Теперь в Самаре! Сельская ипотечная катастрофа от Сбербанка выходит за пределы Башкирии

В нашу редакцию обратилась Алина – она хотела построить дом в деревне Самохваловка, в Уфимском районе. Вместе с супругом они мечтали переехать и начать семейную жизнь на собственном участке. Однако планы поменялись – застройщик заморозил стройку. Сейчас супруги продолжают выплачивать ипотеку за «стоящую» стройку, а параллельно приходится снимать квартиру.

Алина уже не верит в обещания застройщика и ищет новые пути решения. Им нужно вернуть отданные застройщику средства и продолжать строительство самостоятельно. Обстоятельства усложняют строгие дедлайны – по условиям ипотеки, им нужно успеть сдать дом до июня 2025 года. Мы пообщались с Алиной и выяснили подробности.

Что нам стоит дом построить?

Ранее мы писали один из случаев под Уфой – это ситуация с ООО «Юралс Групп». Но обращений много и из других компаний. Например, уфимский застройщик ООО «Элит Дом» тоже не выполняет обязательства. 

Алина нашла застройщика «Элит Дом» по рекомендации агентства «Юникор». Наша редакция позвонила в организацию, чтобы взять комментарий по поводу данной ситуации. Нам обещали перезвонить, но пока что никакого ответа от компании нет.

– Он не то, что не сдаёт – он  берёт объекты, точно зная, что не будет их достраивать, – полагает пострадавшая девушка. – В агентстве нам сказали, что именно с этим застройщиком нам одобрят ипотеку и что у него есть аккредитация «Сбербанка». Она действительно у него была, но, как я поняла, в процессе заключения нашего с ним договора он закрыл аккредитацию. Мы подали заявку через «Домклик» на ипотеку под застройку застройщиком. Мы хотели, чтобы в ипотечном договоре был именно «Элит дом», – рассказала Алина. 

«Заплесневелый брус и не обваренные сваи»

Проблемы у семьи, по их словам, начались после передачи второго транша.

– Мы подписали договор в офисе «Юникор». Оформляли ипотеку в Сбербанке. Тогда мы получили первый транш: чуть больше миллиона рублей. Алексей (учредитель и единственный сотрудник компании «Элит дом») взял деньги прямо из банка. Тогда нам возвели фундамент. 

Нас не очень устроило качество, но мы не стали «расторгаться». Потом мы передали ему ещё 2 миллиона 65 тысяч рублей на дальнейшее строительство. Где-то до начала сентября 2024 года он возводил нам каркас. Нас снова не устроило качество застройки: на дереве была плесень, сваи были не обваренные. Но когда мы попросили всё исправить, работа застопорилась, – продолжает рассказывать Алина.

Алина с супругом приобретали дом в ипотеку под строительство под 8%. Стоимость дома составила 4 500 000 рублей. По условиям ипотеки, как рассказывает Алина, необходимо вовремя сдать дом, иначе ипотечная ставка вырастет.

– Наш крайний срок сейчас – июнь 2025 года. Мы уже не успеваем построить дом до июня, соответственно, наша ставка будет 23%. Ежемесячный платёж будет уже не 45, а 200 тысяч. 

Вскоре, Алина решила написать официальную претензию и, как она рассказывает, согласовать с застройщиком возврат средств. Однако дело пока что не сдвинулось.

– Итог такой: мы подали в суд, но сейчас у нас приостановка на экспертизу. Пока что мы ожидаем. В офисе «Юникор» говорили, что им очень жаль, что я выбрала такого застройщика. Сам Алексей очень злится из-за того, что мы обращаемся в СМИ и освещаем данную проблему. Мол, это мешает ему привлекать инвесторов и продолжать стройку. 

«Я все ваши деньги отдал родственникам на лечение»

Причину заморозки строительства, по словам девушки, никто из пострадавших не знает до сих пор.

– У него миллион разных причин: для каждого человека своя. Кому-то он говорит, что у него то рак. Одним он прямо сказал: «я все ваши деньги взял и отдал своим родственникам на лечение в Самаре», – говорит Алина.

Девушка планировала жить с супругом в этом доме. Сейчас они снимают квартиру и не знают, смогут ли вернуть деньги. Пока что остаётся только ждать.

– Денег он, скорее всего, не вернёт, потому что нам он говорит, что их просто нет. Когда мы спросили, на что они ушли, он ответил: «вот так вот получилось, не рассчитал бюджет».

