В первом квартале 2025 года снова вырос риск возникновения «пузыря» — ситуации, когда стоимость жилья стремительно растет, не соответствуя реальной рыночной обстановке.
Складывалось все на фоне значительно более низких темпов роста доходов населения и цен на аренду квартир. При наиболее негативном сценарии возможно «лопание» «пузыря»: фатальное снижение стоимости недвижимости, опасное как для застройщиков, так и для заемщиков и всей экономики в целом.
Дополнительным «минусом» в формирующемся сценарии стал и сильный отрыв цен на первичное и вторичное жилье — в ряде российских регионов он достиг 70-80%. Причина скрывается в льготных условиях ипотеки на новостройки, из-за которых застройщики и стали поднимать цены. Сворачивание льгот хотя и привело к охлаждению рынка, но не к снижению стоимости квадратного метра и разрыва между категориями жилья.
Отразилась эта общероссийская тенденция и на Югре. «Вторичка» отстает в цене от «первички» иногда и на 50 тысяч за «квадрат» — доходы растут значительно медленнее. Может ли при таких условиях реализоваться самый опасный сценарий — обвал цен, Муксун.fm разбирался вместе с экспертами.
«Квадрат» теперь в рассрочку
В четвертом квартале года Минстрой вновь поднял среднюю рыночную цену «квадрата» жилья в ХМАО. Для основной части региона она составила 114,5 тысяч (+1023 рублей к третьему кварталу), для арктической зоны — 131,7 тысяч (+ 2907 рублей). При этом медианная стоимость квартир — еще выше.
Так, по данным аналитики «Домклик», наиболее дорогой «квадрат» нового жилья в Сургуте — порядка 165,7 тысяч. При этом в сентябре 2023 года он стоил только 134,5 тысяч. А вот «вторичка» за два года стала дешевле — со 126 до 119 тысяч. По графику хорошо заметно, что пропасть в цене на первичное и вторичное жилье стала особенно заметна с начала прошлого года.
Если рассмотреть стоимость жилья в Ханты-Мансийске, то картина будет иной — с отдельными пиками. Существенный разбег в цене фиксировался в феврале 2025 года, когда «первичка» стоила порядка 200,2 тысяч, а «вторичка» — 125,5 тысяч. Второй пик случился не так давно: в июле стоимость новостройки была выше на 96,5 тысяч. Сейчас на рынке недвижимости югорской столицы вновь падение разницы в ценах вторичного и первичного жилья: «квадрат» первого обойдется в 125,7 тысяч, второго — в 161,7 тысяч.
Доходы же югорчан растут значительно медленнее — причем наиболее заметно это по данным начала 2025 года. Так, из аналитики Тюменьстата следует, что реальные денежные доходы жителей выросли за январь–июль только на 101,8% (по сравнению с аналогичным периодом 2024 года). Годом ранее динамика была еще несколько выше: показатель увеличился в регионе на 107,4% (по сравнению с данными за полный 2023 год). Примечательно, что и в 2022–2023 годах динамика от периода к периоду была сравнительно высокой. Правда, здесь стоит помнить и о том, что статистика за текущий год представлена пока лишь его первой половиной.
Что касается ипотечных программ — одного из основных инструментов для приобретения жилья, то на сегодняшний день банки могут предложить несколько вариантов — подойдут они лишь для определенных категорий граждан. Так, осталась семейная ипотека со ставкой в 6%, IT-ипотека от 6%, и военная — от 19,1%. Остальным — базовая ставка. В Сбере, например, она составляет от 17,4%, в ВТБ — целых 25,2%.
На этом фоне ожидаемо выросла покупка первичного жилья не в ипотеку, а в рассрочку. К марту 2025 года объем покупки недвижимости через этот механизм или за собственные средства по России составил порядка 50%, следует из уже упомянутого исследования ЦБ. Примечательно, что еще в 2023 году показатель составлял только 20%. Главный ее плюс — меньшая переплата, возможность самостоятельно установить сумму первого взноса и платежей, отсутствие ожидания одобрения ипотеки и объекта от банка.
Правда, рассрочка, как и ипотека, инструмент — не идеальный, и таит в себе ряд рисков. Ключевой для покупателя — штрафы в случае просрочки и короткий срок, из-за которого нельзя уменьшить платеж. Застройщиков же могут ждать кредитные риски и низкая наполняемость счетов эскороу.
