Требуют скидку и готовый бизнес: девелоперы резко сократили покупку земли

Консалтинговая компания IBC Real Estate зафиксировала сокращение общего объема инвестиционных сделок с российской недвижимостью на 33% за январь-август 2025 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Совокупный объем транзакций составил 421 млрд рублей, что, однако, остается высоким показателем для данного периода, практически соответствуя результату за весь 2022 год и превышая значения 2020 и 2021 годов.

Безоговорочным лидером среди покупателей, как и последние пять лет, остаются девелоперские компании, но их доля в структуре инвестиций продолжает снижаться. Если в 2021-2022 годах на них приходилось более половины рынка, то сейчас их доля сократилась до 30%, что на 5 процентных пунктов меньше, чем годом ранее. В абсолютном выражении их вложения упали на 44%, до 124 млрд рублей. Это снижение обусловлено резким, более чем двукратным сокращением инвестиций в земельные участки под жилую застройку – до 85 млрд рублей. В то же время девелоперы наращивают присутствие в коммерческом сегменте: объем приобретений готовых и строящихся коммерческих активов вырос на 15% г/г, до 39 млрд рублей. Крупнейшими покупателями выступили компании «Киевская площадь», «Талан», «Вектор» и Coldy, которые активно пополняют свои портфели как проектами редевелопмента, так и стабилизированными объектами.

На втором месте по объему инвестиций сохраняются управляющие компании закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). Их доля в общем объеме сделок увеличилась на 5 процентных пунктов и достигла 15%, а в денежном выражении их вложения остались на уровне прошлого года – 64 млрд рублей. Тренд на приобретение недвижимости в активы ЗПИФ демонстрирует устойчивый рост: за последние четыре года объем таких сделок увеличился в восемь раз. С января по август 2025 года управляющие компании закрыли 19 сделок, приобретя в сумме более 750 тыс. кв. м существующих и строящихся площадей.

Третье место занимают банковские и финансовые структуры с долей в 11% рынка, или 46 млрд рублей. Примечательно, что 76% этой суммы, или 35 млрд рублей, составила одна сделка – приобретение Т-Банком здания Центрального телеграфа для собственных нужд. Эта ситуация повторяет сделку 2024 года, когда Банк России купил офисные помещения в бизнес-квартале Slava, на которые пришлось 96% инвестиций данной категории.

Среди прочих инвесторов эксперты IBC Real Estate отмечают резкое сокращение активности со стороны институциональных инвестиционных компаний. Их доля в общем объеме транзакций упала до 7% против 27% два года назад, а в абсолютном выражении их вложения сократились на 44% г/г, до 28 млрд рублей. Высокая ключевая ставка и, как следствие, дорогое заемное финансирование вынуждают эти компании занимать выжидательную позицию и ограничивают их возможности по заключению новых сделок.

В сегментарном разрезе более трети всех сделок (31%) пришлось на офисную недвижимость. В тройку лидеров также вошли жилая и складская недвижимость с равной долей по 22%. При этом практически во всех сегментах, и особенно в жилом, наблюдается снижение объема инвестиций по сравнению с аналогичным периодом 2024 года.

Комментируя текущую ситуацию на рынке, управляющий партнер IBC Real Estate Микаэл Казарян отметил: «Несмотря на снижение Банком России уровня ключевой ставки, покупатели недвижимости все еще достаточно осторожны в выборе объектов инвестирования. Ключевыми запросами инвесторов в условиях высокой волатильности остаются дисконт к рынку, стабилизированный арендный бизнес, не требующий существенных вложений, а также проекты с потенциалом роста после редевелопмента или реконцепции».

Напомним, по данным исследования NF GROUP, объем инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга и Ленинградской области за первые шесть месяцев 2025 года составил 55,3 млрд рублей. Это на 8% меньше, чем за аналогичный период 2024 года. Несмотря на снижение, регион сохранил долю в 16% от общероссийского объема инвестиционных сделок, подтверждая статус одного из ключевых центров деловой активности за пределами Москвы. LR