МОСКВА, 18 июл - РИА Новости. Социальный найм позволяет гражданам получить квартиру или дом из государственного или муниципального жилищного фонда. Кто имеет право на получение жилья по соцнайму, правила заключения договора, можно ли в таком случае продать или приватизировать жилое помещение — в материале РИА Новости.
Что такое социальный наем жилья
Социальный найм — важная мера господдержки для граждан, нуждающихся в доступном жилье. Он позволяет обеспечить тех, кто не может позволить себе приобрести или арендовать квартиру на рыночных условиях.
"Социальный найм жилого помещения — разновидность аренды жилых помещений, которые находятся в государственной собственности или во владении муниципалитета. Такие квартиры и комнаты получают граждане, нуждающиеся в улучшении условий проживания, за символическую плату и оплату ЖКУ. Основные положения о соцнайме указаны в
главе 8 ЖК РФ", — рассказала РИА Новости Алена Яковлева, основатель и управляющий партнер ГК "РосКо".
Кто имеет право на получение жилья
Право на получения жилплощади по договору соцнайма возникает не автоматически, а только после признания гражданина нуждающимся в жилом помещении и постановки на соответствующий учет (очередь).
Адвокат, эксперт образовательного маркетплейса "Инфоурок" Екатерина Есипова перечислила основания для признания нуждающимся (
ст. 51 ЖК РФ):
- отсутствие жилья в собственности/соцнайме: ни сам гражданин, ни члены его семьи не являются нанимателями или собственниками жилья на территории РФ;
- несоответствие площади установленной норме: если жилье есть, но обеспеченность общей площадью на одного члена семьи ниже учетной нормы, установленной органом местного самоуправления (обычно 10-18 кв.м; варьируется по регионам);
- проживание в помещении, не отвечающем требованиям: жилье признано непригодным для проживания и не подлежит реконструкции/ремонту (постановление Правительства РФ №47);
- проживание с тяжелобольным: наличие у гражданина, проживающего с ним в одном помещении, тяжелой формы хронического заболевания, при которой совместное проживание невозможно (перечень утвержден постановлением Правительства РФ № 378);
- проживание в коммунальной квартире: для семей, занимающих одну комнату в коммуналке или смежные неизолированные комнаты, при условии, что в составе семьи есть больной или иные исключительные обстоятельства (часто требует судебного подтверждения нуждаемости).
Органы муниципального самоуправления вправе устанавливать критерии для постановки на учет как малоимущих (
ст. 49,
52 ЖК РФ). Учитывается имущественное положение семьи (доходы, стоимость имущества).
"Граждане, вставшие на учет до 1 марта 2005 года, сохраняют право на предоставление жилья по старым правилам (
ФЗ №189-ФЗ). Те, кто встал на учет после этой даты, должны быть признаны малоимущими (
ст. 49 ЖК РФ)", — поясняет эксперт.
Какое жилье можно получить
Жилье предоставляется из маневренного фонда или специализированного жилищного фонда (
ст. 92,
99 ЖК РФ), но чаще — из муниципального фонда. Адвокат Екатерина Есипова рассказала о требованиях к предоставляемому жилью (
ст. 62,
89 ЖК РФ):
- отдельное изолированное помещение: квартира или жилой дом (целиком). Предоставление комнаты в коммуналке — исключение, возможно только с письменного согласия нанимателя;
- благоустроенное: применительно к условиям данного населенного пункта (вода, канализация, отопление, электроэнергия, ванна/душ, газовая или электрическая плита, лифт — для домов выше пяти этажей);
- соответствие норме предоставления: общая площадь определяется исходя из нормы, (обычно 18-33 кв.м. на человека). Площадь может превышать норму не более чем на 10 кв.м. (для одиноко проживающего — до 33 кв.м.) и только в виде отдельной комнаты или в малосемейном общежитии (ст. 50, 57 ЖК РФ);
- место расположения: в черте данного муниципального образования, как правило, в пределах административного района, где гражданин состоит на учете.
Площадь предоставляемой в соцнайм жилой площади зависит от региона (в Москве — не менее 18 м2 на каждого члена семьи). Эксперт Алена Яковлева уточняет, если у претендента есть жилье, его площадь вычитается из площади нового жилья. Например, семья из четырех человек может получить квартиру 72 м2.
