Грядет "ипотечная катастрофа": Почему вы не сможете взять ипотеку в 2025 году
Главный итог прошлого года на рынке недвижимости в контексте простого потребителя – ипотека перестала быть доступной для широких слоев населения. Мало того, что процентная ставка выросла, так ещё и некоторые льготные программы пошли под откос. Что будет с ипотекой в 2025 году? Какие льготные программы могут появиться? И не лопнет ли ипотечный пузырь? Отвечаем на эти вопросы.
Дабы разобраться, что ожидает россиян на рынке ипотечного кредитования, мы поговорили с экспертом Пруфы.РФ, экономистом Всеволодом Спиваком.
– Есть ли предпосылки, что в 2025 году ипотека станет доступнее для россиян?
– Я думаю, что ближе к середине-концу 2025 года мы ждем, что ключевая ставка начнет снижаться. В какой-то мере это может привести к снижению ставки по ипотечному кредитованию. Нужно понимать, что ставка всё равно останется очень высокой и, по сути, всё равно будет запредельной для ипотеки.
По большому счету, что ипотеку со ставкой 35%, что со ставкой 24% язык не поворачивается называть ипотекой. В дальнейшем, я думаю, точно будут программы донастраиваться. Кому-то станет лучше, но это будет очень сегментировано.
– Могут ли в 2025 году появиться льготные программы от государства в связи с низким спросом на жилье? Или у государства нет ресурсов для новых программ?
– Ни то что бюджета нет, скорее даже цели нет поддерживать спрос, потому что все действия ЦБ направлены на снижение потребительского спроса. И смысла стимулировать потребительскую активность сейчас абсолютно нет. Просто потому, что потребительская активность нагружает государственные ресурсы, а государство, наоборот, с этим сейчас борется путем повышения ставки. Поэтому льготные программы, если и появятся, то будут предназначены для каких-то отдельных групп населения, которые государство считает приоритетом, либо социально обоснованным.
– В связи со снижением спроса на рынке недвижимости, застройщики не рискуют обанкротиться? Потому что жилье они построили, деньги инвестировали, а спроса нет. Не получится ситуации как в Китае?
– Я думаю, что в прошлом году отмена льготных в программах ипотеки была правильным решением. Это позволяет достаточно вовремя спустить тот пузырь на рынке недвижимости, который начал формироваться. Часть застройщиков, которая была сверхоптимистично настроена, строила, привлекая заемный капитал, для них падение спроса может быть значимой проблемой.
Для тех, кто вел осторожную кредитную политику, для них в принципе упадет маржинальность. Но даже при существующем спросе и ценах на квартиры хорошие проекты останутся эффективными. Те, кто агрессивно развивался за счет заемных средств, у них, конечно, есть много вариантов развития событий – в том числе и банкротство. Мы наблюдаем за этим. Та же группа «Самолет» вырулит или не вырулит – вопрос открыт до сих пор.
– Какой совет можно дать людям, которые размышляют о покупке жилья в ипотеку в 2025 году?
– Я думаю, что по тем ставкам, которые сейчас есть, если это не субсидированные льготные ставки, брать жилье в ипотеку под 25-30-35% бессмысленно. Вместо этого лучше класть деньги на депозит и копить. Кажется, что текущие ставки по депозитам будут опережать рост цен на недвижимость.
– Кроме того, как копить на депозите, какие-то альтернативы ипотеке существуют? Может, рассрочка от застройщиков?
– Рассрочки от застройщиков, конечно, будут. Нужно понимать, что рассрочки от застройщиков действуют достаточно небольшое количество времени. И я думаю, что у подавляющей большинства людей ситуация не слишком улучшается от того, что нужно взять деньги сегодня и отдать сегодня, либо отдать 20% сегодня, а остальное – через год. Конечно будут программы рассрочки их нужно отлавливать, мониторить. Но я не думаю, что это критично улучшит ситуацию тех людей, у которых нет значимой части суммы, за которую можно купить квартиру.
– Когда ипотека снова станет доступной для широких слоев населения?
– Это будет зависеть от того, будут ли образовываться свободные ресурсы в экономике. Что такое свободные ресурсы? Это производственные мощности, это трудовые ресурсы. Я думаю, что до завершения активной части СВО государство не будет перенаправлять значимую часть ресурсов экономики на софинансирование потребительских секторов. Сейчас, насколько я понимаю, стоит задача направить эти ресурсы на обеспечение нужд СВО, а не на то, чтобы построить много квартир.
