Посуточная аренда квартир набирает обороты: как правильно сдать и снять?
Посуточная аренда предполагает сдачу квартиры или другого вида недвижимости на короткий срок — от нескольких дней до нескольких недель. Такой вариант часто оказывается более выгодной альтернативой гостиницам, поскольку стоимость проживания в отеле нередко выше, а уровень удобств существенно ограничен. Например, номер в гостинице редко включает собственную кухню, стиральную машину, несколько комнат или балкон.
Поэтому посуточная аренда пользуется спросом среди туристов и тех, кто находится в командировке.
Особенно популярным этот вид сдачи жилья становится в курортных городах и местах, широко посещаемых путешественниками. Согласно изменениям в части 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ, вступившим в силу в марте 2024 года, собственники квартир теперь обязаны учитывать мнение соседей на предмет согласия с краткосрочной сдачей жилья. Помимо этого, закон требует соблюдать правила содержания общего имущества дома, а также устанавливать счетчики на газ, воду и электроэнергию в арендованной квартире.
Важно отметить, что если арендатор нарушит установленные правила пользования помещением или условия проживания, соседи имеют право обратиться в суд для разрешения возникшего конфликта.
Что выгоднее для владельца недвижимости: долгосрочная или краткосрочная аренда?
Любая форма сдачи жилья в аренду, будь то краткосрочная или долгосрочная, несомненно, выгоднее, чем пустующая квартира.
Долгосрочная аренда имеет понятный и относительно простой процесс: поиск арендатора, заключение договора, передача ключей и периодические проверки состояния жилья.
Однако краткосрочная аренда требует более активного участия собственника, что вызывает ряд вопросов и сложностей.
Особенности краткосрочной аренды
Сдача недвижимости посуточно предполагает постоянный поиск арендаторов. Владельцам приходится сотрудничать с риэлторами, изучать специализированные сайты и следить за количеством предложений на рынке. Этот процесс требует выдержки, времени и внимательности.
Тем не менее доход от краткосрочной аренды может быть значительно выше — как правило, минимум в два раза больше, чем при долгосрочной сдаче. Но такая выгода возможна только при условии, что жилье будет занято большую часть месяца.
Положительные стороны краткосрочной аренды:
- Более высокий доход в сравнении с долгосрочной арендой.
- Хорошая сохранность имущества: арендаторы используют квартиру преимущественно для ночлега, а не для постоянного проживания.
- Минимальные риски повреждений от домашних животных, так как зачастую жилье сдается без возможности размещения с питомцами.
– Простота досрочного прекращения аренды в случае необходимости использования квартиры самим владельцем.
- Возможность сдачи жилья на время продажи, что помогает минимизировать финансовые потери.
- Дополнительный бонус — языковая практика через общение с иностранными гостями.
Недостатки краткосрочной аренды:
- Постоянное внимание к состоянию квартиры, требующее времени и сил владельца. - Готовность принимать арендаторов в неудобное время суток: ранние заезды или задержки в пути — распространенные ситуации.
- Регулярная уборка и стирка текстиля после каждого гостя.
- Расходы на бытовую химию, кухонные принадлежности, постельное белье и элементы бытового комфорта для арендаторов
. - Необходимость активного мониторинга рынка и поиска новых гостей.
- Владельцу требуется обладать навыками общения с людьми, рекламировать жилье и эффективно организовывать процессы.
Краткосрочная аренда может быть более прибыльной, но сопряжена с большим количеством обязательств и фактически превращается в полноценную работу. Отсутствие стабильности дохода — еще один важный аспект, который стоит учитывать. Взвесьте все плюсы и минусы такой формы сдачи недвижимости и принимайте решение исходя из ваших возможностей и приоритетов.
Что важно знать перед сдачей квартиры в посуточную аренду
Сдача жилья на короткие сроки требует учета множества юридических нюансов. Среди обязательных условий — оформление договора аренды, уплата налогов, соблюдение прав соседей и правил использования недвижимости.
Важно помнить, что в квартире должны быть установлены счетчики на коммунальные услуги. При краткосрочной аренде необходимо каждый раз составлять акт приема-передачи жилья, хранить чеки и документы, подтверждающие оплату аренды и связанных дополнительных услуг.
Если арендодатель не является собственником, он обязан предъявить доверенность, нотариально заверенный договор доверительного управления или иной документ, подтверждающий разрешение владельца.
Невыполнение этих требований может повлечь штрафы, судебные разбирательства с соседями, а также другие нежелательные последствия. В случае возникновения споров собственники имеют право обращаться в суд.
Чтобы минимизировать риски, рекомендуется сначала проконсультироваться с юристом перед сдачей жилья в аренду на короткие сроки.
Как правильно оформить договор краткосрочной аренды
Заключение письменного договора обязательно даже при однодневной аренде. Это требование прописано в статье 674 Гражданского кодекса Российской Федерации. Только письменное соглашение защитит права обеих сторон и увеличит ответственность арендатора за имущество.
Устные договоренности, напротив, часто приводят к конфликтам и непредвиденным сложностям.
Договор краткосрочной аренды составляется в двух экземплярах и не требует обязательной регистрации у нотариуса или в Росреестре.