Скидки — эксклюзивная история
Падение ликвидности жилья подтверждают и эксперты. Так, по словам сургутского риелтора Алены Ливитиной, объекты могут стоять от года и больше, но снижения цен ждать не стоит.
«Сроки продаж выросли. Объекты могут стоять и больше года, по той причине, что у населения нет средств на покупку. Тем не менее, застройщики не станут снижать цены на новостройки, поскольку строительство сейчас в целом дорого стоит», — рассказала Муксун.Fm риелтор из Сургута Алена Ливитина.
Разбег стоимости «квадрата» на новостройку и «вторичку» может достигать и 40-50 тысяч, добавила риелтор. Старая «хрущевка» с неудачным расположением в Сургуте может продаваться по 100 тысяч за «квадрат», а «первичка» в элитном доме — за 150 тысяч. Поменять в такой ситуации старую квартиру на новую — вряд ли возможно без наличия дополнительных денег.
Предположим, что нескольких лишних миллионов на приобретение жилья нет, платить большие суммы по рассрочке тоже не получается. Тогда остается вариант с ипотечным кредитом. Цена новой 1-комнатной квартиры в Сургуте составит примерно 6,6 млн (если взять стоимость «квадрата» в 165 тысяч — по данным «Домклик»). Первоначальный платеж (21%) в таком случае выйдет в 1,3 млн, а ежемесячный — 97 тысяч. При этом выплачивать ипотечный кредит придется порядка 30 лет. Переплата за это время будет больше стоимости квартиры в 5 раз и составит около 29 млн.
С подобными расчетами приобретение собственной квартиры выглядит довольно бессмысленным — разве что подумать о приобретении «вторички», но и в этом случае есть свои подводные камни. Правда, как оказалось, скидки застройщики все же готовы давать — в отдельных случаях.
«Если и будут снижаться цены, то на отдельные объекты в уже построенных ЖК. Вот такие квартиры будут выставлять на витрину со скидками, рассрочками и другими механизмами для более выгодного приобретения покупателем. Но это — эксклюзивные предложения», — пояснила сургутский эксперт.
Обанкротятся, но цены не снизят
Опускать цены застройщики не хотят не только из-за роста стоимости стройматериалов, рабочей силы на фоне ужесточения миграционной политики и других расходов. Компании не могут это сделать из-за обязательств перед банками.
«Цену многие застройщики не могут снижать, потому что прописаны определенные обязательства перед банками по поводу стоимости и графика продаж. Они не могут снизить цену продажи — это приведет к увеличению процентной ставки», — прокомментировал Муксун.fm уральский экономист Иван Вилков.
При этом само строительство — довольно «медлительный» бизнес. Охлаждение и перегрев спроса хотя и сказывается на застройщиках, но быстро перестроиться они не могут.
«Строительство — это такой бизнес, который достаточно долго раскручивается и достаточно долго тормозит. Есть определенный срок строительства и реализации проектов, поэтому если падают продажи, убрать эти объекты с рынка достаточно проблематично. С другой стороны, и обратно его раскрутить достаточно сложно, то есть если резко растет спрос, то в моменте на рынке в соответствии с увеличением спроса новые объекты будут несильно быстро появляться», — пояснил эксперт.
Правда, хотя ситуация и выглядит критично, аналитик не видит причин для «лопания» «пузыря» в югорской недвижимости. По его словам, поверить в обрушение продаж — можно, тем более, что спрос уже и так сильно упал, но обвала цен не будет. Скорее, часть компаний просто покинут рынок из-за банкротства.
«Как-то выкручиваются строители, но им сейчас безусловно тяжело. В обвал продаж я поверю, но обвала цен точно не будет — это будет, скорее, какая-то коррекция. Условно цены встанут и не будут расти, или будут расти, но ниже, чем инфляция. Они могут припасть, но не так что там бабах и „минус“ 50%. Возможны также риски банкротства, отдельные застройщики уйдут с рынка, но то, что цены сильно грохнутся — нет», — заключил Вилков.
Ранее мы рассказывали, какую недвижимость за границей можно приобрести по цене «однушки» в Сургуте. Как оказалось, даже небольшую квартиру можно выгодно «обменять» на уютное жилье в солнечной Италии и даже в Дубае.