Долгое время программа сельского ипотечного кредитования представляла собой один из самых доступных способов приобретения жилой недвижимости как в сельской местности, так и в пригородах крупных городов. Формально эта программа действует до сих пор, но, по факту, российские банки перестали выдавать кредиты под 3% ещё прошлой осенью. Почему в России исчезла сельская ипотека, как это ударит конкретно по Башкирии и когда вернется льготная программа – в нашем материале.
Башкирия – сельская республика
Первое, что стоит проговорить: фактическая отмена программы сельской ипотеки сильно ударит именно по Башкирии. Почему? Потому что это сельская республика. По данным Росстата, сельское населения Башкортостана переваливает за 1,5 миллиона – это почти 40% от всех жителей.
По данному показателю Башкирия занимает 17-е место в России, соседствуя по большей части с южными регионами, где деревенский образ жизни продиктован климатическим фактором. По количеству сельских населенных пунктов Башкортостан и вовсе расположился на 8-м месте среди всех субъектов России – более 4500 сел и деревень. Причем, что важно, в Башкирии очень низкий показатель в графе «сельские населенные пункты без населения» – всего 3%. В некоторых регионах данный показатель может переваливать за 30%.
То есть в Башкирии действительно большой слой населения живет не в городах, и отмена программы сельской ипотеки бьет по ним. Да, сейчас у многих сельских жителей своя недвижимость есть, однако нужно смотреть шире: у них ведь есть дети, которые в будущем обзаведутся семьями и им потребуется свое жилье. Далеко не все захотят покидать родные края и перебираться в города – в этом случае бы и пришлась кстати сельская ипотека.
Сельская ипотека необходима для улучшения демографии
Также не стоит забывать про городских жителей, которые готовы были перебраться в село ради льготной ипотеки. А ведь опция с переездом за город – важная штука в контексте демографии. Как показывает практика, сельские жители куда охотнее обзаводятся детьми, нежели городские жители. Данный тезис подтверждает эксперт Пруфы.РФ, экономист Рустем Шайахметов.
По мнению специалиста, именно жилищный вопрос зачастую становится ключевым фактором при принятии решении о рождении детей. Также Рустем Шайахметов отметил, что уровень рождаемости в деревнях значительно выше, чем в городе.
– Должна быть ипотека по разумным ценам, потому что отсутствие необходимого жилья для людей как раз влияет на то, что люди не готовы к рождению ребенка. Не готовы жить в стесненных условиях.Как правило, одного рожают, готовы родить второго, но жить со вторым в однокомнатной квартире они не готовы. И поэтому демографический процесс останавливается. По сельской ипотеке вопрос в том, что, чем менее выгодно жить в селе, тем меньше желания там оставаться.
– Уровень рождаемости на селе в среднем на 30−40%, в зависимости от региона, выше, чем в городе. Причем в Башкирии где-то даже в полтора раза выше, – рассказал Рустем Шайахметов.
Также эксперт сделал акцент на том, что в частных домах больше жизненного пространства, нежели в квартирах, что также влияет на демографическую ситуацию.
– Во-первых, за городом жилье стоит дешевле. Да и общество само по себе в селе более традиционно настроенное население живет, более консервативное. И одно из традиционных условий - чтобы было много детей там ещё сохраняется.
Если взять площадь жилья в селе и в городе, то в селе она больше. Проблема сельского жилья скорее в качестве – устройство канализации, водоснабжения, теплоснабжения, подытожил эксперт.
В последние годы ИЖС вышли на пик популярности
Что важно, люди действительно перебираться из городов в села. Подтверждают данный тезис и сухие цифры. Если мы посмотрим статистику по введенному в эксплуатацию жилья за прошлый год, то обнаружим, что в сегменте ИЖС было построено 62 270 тысяч квадратных метров жилья. Что касается многоквартирных домов, то в случае с «человейниками» аналогичный показатель составил 45 496 тысяч «квадратов». То есть объемы строительства в сегменте ИЖС на 36% больше, нежели в сегменте многоквартирных домов.
Что интересно, в 2023 году разрыв между аналогичными показателями составил 13%. За один год объемы строительства ИЖС выросли на 6%, а многоквартирных домов – упали на 12%.
Из других статистических фактов, кричащих о популярности ИЖС, отметим, что в 2024 году ИЖС составили более 80% всех ипотечных сделок с загородной недвижимостью. За два года до этого аналогичный показатель равнялся 43%. А объемы выдач ипотечных займов на приобретение ИЖС за те же два года выросли в 3,3 раза, сообщает «Домклик».
То есть фактическая отмена сельской ипотеки произошла чуть ли не на пике популярности. Об этом говорит и тот факт, что в июне прошлого года – в последний месяц действия программы «Господдержка» – был установлен рекорд по количеству выдач займов в сегменте ИЖС.
Затем уже будет завершена программа «Господдержка», а к обязательным требованиям для заемщиков, приобретающих жилье по программе семейной ипотеки, добавились эскроу-счета. После данных нововведений спрос на ИЖС резко снизился.
Аналоги сельской ипотеки
Сельская ипотека, хоть и являлась самым выгодным способом обзавестись загородной недвижимостью, но далеко не единственным. На сегодняшний день остается две ипотечные программы, способные хотя бы отчасти заменить сельскую ипотеку.
