Wohnbau Weilheim vor großen Herausforderungen: Mieten werden weiter steigen
75 Jahre alt wird die Wohnbau Weilheim in diesem Jahr. Doch auch im Jubiläumsjahr warten immense Herausforderungen auf das Unternehmen, wie der Geschäftsführer Florian Steinbach im Kreistag klarstellte.
Landkreis – Seit rund einem Jahr im Amt, gab Steinbach im Kreistag seinen ersten Geschäftsbericht als Wohnbau- Chef ab. Er machte keinen Hehl daraus, dass schwierige Jahre hinter dem Unternehmen liegen. 2020 verbuchte man einen Verlust von einer Million Euro, 2021 einen Verlust von 1,6 Millionen Euro.
Im Geschäftsjahr 2022, das Steinbach im Kreistag vorstellte, schloss man mit einem Plus von rund 200 000 Euro ab. Um dies zu ermöglichen, habe man zu schwierigen Maßnahmen greifen müssen, so der Wohnbau-Geschäftsführer. So spülten Mieterhöhungen 600 000 Euro zusätzlich in die Kassen, gleichzeitig wurde rund eine Million Euro weniger als in den Vorjahren in die Instandhaltung der insgesamt 1677 Wohneinheiten investiert, die der Wohnbau Weilheim gehören: 693 in Weilheim, 286 in Peißenberg, 397 in Penzberg, 134 in Murnau, 74 in Seeshaupt, 47 in Bernried, 22 in Uffing, 16 in Iffeldorf und acht in Wielenbach. Bis Ende 2024 sollen noch 30 weitere Wohnungen in Peißenberg dazukommen, so Steinbach.
„Moderate Mieterhöhungen“ auch in den kommenden Jahren
Er stellte klar, dass so starke Einsparungen bei der Instandhaltung „dauerhaft nicht möglich sein werden“. Weil es sonst an die Substanz des Bestandes gehen würde. Stattdessen kündigte er „weitere moderate Mieterhöhungen in den kommenden Jahren“ an.
Dass die Wohnbau dabei über Gebühr an der Mietschraube drehen würde, sei nicht geplant und auch gar nicht möglich, beruhigte Steinbach die Kreisräte. 38 Prozent des Wohnungsbestandes seien ohnehin noch in der sozialen Bindung. Und auch bei den Wohnungen, die aus der Mietpreisbindung herausgefallen seien, gebe es „klare Leitplanken der Gesellschafter“ – das sind die genannten Städte und Gemeinden sowie der Landkreis Weilheim-Schongau. Diese hätten festgelegt, dass die Mieten nicht über den „angemessenen Kosten der Unterkunft“ liegen dürfen, die das Jobcenter vorschreibt. Diese liegen deutlich unter den Preisen am freien Markt.
Das ist gut für die Mieter, die so günstigen Wohnraum bekommen. Für das Unternehmen ist das aber durchaus problematisch, wie aus Steinbachs weiterem Vortrag hervorgeht. Denn die Anforderungen an den Gebäudebestand wachsen in Zeiten des Kampfes gegen den Klimawandel. Und der Sanierungsbedarf bei den Wohnbau-Liegenschaften ist hoch.
CO2-Abgabe belastet die Gesellschaft zunehmend
76,2 Prozent der Wohnungen werden mit Erdgas beheizt, 13,3 Prozent mit Strom, die Fernwärmequote liegt laut Steinbach bei nur 6,3 Prozent. Nur in rund der Hälfte der Häuser ist eine Zentralheizung eingebaut: „Wir haben immer noch sehr viele Etagenheizungen“, so der Geschäftsführer weiter.
Seit 2023 wird die CO2-Umlage ihm zu Folge zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. Dabei gelte der Grundsatz, „je weniger CO2 ausgestoßen wird, umso mehr kann auf den Mieter umgelegt werden“. Dafür müsste allerdings umfassend und aufgrund der hohen Baustandards teuer saniert werden.
Andernfalls droht die CO2-Abgabe, zu einer wirklichen Belastung für das Unternehmen zu werden. 2023 habe die Wohnbau rund 86 500 Euro an CO2-Abgabe zahlen müssen, so Steinbach. 2027 könnten es schon 216 300 Euro sein. Auch mit Blick auf die EU-Gebäuderichtlinie, über die gerade verhandelt werde, sei es klug, sich über Sanierungsmaßnahmen Gedanken zu machen. „Irgendetwas wird kommen“, ist sich der Geschäftsführer sicher.
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„Wollen nicht irgendwann beim Kreiskämmerer um Zuschuss bitten“
Doch einfach den gesamten Bestand durchzusanieren, dafür fehlen der Wohnbau die Mittel. Zudem gebe es viele Unwägbarkeiten. Da seien die nach wie vor hohen Baupreise, die sprunghaft angestiegenen Zinsen. Die immens hohen Baustandards – auch für Sozialwohnungen – täten ihr Übriges. Da seien Balkone oder Terrassen vorgeschrieben, müsse prinzipiell barrierefrei gebaut werden, was bedeute, dass man selbst in zweistöckigen Häusern teure Aufzüge installieren müsse, so Steinbach.
Als weiteres Problem sieht er die fehlende Planbarkeit. Der Bedarf an weiteren Neubauten sei da, da müsse man sich nur die langen Wartelisten für eine Wohnbau-Wohnung anschauen. „Ich weiß nur nicht, wie es gehen soll“, so Steinbach. Er wolle „nicht eines Tages auch beim Kreiskämmerer anklopfen und um einen Zuschuss bitten müssen“.
Es sind also große Herausforderungen, mit denen sich die insgesamt 22 Mitarbeiter der Wohnbau Weilheim konfrontiert sehen. Geht es nach einigen Kreisräten, sollen weitere dazukommen. So fragte Falk Sluyterman (SPD/Schongau), er würde sich wünschen „wie man den westlichen Landkreis ins Portfolio aufnehmen kann“. Eine alte Forderung, die immer wieder auftaucht. Die Wohnbau wurde vor der Kreisfusion gegründet, keine Kommune aus dem Altlandkreis Schongau ist deswegen Mitglied. „Das muss im Gesellschafterkreis besprochen werden“, entgegnete Steinbach. Dabei stelle sich immer die Frage: „Was bringen mögliche neue Mitglieder mit?“