Эксперты объяснили, как рынок в ХМАО реагирует на риски банкротств застройщиков
Проблемы застройщиков, который вызваны падением объемов продаж из-за ограничительных ставок и жесткими изменениями в льготной ипотеке, наконец-то признали в правительстве РФ. Обеспокоенность положением дел выразил вице-премьер Марат Хуснуллин.
Несмотря на то, что власти не предвещают катастрофы, тревожный звонок о том, что «19% девелоперов сегодня находятся в зоне риска» все же прозвучал. Продажи идут вниз, а строительство новых домов становится нереальным из-за высокой стоимости заёмного финансирования.
К этому, Центробанк добавил масло в огонь, подмечая, что разрыв цен между новостройками и вторичным жильем в среднем по России достиг 60%, по Сибири — 44%. Получается, что при покупке «первички» обладатель метров остается в минусе, если решит продать квартиру. А если она еще и в ипотеку куплена, то останется должен банку.
Муксун.fm вместе с экспертами разбирался, что происходит на «вторичном» и, конечно, «первичном» рынках жилья в Югре, как чувствуют себя застройщики в округе, кто сдвинул сроки и сколько стоят квадраты в их долгостроях.
Оттолкнемся от «вторички» пока она окончательно не упала
Сложившаяся на вторичном рынке жилья ситуация в ХМАО во многом — это симбиоз накопившихся проблем. После ковида рынок едва успел набрать воздух, как на него обрушились новые невзгоды — льготная ипотека разогнала цены на «первичку», следом антироссийские санкции (тут началась заварушка от удорожания материалов до логистики) кадровый дефицит, ужесточения в миграционной политике, разгон инфляции, заградительная ставка Центробанка. Неким спасением называли отмену льготной ипотеки, но не получилось… Что имеем теперь?
В Сургуте, согласно последним данным, которые приводят аналитики АН «Этажи», в июне предложение на рынке жилья по сравнению с прошлый годом остались на том же уровне. Если смотреть за месяц, то немного сократились — до 3,3 тысяч вариантов.
Цены тоже падают на 0,19% с начала лета и на 0,94% в сравнении с прошлым годом. Самые выгодные цены в поселке Градостроитель — около 110 тысяч за квадратный метр, дороже всего в 51-м микрорайоне, там доходит до 144 тысяч рублей.
В столице Югры, Ханты-Мансийске, в июне предложений было заметно меньше — 497 вариантов. Причем, их количество в сравнении с прошлым годом заметно упало — на 3,87%. В обоих городах все чаше избавляются от площади в пансионатах, коммуналках или общежитиях.
При этом за год цены на «вторичку» подросли на 4,37%. Например, в Югорской звезде ценник достигает 145 тысяч рублей за «квадрат», почти столько же просят за комнату в старом общежитии на Ключевой.
Уральские экономист Иван Вилков поясняет, что до 2020 года вторичное жилье было дороже, чем первичное. Однако льготные программы по ипотеке резко разогнали первичную стоимость и уронили «вторичку».
«Цены на „первичку“ застройщики разогняли, но опустить их не могут, поскольку в кредитных договорах прописана минимальная стоимость квадратного метра. Если снижать, то будет повышение ставки по кредитам. Для экономики, если фиксируется большой разрыв между „первичкой“ и „вторичкой“, то это удар, в первую очередь, по потребителям. Например, если кто-то уже живет во „вторичке“, то для него менее доступна становится покупка новой квартиру, придется доплачивать за „первичку“», — отмечает Иван Вилков.
Эксперт также отмечается, что это также может влиять на ухудшение финансового положения застройщиков и не исключает банкротства некоторых.
Сколько стоят долгострои-первички?
С «первичкой» в городах ХМАО дела обстоят куда сложней. В Ханты-Мансийске чиновники планируют с августа по декабрь текущего года ввести в эксплуатацию 6 домов, а также технологический и многофункциональный центры с жилыми помещениями.
При этом далеко не все объекты застройщики сдают в срок. Так, например, ООО СЗ «Автор» (бенефициаром компании является Назарий Добровольский), в сентябре должен сдать дом по улице Дзержинского, 33. Планируемая стоимость объекта 837,5 млн рублей, из которых 607 млн сумма кредита.
