Сдаете квартиру посуточно? Тогда вы не зря читаете эту статью. Сохраните, чтобы не потерять

Что нужно знать о посуточной сдаче квартиры внаем:
 
1. Это легально? 

• Закон (ст. 683 ГК РФ) не устанавливает минимального срока сдачи жилья внаем, поэтому сдавать квартиру на одни сутки допустимо. 

• Регистрироваться в качестве ИП также необязательно. Главное - не забыть заплатить налоги (4% для самозанятых). «Когда человек сдает одну квартиру, это не будет считаться систематическим получением прибыли (п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 18 ноября 2004 г. N 23). Кстати, по общему заблуждению считается, что если договор не заключен, то и налог платить не нужно, однако он уплачивается в любом случае.  

✅«Я не оказываю гостиничные услуги, а всего лишь сдаю квартиру внаем другим людям. Закон это разрешает. Минимальный срок найма не установлен, поэтому я вправе сдавать жилье хоть на час. Каждого из гостей я прошу предъявить паспорт, затем заключаю договор, а после — плачу налоги в бюджет. У меня есть статус ИП, я веду деятельность легально. Права соседей не нарушаю.»

2. Нужен ли договор? 

Следует сразу сказать, что отсутствие договора забирает у вас право ссылаться на свидетельские показания в суде. На практике его заключает не каждый, однако договор способен обезопасить вас и вашу собственность от непредвиденных ситуаций.

• 📝 Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме, поэтому вы можете заготовить заранее «типовый» бланк и вписывать паспортные данные жильцов. Здесь нужно отметить существующую подмену понятий - договор не аренды, а найма.

• 🚭 Если вы устанавливаете для жильцов ряд правил, например: не курить, никаких животных или вечеринок, то, подписывая договор, человек автоматически обязывается их соблюдать. В договоре следует указать, что имущество передается в надлежащем состоянии, поэтому в случае его порчи у вас будет законное основание не вернуть «залог». 

• 💵 В договоре вы можете прописать способы оплаты во избежание недопониманий, так как бывают ситуации, когда жильцы делают денежный перевод не на ту карту или случайно пополняют счет мобильного.
 Также есть категория нанимателей, которые при встрече пытаются увильнуть от ранее оговоренных доплат (дополнительные гости, ранний/поздний заезд, продукты в холодильнике, и т.д.). Поэтому во избежание споров вы просто указываете это в договоре.  

• 👥 Бывают ситуации, когда человек забронировал квартиру на несколько суток, и вы отказали другим потенциальным гостям на эти даты. Но вдруг у нанимателя меняются планы, он выселяется спустя сутки и вы остаетесь у разбитого корыта. Договор в этом случае установит предоплату, которая компенсирует хотя бы часть неполученной выручки. Плюсом является также то, что, подтвердив свои обязательства письменно, человек не будет вам угрожать и просить вернуть уплаченные вперед деньги. 

✅ «Я сдаю квартиру посуточно, я сделал в ней хороший ремонт и регулярно поддерживаю порядок и чистоту. Чтобы избежать разбитой посуды, сломанной техники, стойкого запаха сигарет и прочих неприятных повреждений, я прошу жильцов бережно отнестись к имуществу и подписать договор. Все знают, что письменно подтвержденные обязательства влияют на людей лучше, чем устная договоренность. Оставляя свои паспортные данные, жильцы больше осознают ответственность.»

3. Обеспечительный платеж, залог или задаток? 🤑

При сдаче квартиры внаем никто не застрахован от порчи имущества. ГК РФ содержит множество способов обеспечения исполнения обязательств (залог, неустойка, задаток, удержание и пр.). На практике стороны по привычке или незнанию указывают в договоре условие о залоге, что является ошибкой. 

⚠️Залоговый режим, предполагающий процедуру обращения взыскания на объект залога здесь просто неприменим. Залог - это вещь, которая должна быть реализована, чтобы погасить обязательство. 

☑️ Юридически грамотно в договоре следует указать на обеспечительный платеж (ст. 381.1 ГК РФ). Обеспечительный платеж - это денежная сумма, которая (также как и залог) возвращается жильцам в случае надлежащего исполнению договора.
 А если квартиросъемщик все-таки нанес вашему имуществу ущерб, то обеспечительный платеж ему не вернется, а останется у вас (наймодателя) в счет погашения убытков (такая конструкция используется в прокате). 

• В качестве другого варианта вы можете выбрать задаток, но он не будет таким же выгодным как и две предыдущие «прокредиторские конструкции». Задаток обеспечивает интересы обеих сторон обязательства, поэтому если исполнение договора не состоится по вашей вине, то полученную сумму задатка придется вернуть нанимателю в двойном размере. Поэтому при заключении договора не ошибитесь в словах, ведь юридические последствия у таких похожих слов как залог и задаток разные. 

✅ «В договоре посуточного найма я прошу нанимателя внести обеспечительный платеж, который частично покроет непредвиденные убытки, произошедшие его по вине». 


Advokatanado.ru