Льготные программы
Самой популярной льготной программой по приобретению жилья по-прежнему остается семейная ипотека. Здесь всё как прежде: ставка в размере 6% и первоначальный взнос от 20%. Однако есть нюанс, стать участниками программы семейного ипотечного кредитования могут семьи с одним ребенком возрастом младше 6 лет. Также на льготы могут рассчитывать семьи, в которых воспитывается ребенок с инвалидность. При наличии двух несовершеннолетних детей получить семейную ипотеку смогут жители городов, население которых не превышает 50 тысяч человек. Также для семей с двумя детьми действуют льготы в регионах с низким объемом строительства или с индивидуальными программами развития.
Другой популярной разновидностью льготной ипотеки до недавних пор являлась сельская ипотека, позволяющая приобретать жилье за городом по ставке 3% годовых. Данная программа формально действует по сей день, но банки ещё осенью 2024 года перестали принимать заявки на оформление сельской ипотеки – закончились лимиты.
Когда банки снова будут выдавать льготные займы на приобретение недвижимости за городом и будут ли, вообще, неизвестно. Ясно лишь одно: если программа и будет возобновлена, то не раньше весны 2025 года. А в Министерстве сельского хозяйства и вовсе сказали, что выделенные на реализацию программы сельского ипотечного кредитования средства могут уйти на обслуживание текущих кредитов. То есть далеко не факт, что у государства хватит денег, чтобы вернуть банкам возможность выдавать сельскую ипотеку.
Есть также в России и куда менее распространенные льготные программы. К примеру, ипотека для IT-специалистов под 6%. Стать её участниками могут сотрудники компаний, относящихся к сфере информационных технологий. Обязательное требование – компания должна иметь аккредитацию Мнцифры РФ. Также действие данной льготной программы не распространяется на Москву и Санкт-Петербург.
Есть и совсем экстремальная программа Арктической и Дальневосточной ипотеки, предполагающая переезд в соответствующие регионы. Зато ставка в данном случае предлагается наиболее выгодная – всего 2%. Но опять же подойдет этот вариант далеко не всем.
Какие новые льготные программы могут появиться
Из льготных программ ипотечного кредитования, которые могут появиться в ближайшем будущем можно выделить лишь две инициативы. В конце прошлого года Владимир Путин заявил, что семейная ипотека должна распространяться в том числе и на приобретение вторичного жилья – в тех населенных пунктах, где практически не строится новое жилье. Президент попросил правительство разработать четкие критерии для определения населенных пунктов, в которых строится недостаточно нового жилого фонда.
В каких именно регионах будет действовать обновленная программа неизвестно до сих пор. Вице-премьер России Марат Хуснуллин, к примеру, говорил, что программа семейной ипотеки на вторичное жилье точно не будет действовать в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи и Мариуполе.
Каких-либо официальных сведений о регионах, жители которых смогут претендовать на оформление семейной ипотеки на покупку вторичного жилья, на данный момент нет. Тем не менее, аналитики «Домклик» составили список регионов с наименьшим объемом строительства нового жилого фонда. На основе полученной информации можно предположить, где именно будет действовать обновленная программа семейной ипотеки на «вторичку».
Итак, возглавила рейтинг Ингушетия, где доля выдачи семейной ипотеки составила всего лишь 0,02% – это означает, что в регионе возводится мало нового жилья. Следом в списке расположились Калмыкия, Новгородская и Костромская области, Мордовия, Карачаево-Черкесия, Тамбовская, Псковская и Ивановская области. Стало быть, с наибольшей вероятностью семейная ипотека на «вторичку» будет доступна именно в этих регионах.
Может в обозримом будущем появиться в России и ещё одна льготная программа, которую в народе прозвали «ипотечным зачатием». Представляет она собой, по сути, переосмысление семейной ипотеки. То есть, если сейчас рассчитывать на выгодную ставку могут семьи с детьми, то новая программа предполагает собой льготное ипотечное кредитование за обещание родить ребенка в течение двух лет. Инициатором это программы стал Марат Хуснуллин.
Об «ипотечном зачатии» на данный момент информации не особо много. Известно лишь, что бездетные семьи смогут брать ипотеку под 6%, но в последующие два года они обязуются предоставить документ, подтверждающий рождение ребенка. В случае, если заемщику так и не удастся стать родителем, процентная ставка по ипотеке будет пересчитана с учетом актуальной рыночной ставки.