Город может предоставлять жилье большей площади, но с ограничениями:
- не более 40 м2 на человека для комнаты/однокомнатной квартиры;
- максимум 44 м2 для супругов без детей;
- двухкомнатную квартиру до 54 м2 для двух неженатых людей;
- до 62 м2 для семьи из трех человек, где двое в браке;
- до 74 м2 для семьи из трех без супругов.
Для семей из четырех-пяти человек рассчитывают по 18 м2 на каждого, с возможным увеличением до 27 м2 (на 9 м2 больше). Для семей из шести и более человек также используют по 18 м2 на каждого, предоставляя жилье в нескольких помещениях с превышением не более 9 м2.
"Людям с хроническими заболеваниями выделяют отдельные комнаты. Заселение разнополых родственников (кроме мужа и жены) допустимо при наличии согласия вселяемых", — поясняет эксперт.
Как получить жилье в соцнаем
Чтобы получить соцжилье, нужно подать заявление и пакет документов:
- паспорт,
- свидетельства о рождении или паспорта для детей старше 14 лет,
- выписку из домовой книги,
- справку об отсутствии жилья,
- справку о доходах,
- документы на льготы в уполномоченный орган (жилищная комиссия, департамент жилищной политики) для постановки на учет и включении в список на получение жилья.
Решение о постановке в очередь принимается в течение 30 дней, уведомление — в течение трех. Продолжительность ожидания очереди зависит от наличия жилья, льготной категории, даты постановки на учет. При наличии подходящего жилья уполномоченный орган принимает решение.
"Отказать могут из-за неполных документов. Решение можно обжаловать в суде. Однако процесс может занять годы, особенно с учетом внеочередников (сироты, ветераны, инвалиды и др.)", — говорит Алена Яковлева.
Необходимо сообщать о любых изменениях, влияющих на очередь: болезни, рождение детей, улучшение или ухудшение жилья.
Плата за соцнайм
Расчет платы на социальный найм основан на базовых ставках и коэффициентах, учитывающих качество, местоположение, площадь жилья (
ст. 156,
157 ЖК РФ) и исходя из стоимости 1 м2 жилья, определенного администрацией города, и общей площади занимаемого помещения.
- Плата за содержание жилого помещения (содержание и ремонт): включает плату за услуги по управлению МКД, содержание общего имущества, текущий ремонт. Размер определяется МО или на общем собрании собственников (если дом — смешанный). Наниматель оплачивает свою долю пропорционально занимаемой площади.
- Коммунальные услуги (КУ): оплачиваются полностью и отдельно по показаниям приборов учета или по нормативам (ст. 155, 157 ЖК РФ).
- Взнос на капитальный ремонт: наниматели по договору соцнайма обязаны вносить плату на капремонт наравне с собственниками (ст. 169 ЖК РФ, Пленум ВС РФ от 27.06.2017 № 22). Это плата за будущий ремонт общего имущества.
Как заключить договор соцнайма
Адвокат, эксперт образовательного маркетплейса "Инфоурок" Екатерина Есипова поясняет, что стороны заключают безвозмездный договор, по которому собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (наймодатель) обязуется передать гражданину (нанимателю) и членам его семьи жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (
ст. 60 ЖК РФ).
После получения положительного решения, граждане могут заключить договор соцнайма. На основании решения наниматель и уполномоченное лицо наймодателя (часто МУП "Жилищное хозяйство" или аналоги) подписывают типовой договор социального найма (
ст. 63,
64 ЖК РФ).
Документы необходимые при подписании:
- паспорта нанимателя и всех совершеннолетних членов семьи;
- решение о предоставлении жилья;
- документы, подтверждающие полномочия представителя (если нужно).
"Важно не пропустить срок заключения договора – 10 рабочих дней со дня получения решения о выделении жилья, поскольку пропуск такого срока повлечет отказ в предоставлении госуслуги", — предупреждает Елена Ямчук, старший преподаватель кафедры государственного и муниципального управления ГУУ.
Права и обязанности нанимателя
Наниматель по договору соцнайма имеет
право:
- вселять других,
- сдавать жилье в поднаем,
- разрешать временно проживать посторонним,
- обменивать жилье,
- требовать ремонта и участия в содержании общего имущества.
- использовать жилье по назначению,
- следить за его сохранностью,
- поддерживать в порядке,
- проводить текущий ремонт,
- своевременно платить и информировать о изменениях.