Застройщик взял курс на Самару

Во всей стране происходит сельская ипотечная катастрофа. К нам обратилась жительница Самары! Именно там все застопорилось. Так в чем причина – сельскую ипотеку отменили? Или застройщики мошенничают?

Вторая семья, которая обратилась в нашу редакцию, проживет в Оренбургской области. Они заключили с данной организацией договор подряда и до сих пор ждут сподвижек в строительстве. Кристина рассказала нам обо всех подробностях.

– Мы сами из Оренбургской области. Нашли местного риелтора, с которым уже начали подбирать земельный участок. Близился июнь – последний месяц, когда можно было взять льготную ипотеку в 2024 году. Поэтому риелтор нас поторапливала. Весь июнь мы активно занимались поиском участка: долго подбирали застройщика, пока риелтор не предложила нам своего хорошего знакомого. Но когда мы спросили показать отзывы или сайт компании, оказалось, что ничего из этого у организации не было.

В итоге, семья всё-таки решилась заключить договор, чтобы не упустить льготную ипотеку. Договор с ООО «Элит Дом» был подписан 26 июня прямо на территории земельного участка. Уже на следующий день был подписан договор на ипотеку с ПАО Сбербанк. Тогда срок окончания работ назначили на 30 ноября 2024. Общая сумма строительства в договоре составила 3 960 000 рублей.

– Риелтор очень быстро подготовила все документы и вывела нас на сделку. К нам почти сразу заехала техника, всё было хорошо. Буквально за месяц уже сделали фундамент. Так мы получили первый транш и всю сумму передали застройщику наличкой.

Проблемы начались с фундамента

Как нам рассказала девушка, она тоже столкнулась с проблемами первых этапах стройки.

– Фундамент был с «косяками», но застройщик пообещал, что всё исправит. Стройка шла активно, поэтому мы за всё это не переживали. 8 августа мы передали застройщику самый большой транш – 1 980 000 рублей. И после этого начались какие-то непонятные вещи. Стройка медленно затухала, а у застройщика якобы появились проблемы со строительной бригадой. Потом он начал говорить, что у него трудности с судами из-за нескольких некачественно построенных домов. За весь сентябрь нам возвели только «скелет» из очень дешёвого материала. Мы отправили ему все жалобы, застройщик ничего не отрицал – говорил, что исправит. Но к концу сентября стройка окончательно заморозилась. Тем временем, к октябрю, срок нашего с ним договора истёк.

Траты на материалы по смете были такие же, как по чеку?

– Мы просили его прислать нам чек на заказанные материалы, но он нам ничего не присылал.

Это повлияло на вашу льготную ставку по ипотеке?

– Нет, по условиям нашей ипотеки, мы можем строиться в течение двух лет, но только с подрядчиком. Тогда мы подписали дополнительное соглашение – продлили сроки сдачи до 31 марта текущего года. В случае просрочки, застройщик обязался возвратить нам всю сумму по договору. 

Как вы нашли других пострадавших?

– Я решила поискать какую-нибудь дополнительную информацию о застройщике и случайно наткнулась на пост девушки в социальных сетях. Она описывала аналогичную ситуацию. Так я узнала, что, как минимум, 10 семей, столкнулись с такой ситуацией. Кто-то ждёт дом с 2023 года.

Застройщик сейчас выходит с вами на связь?

– Пока он рассказывал свои истории, а мы ему верили – он всегда выходил с нами на связь. Но как только застройщик узнал, что все мы – владельцы «недостроев» – знаем друг о друге и общаемся, его и след простыл.

Какие у вас были последние договорённости?

– Он пообещал нам ежемесячно выплачивать сумму для погашения ипотеки. Это была его инициатива и мы зафиксировали это в договоре. Но денег он нам ни разу не прислал. Говорит, что у него их нет. Мы хотим обращаться в суд. Так как договор уже был продлён, нам нужно дождаться его окончания, чтобы начать дело в суде. Но на днях мы уже отправили ему досудебную претензию.

Где вы сейчас живёте?

– Сейчас мы живём в другом городе с родителями. Мы хотели в этом доме жить постоянно, так как мой муж работает в Самаре и нам неудобно мотаться туда-сюда. Планировали расписаться, переехать, завести детей. Но пока что непонятно, на сколько всё это затянется. У нас ещё есть время в запасе до того, как ставка по ипотеке взлетит. Но пока что мы продолжаем платить по 30 тысяч рублей ежемесячно, – поделилась с нами девушка.

