«Учатся работать заново». Мошенники портят репутацию рынку частных домов — их строят уже больше, чем многоэтажек, но не покупают
С начала этого года резко вырос объём ввода частных домов
Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) растёт быстрыми темпами. 2025 год стал показательным для сегмента: с начала года 60% от общего ввода жилья пришлось на частные дома. При этом сами застройщики относятся к своему положению более скептично и смелых прогнозов не делают. Эксперты и вовсе уверены, что этот рост скоро может прекратиться. Что происходит на рынке ИЖС — в материале НГС.
Мода на частные дома
В Новосибирской области в 2025 году наметился тренд на индивидуальное жилищное строительство. Больше половины общего ввода жилья в регионе, по данным на начало лета, пришлось на частные дома. Тенденция сохраняется с конца прошлого года, заявил министр строительства Новосибирской области Дмитрий Богомолов.
«Несмотря на экономические изменения, корректировки ипотечных программ, сфера жилищного строительства региона продолжает показывать стабильные результаты. Основная тенденция этого года — рост во введённом объёме доли ИЖС, сегодня она составляет порядка 60% от общего ввода», — подчеркнул он.
Всего с начала года в регионе ввели в эксплуатацию больше 1 миллиона квадратных метров жилья.
Тренд на ИЖС сложно назвать новым — он сформировался во времена пандемии
Ещё в 2022 году доля ввода ИЖС не превышала 38%. С учётом того, что рост ИЖС — это одна из задач федерального масштаба, которую поставил Владимир Путин, образование тренда выглядит неизбежным.
Закон о защите граждан при строительстве частных домов также минимизирует риски и делает рынок более привлекательным. С 1 марта у россиян появилась возможность использовать эскроу-счета при ИЖС.
«Такая мера повысит надёжность индивидуального жилищного строительства и доверие граждан к этому рынку», — считает заместитель председателя правительства РФ Марат Хуснуллин.
Причины роста
Хоть объём ввода ИЖС бьёт все рекорды, дома покупать стали реже
При этом статистика гласит, что тренд на ИЖС в этом году в первую очередь касается застройщиков, а не покупателей. По данным независимого аналитика недвижимости Сергея Николаева, в Новосибирской области за первые четыре месяца 2025 года в шесть раз сократилось количество выданных ипотечных кредитов на ИЖС. А по всей стране — в пять раз по сравнению с прошлым годом.
По данным «Циан.Аналитики», в Сибирском федеральном округе количество выданных кредитов на ИЖС снизилось в 4–11 раз.
Сергей Николаев выделяет три основные причины падения. В частности, привлекательность ипотечного кредитования снижает высокая ипотечная ставка.
Кроме глобальных проблем есть и локальные, относящиеся только к сегменту ИЖС. Одна из них — неготовность сферы к изменениям, считает эксперт.
«Сложно трансформировать „полудикие“ бригады шабашников (они преимущественно и строят индивидуальные жилые дома в Новосибирской области) в коммерческие структуры, которые могут работать с банками», — констатировал Сергей Николаев.
Сергей Николаев допустил, что рост ИЖС на фоне низкого спроса тоже замедлится
Также аналитик обратил внимание, что отсутствуют меры для снижения себестоимости при строительстве через счета эскроу: например, бесплатная разработка типовых проектов и частичное возведение коммуникаций за счёт государства. Развитие ИЖС в регионе тормозят также некачественные дороги.
«За январь–апрель 2025 года ввод ИЖС в регионе вырос на 47,9%, а МКД (многоквартирных домов. — Прим. ред.), наоборот, снизился на 38,2%. С такой динамикой ипотечного кредитования тренд роста ИЖС не будет долгим», — уверен Сергей Николаев.
При этом рост объёмов ввода эксперт объясняет условиями кредитования для застройщиков — они должны были сдать объект в определённый срок.
«Аккуратный слон в посудной лавке»
Тень на сегмент ИЖС бросают участившиеся случаи мошенничества со строительством частных домов. Новосибирский депутат Александр Аксёненко на встрече в Госдуме с пострадавшими от застройщиков-мошенников заявил о более чем десяти тысячах жертв обмана. Член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Илья Вольфсон отметил, что государство до сих пор не регулирует сферу ИЖС должным образом.
