Залоговые кредиторы застройщика: как изменились их права

Решение КС и его влияние на практику

Федеральным законом № 151-ФЗ от 27.06.2019 г. в Закон о банкротстве внесли изменения, позволяющие передавать объекты незавершенного строительства публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (далее — фонд). На основании такого решения инвесторы автоматически теряли залоговые права на объекты недвижимости даже при несогласии с фактом передачи.

Конституционный суд в постановлении № 34-П от 21 июля 2022 года признал не соответствующими Конституции эти положения закона. КС установил временный порядок защиты прав бывших залоговых кредиторов застройщика, перед которыми у фонда не возникли обязательства по передаче помещений, предусмотрев механизм предоставления им со стороны фонда первоначальной и последующей компенсации.

Первоначальная компенсация, предусмотренная п. 6 ст. 201.10 Закона о банкротстве и абз. 5 п. 4 резолютивной части постановления № 34-П выплачивалась вследствие самого факта передачи региональному фонду предмета залога и не зависела от факта реализации помещений в достроенном объекте.

Последующая компенсация выплачивалась из чистой прибыли фонда, полученной им по итогам выполнения проекта по достройке проблемного объекта, на условиях, предусмотренных абз. 4 п. 4 резолютивной части постановления № 34-П. Часть чистой прибыли фонда распределяется между бывшими залоговыми кредиторами пропорционально размеру непогашенных перед ними обязательств. 

На практике суды по-разному применяли разъяснения КС. В одних случаях размер компенсации бывшим залоговым кредиторам составлял 100% от предъявленных требований (см. решение 10-го ААС от 4 сентября 2023 года по делу № А40-216247/2016), а в других суды констатировали отсутствие у фонда обязанности выплачивать первоначальную компенсацию (см. решение 15-го ААС от 25 июня 2023 года по делу № А53-14704/2015). В последнем случае бывшие залоговые кредиторы могли рассчитывать на получение денег лишь от выручки Фонда при реализации свободных помещений.

Подход Верховного суда

Верховный суд стремился унифицировать практику по аналогичным спорам, закрепив принцип пропорционального распределения гарантированной квоты между всеми залогодержателями (участниками строительства и бывшими залоговыми кредиторами). Для этого в Определении ВС № 309-ЭС22-24570(7) от 2 ноября 2023 года по делу № А60-31963/2020 указана специальная методика расчета первоначальной компенсации, исходя из реконструкции распределения выручки на случай продажи недостроя на торгах: 

К= (С–Р) × 0,6 × Д/100 

где К – сумма компенсации,
С – оценочная стоимость предмета залога,
Р – сумма расходов на обеспечение сохранности предмета залога,
Д – доля требования кредитора, претендующего на компенсацию, в совокупном размере всех требований залогодержателей передаваемого региональному фонду предмета залога (включая граждан – участников строительства, обязательства перед которыми передаются региональному фонду), выраженная в процентах. 

Если полученная величина составит менее 50% от суммы требования кредитора к застройщику, кредитор получает первоначальную компенсацию, рассчитанную по приведенной формуле, если больше – 50% от его требования.

ВС указал, что при рассмотрении таких споров суды обладают широкой дискрецией при определении размера компенсации и вправе учитывать особенности спора. В одном из дел при определении размера первоначальной компенсации равной 77% от суммы требования кредитора суд учел факт невозможности выплаты последующей компенсации бывшим залоговым кредиторам (Постановление АС Московского округа от 18 декабря 2023 года по делу № А41-41959/2017). 

Несмотря на данные разъяснения в отдельных случаях ВС продолжал точечно настраивать применение механизма компенсации (Определение ВС от 29 января 2024 года № 306-ЭС21-9477(4) по делу № А65-4184/2020). 

Федеральным законом от 08.08.2024 №282-ФЗ, принятым во исполнение упомянутого постановления №34-П внесены изменения, утверждающие единый порядок удовлетворения требований бывших залоговых кредиторов при передаче недостроенного дома инвестору. По новому регулированию кредиторы вправе предъявить требование фонду в размере, не превышающем 60% от требований, обеспеченными залогом переданного фонду имущества (ст. 201.14 Закона о банкротстве). 

Кроме того, разъяснено право на получение компенсации кредиторами, требования которых были обеспечены залогом на объект незавершенного строительства, переданные фонду до 8 сентября 2024 года (ст. 5 ФЗ от 08.08.2024 № 282-ФЗ). Закон предусматривает для них двухэтапных механизм компенсации. Залоговые кредиторы вправе обратиться в суд с требованиями в срок не позднее 90 календарных дней со дня вступления закона в силу (до 8 декабря 2024 года), при этом соблюдение досудебного порядка урегулирования споров не требуется. 

Таким образом, на сегодняшний день интересы залоговых кредиторов в банкротстве застройщиков учтены на законодательном уровне и установлен понятный механизм компенсации.

Тем не менее, новое регулирование имеет как положительные так и отрицательные стороны. 

Среди плюсов: 

• установление гарантий предоставления компенсаций; 
• отказ от первоначальной и последующей компенсации в пользу единой компенсации; 
• переходные положения для залоговых кредиторов, требования которых не удовлетворили на момент принятия закона.

В числе минусов: 

• короткий срок для предъявления требований кредиторами, требования которых были обеспечены залогом на объект незавершенного строительства, переданные фонду до 08.09.2024;
• расчет компенсации исходя из фактический выручки от реализации помещений, а не их оценочной стоимости. 

В любом случае, только после появления практики применения рассмотренных изменений получится их полноценно оценить.