Более 10 семей ожидают свои дома или хотят взыскать компенсацию средств за «недострои». Многие пытаются решить вопрос через суд, но пока дела тянутся от инстанции к инстанции, сроки по сдаче дома для сохранения льготной ставки по ипотеке медленно сгорают.

Справка об «Элит Дом»

У данной организации нет официального сайта, но имеется страница в «ВКонтакте». В ней всего 8 подписчиков, а активности нет с сентября 2024 года. К сожалению, застройщик так и не вышел на связь ни по телефону, ни в мессенджерах. 

На счету застройщика сформировано уже 2 судебных дела, которые проходят по статье о защите прав потребителей. Первое дело поступило в суд 18 ноября 2024 года. Иск удовлетворён, а дело передано в отдел судебного делопроизводства 7 марта 2025 года.

Другое дело было подано 28 октября 2024 года, но производство по нему было приостановлено 18 декабря – суд назначил экспертизу. Мы поговорили с девушкой, которая пока что ждёт окончания экспертизы.

Недавно мы писали, что под Уфой сложилась аналогичная ситуация с «недостроями» от компании «Юралс Групп». Тогда на ситуацию обратил внимание Минстрой РБ и обязал главу Русско-Юрмашского сельсовета организовать встречу с людей с застройщиком. О том, как прошла эта встреча, читайте в нашем отдельном материале.

Основная проблема, которая сформировалась между клиентами и застройщиком «Юралс Групп» – это просроченные сроки сдачи домов в Крючевке. Сейчас люди хотят получить официальный ответ от компании и понять: стоит ли им ждать возобновления строительства или пора расторгаться.

В сложившихся обстоятельствах есть общий знаменатель – все брали ипотеку под строительство ИЖС с льготной ставкой в Сбербанке. Все клиенты нанимали застройщиков в качестве подрядчиков и реализовывали строительство. Однако система обернулась против и клиентов, и застройщиков.

«Им стоит обратиться в суд»

Мы связались с риелтором Кристины – Жанной Григорьевной. Именно она посоветовала застройщика в лице «Элит Дом» по «старой дружбе». Жанна является директором АНО «Своё жильё». Она поделилась с нами тем нюансами данной ситуации.

– Мы не отвечаем за постройку частных домов. Нашим клиентам мы помогаем с одобрением и оформлением ипотеки. Данного застройщика знаю, с его сложностями знакома. Это застройщик, который занимается строительством частных домов. В связи с новым законом, по которому их обязали строить через эскроу-счёт огромное количество застройщиков обанкротились. Так как в данном случае им нужно построить за свой счёт и только после сдачи идёт раскрытие счёта. Это касается тех застройщиков, кто занимался стройкой именно частных домов. С 1 июля 2024 года перестали выдавать ипотеки, а возобновили выдачу только на новых условиях – через эскроу-счета. 

Получается, отмена льготной ипотеки 1 июля стала для застройщиков причиной финансовых трудностей?

– Да, всё верно.

Могли бы вы дать совет для людей, кто не может ждать (в связи с горящими сроками по сдаче объекта) по дальнейшим действиям?

– Им стоит обратиться в суд. Тем более, если застройщик не выходит на связь. Если же, например, застройщик предлагает подписать дополнительное соглашение, то можно подписать, так как через суд решение вопроса будет длиться долго. Иногда лучше найти компромисс. Но тут важно учитывать сроки выдачи траншей по вашей ипотеке. Первый транш выдан на фундамент и далее по мере строительства. Последний транш надо в течении 12 месяцев. Если они заключают дополнительное соглашение, то важно учитывать, что не позднее выдачи последнего транша, – комментирует Жанна Григорьевна.

«Эскроу-счета очистят рынок»

В связи с большим потоком недостроенных частных домов по всей России, с 1 марта введены эскроу-счета для застройщиков ИЖС. 

26 февраля 2025 года наша редакция посетила круглый стол, посвящённый теме: «ИЖС и проектное финансирование: ожидания, риски, перспективы». Именно там эксперты рассказали, что на самом деле эскроу-счета пугают лишь некоторых застройщиков, которые в такой реальности могут не выжить.

– Эта норма (эскроу-счета) должна очистить рынок от недобросовестных застройщиков, стать прививкой против «паразитов», которые кидают покупателей коттеджей, квартир и так далее – заявил Президент Ассоциации застройщиков РБ.