Права и обязанности наймодателя
Наймодатель имеет
право требовать своевременную оплату и обязан:
- передать свободное от обременений жилье,
- содержать и ремонтировать общее имущество,
- проводить капремонт,
- обеспечивать качественные коммунальные услуги,
- в случае незаконных перепланировок — потребовать вернуть жилье в исходное состояние.
Расторжение договора социального найма и выселение
Екатерина Есипова уточняет, что
расторжение договора соцнайма и выселение возможно:
- по соглашению сторон: наниматель добровольно сдает жилье наймодателю.
- по инициативе нанимателя: письменное заявление с указанием причины (переезд и т.д.).
- по инициативе наймодателя (в судебном порядке).
Основанием для выселения могут послужить следующие причины:
- систематическое нарушение прав соседей (шум, грязь, антисанитария), делающее невозможным совместное проживание, после предупреждений;
- использование жилья не по назначению (склад, офис, производство);
- разрушение или порча жилья нанимателем или другими лицами;
- просрочка оплаты жилья и/или коммунальных услуг более 6 месяцев;
- прекращение оснований пользования: наниматель перестал быть нуждающимся (приобрел жилье, увеличился доход выше критериев малоимущности), за исключением случаев, когда наниматель или члены его семьи не в состоянии обеспечить себя жильем.
Выселение осуществляется без предоставления другого жилья:
- при разрушении/порче жилья, использовании не по назначению,
- нарушении прав соседей (ст. 91 ЖК РФ).
С предоставлением другого жилья по соцнайму:
- при изъятии земельного участка под домом,
- признании дома аварийным,
- переоборудовании дома в нежилой,
- при невозможности погасить долги по оплате: если долги возникли по уважительным причинам и наниматель — малоимущий).
Предоставляется жилье по нормам “общежития” (не менее 6 кв.м. на человека)
(ст. 90,
103 ЖК РФ).
Приватизация квартиры по соцнайму
Бесплатная передача в собственность граждан занимаемого ими жилья из государственной или муниципальной собственности (ст. 2 Закона РФ
№ 1541-1 "О приватизации").
Воспользоваться приватизацией квартиры могут граждане, проживающие по договору соцнайма и постоянно зарегистрированные совершеннолетние члены семьи, не использовавшие ранее данное право (за исключением несовершеннолетних, которые могут приватизировать повторно после 18 лет).
-
1.
Получение согласия всех совершеннолетних пользователей (нотариально или в МФЦ при подаче документов).
-
2.
Сбор документов: договор соцнайма, ордер (если есть), техпаспорт БТИ, выписка из домовой книги, копии паспортов, свидетельства о рождении детей.
-
3.
Подача заявления в МФЦ или напрямую в уполномоченный орган (департамент имущества).
-
4.
Заключение договора о передаче жилья в собственность.
-
5.
Регистрация права собственности в Росреестре — подтверждается выпиской из ЕГРН.
Приватизация бесплатная, но возможны расходы на оформление документов.
- Необходимы согласия всех совершеннолетних и детей от 14 лет.
- Отказ оформляется письменно и нотариально.
- Жилье после приватизации становится частной собственностью.
- Его можно продавать, дарить, завещать, закладывать.
- Обязанность по оплате капремонта остается.
Вопросы и ответы
Эксперты дали пояснения на часто задаваемы вопросы.
Как проверить свою очередь на жилье?
Екатерина Есипова поясняет, что сделать это можно через:
- официальный сайт МО: раздел "Жилищная политика", "Очередь на жилье". Часто есть личные кабинеты или сервисы проверки по номеру дела/паспорту;
- портал "Госуслуги": услуга "Проверка статуса очереди на жилье" (доступна не во всех регионах);
- МФЦ ("Мои документы"): запрос информации о месте в очереди;
- прямое обращение: в жилищный отдел/департамент местной администрации с паспортом и документом о постановке на учет;
- единую информационную систему жилищного строительства (ЕИС ЖС): агрегирует данные по некоторым регионам.
Можно ли продать квартиру, полученную по соцнайму?
Нет, напрямую продать нельзя. Квартира по соцнайму находится в государственной или муниципальной собственности. Наниматель имеет только право пользования и проживания, но не право собственности.
Единственный законный путь продажи, по словам Екатерины Есиповой:
-
1.
приватизировать квартиру, переведя ее в частную собственность;
-
2.
после регистрации права собственности — продать квартиру на общих основаниях, как любое другое собственное жилье.
