И за баню придет налог! Разбор нового "дачного закона", который уже начал действовать

Дачникам, которые не оформили в Росреестре бани и иные постройки на своих загородных участках, грозит штраф. Новые правила требуют от владельцев садовых участков регистрировать расположенные на них завершенные строения в Росреестре. В противном случае пользование этими постройками будет считаться незаконным.

Земельный юрист и автор блога «Ваш земельный юрист» Анна Пономарева в интервью изданию Пруфы.рф рассказала, какие постройки на участке надо регистрировать в 2025 году, и какие суммы штрафов грозят дачникам.

Какие постройки на дачном участке нужно регистрировать в Росреестре?

– В силу закона регистрации подлежат только объекты капитального строительства – это здания, строения и сооружения, а также объекты незавершенного строительства.

К таким постройкам на дачном участке, как правило, относятся дом, баня, гараж. Однако встречаются случаи, где регистрировать требуется теплицу, сарай, беседку. Например, если объекты возведены на бетонном фундаменте, имеют электрическое освещение, а теплица оборудована специальными автоматизированными системами полива. 

Как именно Росреестр будет выявлять незарегистрированные постройки?

– К официальным полномочиям Росреестра относятся выездные проверки в рамках проведения надзорных мероприятий, результат такого выезда оформляется в виде акта, который является основанием для привлечения к ответственности.

Обсуждается также возможность выявления объектов для проверок с использованием квадрокоптеров. Пока такие мероприятия проводятся на территории Москвы и Московской области, о чем еще в 2019 году рассказал руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов. 

Как часто инспекторы будут проводить мониторинг (выборочно или массово)?

– Предполагаю, что решения о массовом мониторинге будут приниматься на основании анализа данных, полученных после съемки местности с квадрокоптера, поскольку нет смысла в назначении массовых проверок в местах, где нет массовых нарушений. 

Есть ли риски ошибок при автоматическом анализе фото или видео? (например, если инспекторы примут сарай за капитальное строение)

– Да, но такое может случиться даже при выезде на местность. В моей практике был случай, когда было отказано в выкупе земельного участка из аренды в связи с тем, что дом не отвечает признакам жилого дома. Критерием для такого отказа стало то, что на местности администрация не увидела линий электропередач и сделала вывод, что дом не подключен к электричеству.

На самом же деле в этой местности все электрические кабели были проложены под землей, а подключение было осуществлено. Такая ситуация возникла в связи с тем, что собственника земли не уведомили о дате и времени выездной проверки, то есть он был лишен дать нужные пояснения на местности. Пришлось давать уже письменные пояснения по факту получения документов.

Поэтому если получили уведомление о проверке, будьте на участке в обозначенное время или отправьте туда родственника, представителя, чтобы минимизировать риски получения необоснованных замечаний.

Какая статья КоАП РФ регулирует наказание за эксплуатацию незарегистрированных построек?

– Запрет на эксплуатацию объекта, права на которые не зарегистрированы закреплен в пункте 3 ст.55.24 ГрК РФ. Теперь если в течение месяца по окончании стройки не направлено заявление в Росреестр по проведение государственного кадастрового учета и государственной регистрации права, то такого застройщика могут привлечь к административной ответственности по ч.5 ст.9.5 КоАП РФ и ч.1 ст.19.21 КоАП РФ.

Какие штрафы грозят обычным гражданам за нарушение новых правил?

– Размер штрафа для граждан составляет от 2 до 5 тысяч рублей по ст.9.5 КоАП РФ и от 1,5 тысяч до 2 тысяч рублей по ст.19.21 КоАП РФ.

Какие суммы штрафов предусмотрены для должностных и юридических лиц?

– Размер штрафа для должностных лиц составляет от 20 до 50 тысяч рублей по ст.9.5 КоАП РФ, от 3 до 4 тысяч рублей по ст.19.21 КоАП РФ, а юридические лица в случае получения штрафа должны будут заплатить от 500 тысяч до 1 млн рублей по ст.9.5 КоАП РФ и от 30 до 40 тысяч рублей по ст.19.21 КоАП РФ.

Какие еще санкции, помимо штрафа и доначисления налога, могут быть применены?

– Самая негативная санкция – признание строения самовольным и требование о его сносе. Ее можно применить в случаях, когда строительством освоен участок, который не был пригоден к нему (расположен в негативных ЗОУИТ, например попал в границу национального парка или в границу территории природного заказника).

Какие объекты считаются капитальными, а какие нет (есть ли четкие критерии)?

– Капитальными являются объекты, которые имеют иметь прочную связь с землей, а также теряют при демонтаже назначение или основные характеристики. Как правило, это дом, баня, гараж, реже – сараи и теплицы.

В настоящее время популярно строительство домов-конструкторов, они устанавливаются на свайных фундаментах и собираются по принципу «домика-лего». Такие дома капитальными строениями не являются. К некапитальным также относятся разборные теплицы, навесы, туалет и пр.

Как именно происходит процесс регистрации построек в Росреестре?

– По общему правилу, при начале строительства подается уведомление о его начале, а когда объект построен, то подается уведомление об окончании такого строительства.

Документы подаются в местную администрации, по результатам рассмотрения которых выдается уведомление о соответствии параметров планируемого строительства или оконченного строительства соответственно.

Эти документы включается в состав технического плана, который подается в Росреестр с заявлением о проведении государственного кадастрового учета и регистрации права.

Кроме того, в настоящее время существует упрощенная процедура регистрации таких объектов: на основании технического плана и декларации об объекте недвижимости (для объектов, которые были построены давно).

Такие документы готовит кадастровый инженер после выезда на участок и обмера здания, после чего документы отправляются в Росреестр.

По факту их рассмотрения Росреестр может выдать выписку из ЕГРН как документ, подтверждающий право собственности на постройку или выдать уведомление о приостановке в регистрационно-учетных действиях. Как правило, на устранение недостатков в документах дается 6 месяцев.

Будет ли штраф наложен автоматически или только после проверки?

– Основанием для привлечения к ответственности и выдаче штрафа является акт проверки, поэтому «автоматически» наложить штраф будет нельзя.

Можно ли зарегистрировать уже существующую постройку задним числом, чтобы избежать штрафа?

– В актуальных выписках из ЕГРН уже несколько лет имеются отметки о дате и времени регистрации объектов, что исключает возможность проведения регистраций «задним числом».

Есть ли исключения для старых построек, возведенных до вступления новых правил?

– Нет, права на такие постройки должны быть зарегистрированы в общем порядке. Однако следует отметить, что оформление производится в упрощенном порядке (без уведомлений о начале и об окончании строительства), только на основании технического плана.

Может ли штраф быть обжалован, и если да, то как?

– Любой штраф можно обжаловать в Росреестре или в судебном порядке.

Не нарушает ли такой контроль право на частную собственность?

– Нет, у собственника земли есть обязанность по регистрации зданий, построенных на участке, а у государства есть право на проведения контрольно-надзорных мероприятий в отношении любого земельного участка.

Если бы такого права не было, то это бы нарушало право каждого гражданина на благоприятную среду, поскольку проверки проводятся не только в связи с неисполнением обязанности по регистрации объектов, но и в связи с порчей земель.

---

---