящихся по проектному финансированию, и учитывает сделки до тех пор, пока объект не будет сдан. Как только стройка заканчивается, все, что продается в сданном доме, сервис уже не показывает.
После сдачи домов сделки регистрирует Росреестр, пополняя статистику на вторичке. Не всегда туда попадают и сделки, совершенные застройщиками в последние дни декабря.
Цифры расходятся с реальностью, по факту объем продаж квартир еще больше, но тенденции рынка аналитика «Дом.РФ» все же отражает, это удобный инструмент оценки ситуации, с чем согласны участники рынка.
Но перейдем к лидерам продаж. Вот уже два месяца на первом месте по количеству проданных квартир в Казанской агломерации — московский ПИК. В марте компания реализовала 172 квартиры на 1,3 млрд рублей, а в апреле 166 объектов на ту же сумму. На второй строчке «КамаСтройИнвест» — 60 объектов за 882 млн рублей, за месяц застройщик поднялся с 4-й строчки, на которой оказался «Ак Барс Дом» с 65 квартирами за 739 млн рублей.
«Стоит отметить, что в этом году растянулось и время принятия решений со стороны покупателей, — отмечают тенденцию в АБД и говорят о некоторой стагнации на фоне майских праздников. — Даже подобрав подходящий для себя вариант квартир и интересное финансовое предложение от застройщика, люди подходят к сделке очень неторопливо. В нашем портфеле проектов особым интересом пользуются квартиры в только что сданных домах, которые находятся на этапе передачи ключей. Их продажи увеличились». А такие сделки, напомним, в статистику Дом.РФ не попадают — ведь эти дома уже не строятся, они сданы.
На третьем месте ТСИ — компания продала 104 квартиры за 820 млн рублей. Месяц назад это место было у СМУ-88, которое по итогам апреля оказалось во второй пятерке. А вот ТСИ поднялся с 5 строчки — теперь там #Суварстроит, который реализовал 79 объектов за 657 млн рублей и поднялся с 7-го места.
Марсель Абдулхаев: «Спрос сохраняется, особенно на проверенные и понятные рынку проекты»
«Апрель показал умеренно положительную динамику. Количество сделок продолжило расти, что говорит о стабильном интересе со стороны покупателей. В целом мы отмечаем, что спрос сохраняется, особенно на проверенные и понятные рынку проекты, — подводит итог месяца коммерческий директор #Суварстроит Марсель Абдулхаев, ожидающий, что в мае ситуация будет хуже апреля. — Считаем это вполне прогнозируемым и временным явлением. Май традиционно менее активен в плане сделок, и этот год — не исключение. Длинные майские праздники, отпуска и в целом сезонный настрой на отдых сказываются как на спросе, так и на скорости принятия решений. Потенциальные покупатели чаще откладывают визиты в офисы продаж и выход на сделку на более поздние даты».
Вторую пятерку открывает «Унистрой», который за месяц не изменил свою позицию — в апреле компания продала в Казанской агломерации 54 квартиры за 570 млн рублей. На седьмом месте теперь «Самолет» — 46 объектов за 414 млн рублей, месяцем ранее компания была на 9-м месте. 8-я строчка у СМУ-88, который реализовал 27 объектов за 406 млн рублей. Месяц назад это место было у «Комосстрой», который в апреле выпал из первой десятки. 9-е место у питерского «Эталона» — 15 квартир за 286 млн рублей, с марта застройщик поднялся с 10-го места. Замыкает десятку компания «Авторы» — продано 13 квартир за 258 млн рублей. Для сравнения, в марте там реализовали 9 квартир за 95 млн рублей.
Остальные застройщики Казанской агломерации продали в апреле 221 квартиру за 2,3 млрд рублей. А всего в Казани и пригородах, по данным Дом.РФ, продали 850 квартир. На эскроу-счета покупатели положили 8,4 млрд рублей. Застройщики их увидят после сдачи домов, то есть через полтора-два года, когда их «обгрызет» 10-процентная годовая инфляция. Все это время они строят в кредит по ставке выше 10% годовых — да, это ныне сказочный кредит, но доля банковской маржи в проекте оценивается на уровне 30-40% только за срок строительства. А ведь еще есть сроки выплат по ипотекам…
Рынок вторичной недвижимости в апреле не активный, но потихоньку оживает после зимнего затишья
Вторичное жилье падает
В сложной ситуации продолжает оставаться вторичный рынок. В сравнении с апрелем 2024 года количество договоров купли-продажи жилых помещений в целом по РТ сократилось на 20% до 5,2 тысяч. Относительно марта ситуация по региону и Казани лучше — спрос на индивидуальные жилые дома и квартиры вырос на 2,6%.