За обманутых покупателей частных домов весной вступился ЦБ РФ, выпустив рекомендации для жертв мошенничества. Обманутым дольщикам могут не повышать процентную ставку, списывать долги или делать реструктуризацию.
Проведение Open Village Siberia можно считать ещё одним признаком интереса к ИЖС — по данным организаторов, выставку посетят сотни новосибирцев
Глобального влияния на рынок ИЖС случаи мошенничества пока не оказали, рассказал НГС основатель первой в России интерактивной выставки малоэтажного строительства Open Village Владислав Копица.
«Это, безусловно, влияет на тех людей, которые потеряли деньги, но в глобальном смысле на рынок ИЖС это пока не влияло. Сейчас государственные органы только пытаются совместно с Госдумой понять, как действовать. В ситуации, где обманули людей, задействованы, в том числе, банки, поэтому надо аккуратно решить этот вопрос», — объяснил он.
Ситуация на рынке ИЖК сегодня хуже, чем два года назад, но лучше, чем в 2018 году, считает Владислав Копица. По его словам, рост рынка с 2019 года, который произошёл во многом благодаря пандемии, привёл к тому, что государство активно вмешалось в процесс. При этом новые ограничения несколько тормозят развитие сегмента.
«Сейчас это „аккуратный слон в посудной лавке“ в виде государства, которое поняло, что ИЖС — это серьёзный рынок развития всего капитала в России. Из-за этого чуть-чуть хуже, чем было: начинают вводить КРТ, ограничения по переводу земли, эскроу-счета и так далее. Далеко не все компании умеют с этим работать. Многие учатся заново работать — это прекрасно, потому что на рынке будет меньше той шелухи, которая не умеет строить», — заметил при этом эксперт.
Что говорят застройщики?
В Новосибирске в этом году впервые проводят выставку Open Village Siberia. На площадке проекта Freedom Village представили десять домов от разных строительных компаний, а всего в новом для Сибири мероприятии участвуют более 50 организаций — от дизайнеров до инженеров коммуникаций.
Татьяна Возненко представила здесь компанию «Онлайн стройка» — застройщик специализируется на каменных домах формата «шале». В компании считают, что рост ИЖС начался ещё с 2016 года, когда ипотечное кредитование было на пике популярности — свою роль сыграли льготы. Спустя годы ситуация изменилась.
«Сейчас позволить себе дома могут те люди, которые владеют своими активами. Это касается нас — мы не в сегменте дешёвых домов. Это люди, которые ценят качество и готовы за него платить», — пояснила Татьяна Возненко.
Преимущество частных домов — возможность дать волю фантазии. За дополнительную плату, конечно
Стандартное решение компании, например, стоит 7,9 миллиона рублей — это дом площадью 80 «квадратов» с террасой. Средняя стоимость квадратного метра — 90 тысяч рублей. Выгоднее квартиры, подчеркнула представитель застройщика.
«Квартира сейчас стоит 230–250 тысяч рублей за „квадрат“, если мы рассматриваем более премиальные районы. Но всё равно средний ценник за квартиру — это 150–180 тысяч за квадратный метр. Даже если учесть стоимость участка в 2 миллиона рублей, квартиры даже не рядом. Всё равно цена на квадратный метр дома ниже, чем квартиры», — уточнила она.
Новые реалии неизбежно проникают в каждую сферу жизни — рынок недвижимости ожидает участников СВО
Рынок растёт, но последний год для застройщиков оказался сложным из-за отсутствия поддержки со стороны государства, признала собеседница. Представитель компании «ДМ Групп» Данил Семёнов подтвердил, что спрос на ИЖС сильно упал — в основном, покупатели остались в ценовой категории до 8 миллионов рублей. Выше спрос среди семей с детьми и получателей IT-ипотеки, но застройщики ожидают повышения спроса от ещё одной категории покупателей: участников СВО.
«Надеемся, что-то, как мы строим, будет интересно для них, и готовы отрабатывать их требования по максимуму. При этом не видим категорию людей из сельскохозяйственной отрасли — нам непонятно, по какой причине», — прокомментировал он.
В июле НГС разбирался, почему новосибирские эксперты ожидают заморозки строек жилья и в каком положении находятся застройщики в условиях кризиса.