Прежде всего речь идет о семейной ипотеке под строительство дома с 20% первоначального взноса. По условиям она ничем не отличается от классической льготной программы – условия те же. Единственное отличие: заем выдается именно на строительство индивидуального жилого дома, а не покупку уже готовой недвижимости. При это дом должен возводиться на земельном участке, которых находится в населенных пунктах, поселениях сельскохозяйственного назначения. Данную программу можно назвать самой выгодной альтернативой сельской ипотеки. Загородным жильем заемщик обзаведется по ставке 6% годовых. Есть такая же – под готовый дом, но она менее доступна, так как первоначальный взнос должен быть в размере 50%.
Ещё один выгодный вариант строительства загородного дома – траншевая ипотека. Суть данного вида кредитования заключается в том, что средства выдаются заемщику траншами, то есть частями. Застройщик получает деньги в определенные договором сроки, а банк – начисляет проценты заемщику только на ту сумму, которую выдал.
В случае с ипотекой на строительство дома первый транш уйдет на приобретение земельного участка. Вторая часть займа отводится на подготовительные работы и возведение фундамента. При этом она не может превышать 35% от общей суммы кредита за исключением первого транша. На третью часть кредита возводятся стены и проводятся инженерные коммуникации – не более 55% от суммы займа. Ну и финальный четвертый транш уходит на завершающие работы.
Стоит отметить, что, начиная со второго транша, платежи перечисляются на счет подрядчика только по заявлению заемщика после подписания акта о приеме-передачи предыдущего этапа работ.
Почему отменили сельскую ипотеку – ответ застройщика
– Программа льготной сельской ипотеки в Башкортостане демонстрирует устойчивый спрос: за 5 лет выдано 8,6 тысяч кредитов на 22 млрд рублей. Это свидетельствует о её востребованности среди населения, особенно в условиях высоких рыночных ставок (ключевая ставка ЦБ РФ на сегодняшний день 21%). Льготная ставка 3% делает жильё доступным, стимулируя развитие территорий, а длительный срок (до 25 лет) позволяет заёмщикам гибко планировать бюджет.
Однако при высокой текущей ставке выделяемые правительством средства идут на обслуживание уже существующих кредитов. Поэтому несмотря на то, что программа является бессрочной, на сегодняшний день от банков нет подтверждения о возобновлении выдачи сельской ипотеки в ближайшее время, – рассказал Виген Азизян.
Также первый заместитель генерального директора ГК «Жилой Квартал» отметил, что сельская ипотека необходима Башкирии, но зависит она во многом от федеральных процессов.
– При этом сельская ипотека в Башкортостане — необходимая мера для устойчивого развития пригородных территорий. Она решает ключевые проблемы депопуляции и улучшает социально-экономические показатели региона. Но её успех зависит от федеральной поддержки, гибкой адаптации к макроэкономическим вызовам и комплексного подхода к развитию сельской инфраструктуры, – заключил Виген Азизян.
Когда вернется сельская ипотека?
Если коротко отвечать на этот вопрос: когда у государства появятся дополнительные средства, чтобы субсидировать ипотечные займы. Ну или когда снизится ключевая ставка. Сельская ипотека в принципе – самая затратная для государства льготная программа в сфере недвижимости. Сегодня разница между ключевой ставкой и ставкой по сельской ипотеке составляет минимум 18%. Эту сумму, по сути, и должно покрыть государство.
Причем, что интересно, в 2025 году на программу реализацию программы сельского ипотечного кредитования будет выделено 40 миллиардов – это на 15 миллиардов больше, чем в 2024 году. Однако пойдут эти деньги не на субсидирование новых, а на обслуживание уже существующих кредитов.
В общем, каких-то конкретных дат возвращения сельской ипотеки нет. На сегодняшний день существуют только слухи о том, что льготная программа если и будет возобновлена, то в измененном виде. К примеру, источники, близкие к Министерству сельского хозяйства, предполагают, что сельскую ипотеку будут выдавать только представителям социально значимых профессий – учителям, врачам, сотрудникам МВД, МЧС и так далее.
Отметим, что на возвращение сельской ипотеки сильно рассчитывают застройщики, которые работали с ней. Они оказались в непростом положении, поскольку построили наперед много жилья в селах, а продать его вовремя не смогли, не могут теперь, и по сути оказались в безвыходном положении.
Также ходили слухи, что могут быть пересмотрены территории, попадающие под программу сельского ипотечного кредитования. В частности, быть вычеркнутыми из данной программы могут населенные пункты, расположенные вблизи города. Могут поменяться и требования к недвижимости. Также один из застройщиков на условиях анонимности поделился инсайдом, согласно которому обязательным условиях одобрения ипотеки станет трудоустройство в населенном пункте, в котором приобретается жилья. То, что в селах достаточно тяжело с рабочими местами – вопрос десятый.
Ну и практически все эксперты сходятся во мнении, что даже если сельская ипотека и вернется, о ставке 3% можно забыть. В принципе это логично, учитывая возросшую ключевую ставку и нынешние темпы инфляции.
В общем, в привычном виде сельскую ипотеку мы вряд ли уже увидим. Стало быть, и вариантов обзавестись жильем у россиян не прибавится.
Единственное, что имеем в остатке. Работавшие по сельской ипотеке застройщики сейчас просто застряли – построили дома, а продать их уже не могут. Они надеются, что все вернется, как было. Однако эти ожидания, как и ожидания по возврату льготной ипотеки, могут не сбыться.Читайте также
- Грядет сельская «ипотечная катастрофа»: сотни семей пожаловались на недостроенные дома в ИЖС- Грядет «ипотечная катастрофа»: почему вы не сможете взять ипотеку в 2025 году
- Бытовка – вместо студии или однушки! Как купить свое жилье за 300 тысяч и без ипотеки