Документ должен содержать такие данные: характеристики квартиры, сроки проживания, возможность раннего заезда или позднего выезда, стоимость аренды, порядок и способ оплаты, размер залога, а также реквизиты сторон.
Обычно арендатор оплачивает всю сумму заранее, но в некоторых случаях разрешается разделить платеж на две части: первая — при заезде, вторая — при выезде.
Залог имеет важное значение, так как даже небольшая сумма служит способом защиты жилья от возможных убытков из-за неаккуратных действий арендаторов.
Помимо этого, в договор включаются данные паспортов обеих сторон, дата заключения сделки и подписи участников, подробная опись недвижимости с адресом и характеристиками. Стоит также описать имущество квартиры и приложить фотографии всех предметов интерьера и бытовой техники.
Дополнительно важным пунктом являются условия ответственности арендатора за нарушение положений договора. Укажите размер залога и штрафов, стоимость аренды за сутки и общую сумму за весь срок пребывания.
К договору обязательно нужно приложить акт приема-передачи квартиры.
Налоги и финансовые обязательства при сдаче жилья
Финансовая сторона посуточной аренды вызывает немало вопросов. Арендодатель обязан уплачивать налоги независимо от того, какой объект недвижимости он сдает — квартиру, дом или любое другое помещение. Налоговая ставка зависит от статуса собственника (физическое или юридическое лицо) и выбранного режима налогообложения.
Физическое лицо уплачивает 13% от доходов по сделке, индивидуальный предприниматель — 6%, а самозанятые граждане — 4%.
Если арендатор — юридическое лицо, ставка налога будет аналогична ставке для ИП — 6%. Вместе с тем нужно учитывать ограничение: при самозанятости годовой доход не должен превышать 2,4 миллиона рублей.
В том случае, если владелец сдает несколько объектов недвижимости и его доход превышает этот лимит, потребуется оформить статус индивидуального предпринимателя. Игнорирование налоговых обязательств приводит к штрафам: первоначальный размер составляет 20% от долга, а в случае судебного разбирательства увеличивается до 40%.
Помимо этого придется оплатить сам долг, что может существенно ударить по карману при перерасчете суммы. Если будет доказано умышленное уклонение от уплаты налогов, может быть заведено уголовное дело с тяжелыми последствиями (судимость, крупный штраф или лишение свободы сроком до одного года).
Чтобы избежать рисков, лучше оформить статус самозанятого или ИП и вести финансовую деятельность прозрачно.
Подготовка квартиры к краткосрочной аренде требует тщательного подхода и учета ряда важных моментов.
Чтобы ваше жилье пользовалось спросом и приносило доход, стоит учесть следующие аспекты:
Первым делом обеспечьте привлекательный внешний вид квартиры — сделайте качественный косметический ремонт, который произведет хорошее впечатление на арендаторов.
Приобретите необходимую мебель и бытовую технику, уделяя особое внимание сантехнике, так как её состояние часто страдает при посуточной сдаче. Позаботьтесь о чистоте и безопасности: установите пожарную сигнализацию, датчики дыма и защитные системы от протечек.
Оснастите квартиру всем необходимым для комфортного проживания. Среди обязательных вещей должны быть постельное бельё, полотенца, туалетные принадлежности и доступ к интернету через Wi-Fi.
Подготовьте одну или несколько кроватей, удобный диван, стол и стулья. Бытовая техника — холодильник, стиральная машина, плита с духовкой, микроволновка, телевизор, утюг, фен и чайник — сделают проживание в квартире максимально функциональным.
Не забывайте про визуальную презентацию жилья — красивые фотографии помогут привлечь арендаторов. Если навыков фотосъёмки недостаточно, лучше обратиться к профессионалу, чтобы показать квартиру в выгодном свете. Размещать объявления рекомендуется на популярных платформах краткосрочной аренды, специализированных сайтах и через социальные сети.
Целевую аудиторию необходимо изучить: важно понять, кто именно снимает у вас жильё, их запросы и ожидания. На основе этих данных адаптируйте квартиру так, чтобы гостям было удобно.
Также подготовьте инструкции по использованию техники и план действий на случай возможных проблем. Дополните гостевой опыт картами города, буклетами о местных достопримечательностях и рекомендациями по кафе и ресторанам неподалёку. Чтобы минимизировать риски, предупредите соседей о своей деятельности.
Заключайте письменные договоры даже для краткосрочной аренды — это поможет защитить ваши интересы.
Включите в договор описание имущества квартиры, порядок оплаты и акты приёма-передачи. Удобным вариантом для ключей станет электронный замок с паролем, который можно менять удалённо, обеспечив бесконтактное заселение.
Всегда проверяйте арендаторов: запрашивайте копии паспортов всех проживающих для минимизации рисков мошенничества. Регулярная проверка состояния квартиры после выезда гостей поможет выявить повреждения и сохранить имущество в хорошем состоянии.
Помните про налоговые обязательства и необходимость вести учёт доходов от аренды. Дополнительно рекомендуется застраховать квартиру на случай пожара, затопления, кражи или других неприятностей.
Наличие страховки не только защитит ваше имущество, но и улучшит отношение соседей к краткосрочной сдаче жилья. Комплексный подход к подготовке и управлению процессом позволит вам извлечь максимум выгоды из аренды при минимальных рисках.