Mutuo, tassi fissi in discesa: per la surroga è un buon momento? I calcoli da fare

Tassi fissi in discesa rispetto al massimo di ottobre 2023, variabili in lieve calo ma in prospettiva destinati a scendere. Con questa situazione di mercato dei mutui, vale la pena di pensare a una surroga del finanziamento in corso? La surroga del mutuo, lo ricordiamo, consente di passare a un’altra banca senza spese di istruttoria e notarili. Il nuovo mutuo può avere durata e tipologia di ammortamento (si può anche passare da fisso a variabile e viceversa)diversi da quello che viene rottamato. L’unico vincolo riguarda la cifra mutuata, che non può eccedere il debito residuo del vecchio mutuo. La motivazione principe per cambiare è cercare un tasso minore di quello che si paga con in finanziamento in corso.

Surrogare: 4 fattori da valutare

Ora è il momento di surrogare?Non si può dare una risposta univoca, l’unico consiglio è farsi i conti di volta in volta, tenendo conto però di una serie di fatti. Il primo è che non è affatto sicuro trovare una banca disposta a accettare la surroga. Il secondo è con l’Euribor che staziona ancora attorno al 4% non appare sensato surrogare a tasso variabile e quindi la scelta deve andare sul fisso. Il terzo è che l’Eurirs, il parametro su cui si basa la definizione del tasso per i mutui fissi, è estremamente volatile: da ottobre è sceso di un punto ma ora sta leggermente risalendo. Il quarto è che se si ha in corso un mutuo variabile diventato molto oneroso perché acceso da poco e a tasso di partenza basso non solo surrogare oggi assomiglia molto alla scelta di chi chiude la stalla quando i buoi sono già scappati ma significa anche surrogare un mutuo che nel tempo, anche se i tassi rimanessero stabili, avrebbe un andamento decrescente della rata, senza contare che il consenso degli analisti è per una decisa discesa dei tassi già a partire dai prossimi mesi.

Come funziona la surroga

Con tutte queste premesse vediamo qualche esempio di surroga da tasso variabile a fisso. Le surroghe da fisso a fisso sono valutabili molto facilmente confrontando la rata attuale con quella del nuovo mutuo (a condizione di avere certezza del tasso). L’unico aspetto di cui tenere conto è che surrogare significa aprire anche un conto corrente e se questo ha costi maggiori di quelli pagati presso la banca di cui si è clienti il risparmio potrebbe annullarsi. Se ci si trova bene con la propria banca cambiare per qualche decina di euro potrebbe non essere un buon affare.

I conti da fare

E veniamo ai calcoli. Mutuo variabile da 200 mila euro a 30 anni partito cinque anni fa, indicizzato Euribor 3 mesi + 1,2%. Il debito residuo è di 170.300 euro, la rata attuale 1.244. Cambiando a parità di durata e debito residuo si surroga attorno al 3,3% con rata da 962 euro. Se però il mutuo in corso tra un anno costasse due punti in meno la rata sarebbe già di 938 euro e scenderebbe mese dopo mese. Lo stesso mutuo ma con durata a 20 anni. La rata attuale è di 1.452 euro, surrogando al 3,2% si scende a 1.195 euro. Mutuo variabile da 200mila euro partito 10 anni fa, indicizzato Euribor 3 mese più 1,2%, la rata attuale è 1.131 euro. Cambiando a parità di durata e debito residuo si surroga attorno al 3,2% con rata da 905 euro. Infine lo stesso mutuo ma durata originaria a 20 anni. Oggi paga 1.296 euro. Con una surroga si scende a 1.126. Se i tassi scendessero di due punti in un anno la rata del variabile in corso però si ridurrebbe a 1.103 euro. Insomma, si tratta come spesso con i mutui, di fare una scommessa.

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