Там же, исполняющий обязанности министр строительства и архитектуры РБ Артём Ковшов отметил, что подобная мера вводится как раз для борьбы с проблемой обманутых дольщиков. Для тех застройщиков, которые работают по эскроу-счетам, будут направлены меры государственной поддержки. 

Все подробности о том, зачем нужны эти нововведения и к чему они могут привести рынок ИЖС читайте здесь.

Ипотека под ИЖС в Сбербанке

Больше всего частого жилья, согласно статистики Росстата (за январь-ноябрь 2024 года), было введено в Московской области (7,9 миллионов квадратных метров), в Краснодарском крае (3,9 миллионов квадратных метров) и в Ленинградской области (2,7 миллионов квадратных метров). В Башкирии было введено 2,2 миллиона квадратных метра. Доля сегмента в выдачах Сбербанка на кредитование ИЖС достиг 477 миллиардов рублей. 

По условиям такой ипотеки, строить дом можно как собственными силами, так и с привлечением подрядчика, зарегистрированного на территории РФ как юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Также может требоваться аккредитация застройщика банком.

Для получения денег от банка вам нужно будет зарегистрировать залог на земельный участок, на котором планируется строительство, или любую другую недвижимость.

Если строительством занимается подрядчик, то необходимо подписать договор подряда и предоставить его в банк. Строительство дома нужно завершить в течение срока, указанного в договоре. Если затянуть сроки, банк может начислить неустойку, а льготная ипотечная ставка слетит.

При этом, банк не несёт ответственность за самого застройщика, так как ипотеку берёт клиент банка.

Мы связались с пресс-службой ПАО Сбербанк, чтобы выяснить, знают ли он об этой проблеме и почему произошла такая ситуация. Мы также спросили, как они регулируют процесс стройки и выезжают ли специалисты на объекты, чтобы контролировать ход сдачи этапов строительства. Мы также спросили, почему иногда банк выдавал ипотеку всей суммой, а не частями по актам выполненных работ. Так как при срыве сроков сдачи объекта ипотечная ставка резко возрастает, то мы спросили, есть ли у банка «сговор» с застройщиками и проводится ли внутренняя проверка по этим застройщикам.

В пресс-службе потребовалось время на подготовку ответа, по истечении которого нам сказали, что не готовы это комментировать.

Теперь такого не будет?

Проблема на рынке ИЖС началась осенью в 2024 году. Именно тогда в СМИ появились новости о массовом банкротстве девелоперских компаний. Само число «недостроев» к концу 2024 года увеличилось на треть. Тогда предсказывали, что в 2025 году количество «недостроев» может достигнуть 40%. 

Этому предшествовало множество факторов. Большую роль сыграли изменения условий кредитования по льготным программам. Резкий спрос на сельскую ипотеку практически сразу создал проблему её нехватки. Уже в 2025 году банки прекратили приём заявок и выдачу по сельской ипотеке. В 2024 году на сельскую ипотеку в бюджете было предусмотрено 24,5 млрд рублей, при этом, на начало октября вся сумма уже была выделена, как сообщили в СМИ. В декабре 2024 года правительство выделило ещё 4,7 миллиарда рублей. 

Также свою роль сыграли дорогие кредитные ресурсы. Как сообщалось в «Известиях» в конце декабря 2024 года, часть застройщиков в сегменте ИЖС набрали подрядов больше, чем могли реализовать собственными ресурсами. 

– Каждый второй строительный подрядчик не проходит нашу проверку. Основные причины: отсутствие реализованных проектов, высокая доля негативных отзывов от уже состоявшихся клиентов, срывы сроков строительства, отсутствие гарантий и финансовой подушки, чрезмерное количество проектов на стадии реализации в условиях низкой собственной ресурсной базы или вообще при ее полном отсутствии, – комментировал ситуацию в открытых источниках руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Сауков.

Ещё одна причина заключается в росте цены на строительные материалы. За 2023 год средняя цена строительных материалов и работ поднялась почти на 30%, а в течение 2024 года – ещё на 30%.

Как предсказали в СМИ, в 2025 году количество недостроев может вырасти до 40%. 

Загородная жизнь

Большинство россиян желают в перспективе переехать в загородные дома. Это демонстрирует и статистика: строительство ИЖС увеличилось более, чем в полтора раза. По данным Росстата, за период с января по ноябрь 2024 года было построено 60 миллионов квадратных метров. По данным Минстроя, показатели за 2023 год были немного меньше – 58,7 миллионов рублей. 

Смогут ли нововведения решить проблему массовых недостроев – покажет время.