Что делать, если отказали в постановке на учет?
Эксперт Алена Яковлева советует:
- изучить причину отказа, указанную в уведомлении;
- проверить соблюдение процедуры и сроки;
- подать жалобу через Госуслуги (досудебное обжалование).
"Если жалоба не помогла — обратитесь в суд с иском о признании отказа недействительным, приложив все доказательства при поддержке юриста. Решение о постановке или отказе принимается в течение 30 дней, уведомление — в три дня", — говорит эксперт.
Как рассчитать плату за социальный найм?
Екатерина Есипова рассказала, как рассчитывается плата за социальный найм:
- Плата за найм: (ставка платы за найм, установленная за 1 кв.м например, в Москве — 67,67 рубля) * (умножить) (общая площадь жилья). Ставки публикуются на сайте местной администрации.
- Плата за содержание: (тариф за содержание, установленный для дома) * (общая площадь вашего жилья). Тариф может устанавливать МО или ОСС.
- Взнос на капремонт: (минимальный тариф на капремонт в регионе за 1 кв.м.) * (общая площадь вашего жилья). Тариф устанавливает регион.
- Коммунальные услуги: по счетчикам или нормативу на число проживающих — тариф.
Пример: квартира 50 кв.м., ставка найма = 1 руб./кв.м., тариф содержания = 30 руб./кв.м., тариф капремонта = 10 руб./кв.м.
- Найм: 1 * 50 = 50 руб./мес.
- Содержание: 30 * 50 = 1500 руб./мес.
- Капремонт: 10 * 50 = 500 руб./мес.
- Коммунальные услуги: отдельно (электричество, вода, газ, отопление, вывоз ТКО) — могут составлять основную часть платежа.
Как улучшить жилищные условия, если уже живешь по соцнайму?
По словам Алены Яковлевой, улучшить жилищные условия можно через:
-
1.
приватизацию или обмен. Приватизировав квартиру, появится возможность продать ее и использовать средства для покупки другого жилья;
-
2.
получение субсидий, льготной ипотеки. Для участия в государственных программах необходимо соответствовать определенным критериям;
-
3.
признание жилья непригодным. Если жилье не соответствует требованиям (аварийное, непригодное), можно требовать через суд предоставления другой жилплощади по соцнайму.
"Если ваша семья все еще признается нуждающейся (например, увеличился состав семьи, и норма обеспеченности на человека упала ниже учетной), вы можете подать заявление о сохранении статуса нуждающегося или об изменении основания учета (например, из-за рождения ребенка). При этом вы остаетесь в своей очереди (или занимаете место исходя из даты первоначального учета). При предоставлении нового жилья старое сдается", — говорит Екатерина Есипова.
Мнение эксперта
Договор социального найма — важный социальный инструмент, но он налагает серьезные ограничения и обязанности. Понимание своих прав и обязанностей, а также скрупулезное соблюдение законодательства — залог стабильного пользования предоставленным жильем.
Практические рекомендации от юриста Екатерины Есиповой:
- Тщательно собирайте документы для постановки на учет и заключения договора. Любая неточность — повод для отказа.
- Строго соблюдайте договор: оплачивайте вовремя, не делайте незаконных перепланировок, не нарушайте права соседей. Помните о риске выселения без предоставления другого жилья.
- Фиксируйте все: сохраняйте квитанции об оплате, все письменные обращения к наймодателю (подавайте под расписку или заказным письмом), акты осмотров.
- Приватизация — взвешенное решение: дает свободу распоряжения, но накладывает все расходы по содержанию и капремонту на вас. Если не планируете продавать/менять жилье, приватизация не обязательна.
- Консультируйтесь с юристом: при сложностях с постановкой на учет, получением жилья, угрозе выселения, приватизации, обмене — обращайтесь к специалисту по жилищному праву. Судебные споры в этой сфере сложны и требуют профессионализма.
- Проверяйте очередь регулярно: контролируйте свое место, своевременно обновляйте документы в учетном деле.
Алена Яковлева, основатель и управляющий партнер ГК "РосКо":
Система сталкивается с рядом проблем: недостаточной прозрачностью процедур, долгими сроками оформления и т. д. Необходимо провести реформирование системы соцнайма. А именно — повысить эффективность всех процедур и расшить программы поддержки, чтобы предоставить нуждающимся в жилье гражданам более широкие возможности в получении квартир.