Однако, по данным «Наш дом РФ», ввод жилья состоится не раньше четвертого квартала 2025 года. Ключи собственники смогут получить лишь 30 декабря. В доме 93 квартиры, 77 из которых проданы. Стоимость квадратного метра жилья в августе 2024 года составляла около 130 тысяч за «квадрат», в ноябре пошла в рост — до 200 тысяч рублей, а в январе достигла немыслимых 247 тысяч рублей. После — продажи встали. В апреле стоимость снова опустилась до 200 тысяч за «квадрат».
Как пояснил экономист Иван Вилков, застройщики зачастую поднимают цены, чтобы проверить спрос.
«Жизнь заставила. Это, скорее всего, была проверка спроса. Если продаж не было, то цены часто опускают, потому что как еще протестировать спрос», — подчеркивает эксперт.
Компания ООО «СК „Есенин“» (бенефициар Геворг Мовсисян, ГК «Азбука Девелопмент») возводит два дома, оба строятся с задержкой. Многоквартирный дом по улице Доронина, 7 планируется сдать в ноябре 2025 года. Стоимость строительства объекта составила приблизительно 1,1 млрд рублей, из которых сумма кредита — 1 млрд рублей.
Если перенесемся в Сургут, где возводят более 30 новостроек, семь домов должны быть сданы до конца года. С отставанием сроков, по данным «Наш дом РФ», возводят ЖК «Набережный» (ООО СЗ ЖК «Набережный» Андрея Книжника). Планируемая стоимость 2,1 млрд рублей, из которых 1,6 млрд рублей — заемные средства.
Ключи от квартир собственники должны получить в октябре. Стоимость жилья, если сравнивать с окружной столицей, заметно ниже — в районе 140 тысяч рублей, при этом продажи идут очень медленно. Распродано всего 75 квартир из 386.
«Темпы продаж не соответствуют планам»
В беседе с Муксун.fm глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков отметил, что сдвиги сроков строительства — это сегодня не уникальная ситуация для регионов «тюменской матрешки». Если говорить о Югре, то аналитики действительно фиксируют, что часть проектов (речь идет о тех, которые будут сданы не только в 2025 году, но и позже) застройщики уже сдвинули и будут еще сдвигать на квартал или на полгода.
«Это такой общий тренд. Застройщики не всегда укладываются в первоначально заявленные сроки строительства и связано это, в первую очередь с тем, что темпы продаж не соответствуют планам. Застройщики вынуждены меньшими темпами выбирать проектное финансирование, которое сейчас тоже достаточно дорогое. Соответственно, строительство идет медленней», — поясняет Михаил Хорьков.
Эксперт также обратил внимание застройщики сегодня заинтересованы как можно быстрее построить дом и раскрыть эскроу-счета, так как прибыль они не получат пока не сдадут дома в эксплуатацию. Проблемы со ставкой и мигрантами тоже давят на рынок и добавляют головной боли застройщикам.
«Если говорим про ключевую ставку, которая начала снижаться, то, конечно, снижение будет позитивно сказываться на застройщиках, но, скорее, этот плюс будет только для будущих решений, которые будут связаны с запуском новых проектов», — поясняет эксперт.
Причем ставка, по его мнению, должна упасть хотя бы до 12%. Только тогда можно будет говорить о том, что бизнес перейдет в стадию активации запуска проектов, которые были «заморожены» или отложены до лучших времен. Те же, кто сейчас строится, вынуждены закрывать строительства в рамках действующих договоров.
Застройщики-банкроты потянут за собой поставщиков
По мнению уральского экономиста Ивана Вилкова, ситуация с застройщиками остается тревожной и даже опасной для экономики.
«Строительство — это вовлечение большого количества смежных сфер длительности. Если застройщик банкротится, то страдают его поставщики — от производства строительных материалов до транспортных услуг и поставщиков мебели», — говорит эксперт.
Он отмечает, что для Югры такая картина пока не предвидится. Даже, если будет банкротство одного или нескольких застройщиков, то, скорее всего, их выкупят более крупные игроки, в том числе федеральные.
Эксперты отмечают, что в отличие от предыдущих кризисных периодов все-таки большинство строек не останавливается, но возведение домов идет значительно медленнее, чем могло бы быть. Если в 2009-м, 2015-м или 2020-м году проблемы были связаны с тем, что на стройках не было работников, то сейчас даже при сокращении иностранных рабочих этот удар менее заметен, чем удар от продаж, который при текущем положении дел может добить отрасль, если не начнется заметное снижение ставки.
Ранее сообщалось, что миллиардер из ХМАО, осужденный за мошенничество, продолжает проходить банкротство. В рамках процедуры ему пришлось расстаться с роскошным особняком в Санкт-Петербурге.