Юрист Александров дал советы, как безопасно арендовать жилье
В последнее время нарваться на мошенников можно и при съеме жилья. Как проверить квартиру перед арендой, на что обратить внимание – на эти и другие вопросы «МК в Хакасии» ответил директор Юридической компании «А.Лигал» Юрий Александров.
«При заключении договора коммерческого найма квартиры, который обычно называют арендой, ключевым является проверка, что квартиру вам сдает собственник. Для этого нужно попросить выписку из ЕГРН и паспорт владельца», – пояснил юрист.
Если договор на аренду жилья заключаете с человеком по доверенности, то нужно попросить предоставить ее. А после проверить на действительность: навести камеру смартфона на QR код на ней и сверить с информацию с выпиской из ЕГРН. При этом доверитель обязательно должен быть собственником квартиры.
Если в выписке увидите, что квартира находится в долевой собственности, то для ее найма потребуется обязательное письменное согласие всех остальных сособственников (ст. 246, 247 ГК РФ). Соответственно их должны предоставить. Если арендодатель в браке, то попросите, чтобы подпись на договоре также поставила его супруг. В силу ст. 256 ГК РФ, ст. 34 СК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, допускается только с согласия супругов. Также в выписке из ЕГРН можно проверить, находится ли квартира в аресте.
Для минимизации рисков в условиях самого договора нужно предусмотреть следующие условия: точное описание предмета аренды, с указанием кадастрового номера, адреса, площади и других параметров; указание срока аренды и права на возможность одностороннего внесудебного расторжения нанимателем договора при условии предупреждения наймодателя об этом за 10 (30) или другого количества дней до даты предполагаемого расторжения. Кроме того, должен быть указан порядок внесения платы за аренду жилья и какие коммунальные платежи вносит временный жилец.
«В договоре прописывается, что размер платы может быть изменен только по соглашению сторон. Если наймодатель настаивает на включение условия об обязательной ежегодной индексации, то нужно четко ограничить ее пределы, например, установив, что размер индексации будет не более 5% в год», – пояснил Юрий Александров.
Также владелец квартиры вправе осматривать квартиру не чаще одного раза в месяц, но при этом предупредить нанимателя. Этот пункт также прописывается в договоре.
Очень внимательно следует прочитать условия договора об ответственности и неустойках. Нормальной считается неустойка в размере 0,1-0,5% за просрочку исполнения обязательства по оплате. Если вы увидите неустойку в размере 3-5%, то требуйте ее снижения. Если договор предусматривает необоснованные и непропорциональные штрафы, например, 200 тысяч рублей за курение и 300 тысяч за шум по ночам, также требуйте их исключения.
Еще одним важным моментом является опись имущества в квартире и проверка его работоспособности. Указанная опись может отражаться как в тексте самого договора, так и составляться отдельно. Рекомендуется сделать при заселении фото/видеосъемку помещения. В случае обнаружения сломанного имущества, а также дефектов квартиры их следует отразить в описи, для минимизации риска признания виновным нанимателя в повреждении имущества.
При въезде в квартиру и выезде из нее следует составлять и подписывать акт приема передачи, поскольку плата за пользование квартирой продолжает начисляться в течении всего периода ее фактического использования.
«С момента передачи квартиры нанимателю в силу ст. 209, 671 ГК РФ его законным владельцем и пользователем становится наниматель. На срок договора жилищного найма, для нанимателя эта квартира является жилищем, которое в силу ст. 3 Жилищного кодекса РФ является неприкосновенным. То есть доступ каких-либо лиц, в том числе и собственника не допускается без согласия нанимателя. Судебная практика подтверждает это», – пояснил юрист.
И подчеркнул, что собственник имеет право входит в квартиру нанимателя только при наличии его прямого согласия. Если в договоре есть условие о праве собственника проверки квартиры раз в месяц, то это нужно предоставить в согласованное время и присутствовать лично. Но не дает владельцу жилья самовольно приходить в квартиру в отсутствие нанимателя.