«Динамика спроса по всем видам объектов положительная, но умеренная — в среднем чуть больше, чем 6%, — комментирует ситуацию на вторичке заместитель руководителя Росреестра Татарстана Лилия Бурганова. — Максимальный рост спроса — 10%, наблюдался на земельные участки. В связи с этим хочу напомнить о запрете с 1 марта этого года совершать сделки с земельными участками без установленных точных границ. Данная мера законодательно введена для того, чтобы защитить право собственности владельцев недвижимости и избавить их от земельных споров».
Рынок вторичной недвижимости в апреле не активный, но потихоньку оживает после зимнего затишья, говорит президент гильдии риелторов РТ Голяшева. «Спрос наблюдается на фоне стабилизации курса валюты, плюс все же принятие ситуации населения по сохранению Центробанком ключевой ставки, — описывает ситуацию эксперт. — Также наблюдается рост в сегменте ИЖС. Можно говорить о выходе рынка недвижимости из состояния стагнации».
Иной взгляд на ситуацию у гендиректора компании «НЛБ-Недвижимость» Савельева. «Очень плохо из-за того, что ипотеки на вторичном рынке фактически нет при ставке порядка 28-29 процентов, — говорит он. — И, соответственно, количество сделок крайне низкое. В мае будет еще хуже, потому что к этому добавились еще и праздники. У нас традиционно май — всегда провальный. Полмесяца люди отдыхают и, естественно, сделок нет. Соответственно, я думаю, что при сложении этих двух факторов у нас в мае показатели будут крайне низкие».
«Сезонность в недвижимости сохраняется, и здесь важно не терять темп, продолжать работу с клиентами и удерживать высокое качество продукта»
Прогноз на лето от девелоперов
Середину мая и начало лета рынок встречает с отменой ВТБ и Сбером обязательных комиссий для застройщиков за выдачу льготной ипотеки, которую в итоге оплачивал покупатель.
«Строительная отрасль довольно инертна, какие-то выводы можно будет делать через месяца два-три, не раньше, — говорит Галеев. — В любом случае в текущей структуре сделок эффект СМУ-88 почувствует лишь точечно — максимум на одном-двух проектах. На текущий момент основная доля сделок у нас приходится на рассрочки. Это понятный и удобный для многих покупателей инструмент, позволяющий гибко планировать бюджет без привязки к банковским продуктам».
Не видят снижения уровня одобрений или выдач по льготной ипотеке в #Суварстроит. «Также не наблюдаем какого-либо искусственного увеличения отказов, о чем шла речь ранее, — говорит Абдулхаев. — В целом, решение банков положительно сказалось на процессе оформления сделок и улучшило взаимодействие между всеми участниками рынка».
Традиционную фазу затишья предстоящим летом ждут в СМУ-88 при условии отсутствия дополнительных программ поддержки. «Мы к этому готовы — сезонность в недвижимости сохраняется, и здесь важно не терять темп, продолжать работу с клиентами и удерживать высокое качество продукта», — говорит Галеев.
«Летние месяцы традиционно характеризуются снижением активности на рынке недвижимости, что связано с отпускным сезоном и переориентацией внимания покупателей на отдых, — говорит Абдулхаев. — Однако, несмотря на сезонные колебания, рынок демонстрирует определенную устойчивость. Если не произойдут значительные изменения в экономической или регуляторной среде, можно ожидать, что летний спад будет умеренным и краткосрочным».
«Основная задача — сохранить стоимость квадратного метра»
Летние ожидания риелторов: «все будет так же печально…»
А что вторичный рынок? Там с небольшим воодушевлением восприняли новость о том, что Центробанк может понизить ключевую ставку на 0,25% уже в июне. Об этом в мае рассказал глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.
«Ждем, — говорит Савельев. — Вполне возможно, что ставка будет потихоньку снижаться, но на рынок это не повлияет. До тех пор, пока ставка не упадет до 15 процентов, или хотя бы 16, никаких улучшений ситуации на рынке у нас не будет. Ипотека выше 20 процентов недоступна и неинтересна. Поэтому пока ипотека у нас не войдет хотя бы в 17-18 процентов, все так и будет стоять. Поэтому 0,25% никакой роли не сыграет».
Не ждет эксперт издания роста вторичного рынка и предстоящим летом. «Думаю, все будет так же печально и очень минималистично, — продолжает Савельев. — Скорее всего, все будет так же стагнировать».
«Следим за изменениями и ждем корректировку ставки для того, чтобы покупателю было проще принимать решение о покупке, зная, что ставка идет на снижение, — оценивает ситуацию Голяшева. — Основная задача — сохранить стоимость квадратного метра и максимально выгодно выйти на условия сделки, а как мы знаем, даже в условиях высоких ставок рост стоимости на недвижимость не стоит на месте. В любом случае, если и ставка не изменится в сторону снижения вновь, это поможет сэкономить на самой стоимости приобретаемого жилья.
Лето обещает быть жарким просто потому, что принятие ситуации уже приходит, прогнозирует президент гильдии риелторов РТ. «И клиенты понимают, что момент «надо было брать еще вчера» может наступить уже завтра», — считает Голяшева.