У россиян заберут бесхозную землю? Как не потерять заброшенный дачный участок

С 1 марта в России начал действовать новый федеральный закон, согласно которому для освоения садовых и огородных земельных участков установлен трехлетний срок. В Интернете распространяются опасения, что из-за этого можно потерять землю.

Земельный юрист и автор блога «Ваш земельный юрист» Анна Пономарева в интервью изданию Пруфы.рф рассказала, как будут работать новые нормы и в каких случаях собственник может лишиться земли. 

Для чего устанавливать сроки освоения участков?

– Земля – ресурс ограниченный, а чтобы обеспечить граждан жильем, объектами социальной инфраструктуры, их надо либо построить на «новом» участке, либо отремонтировать «на старом».

При этом большое количество земельных участков, которые уже предоставлены в собственность или аренду, никак не используются и захламлены, а здания на них не ремонтируются. Ряд объектов до сих пор не поставлены на кадастровый учет по тем или иным причинам.

Такая ситуация приводит к невозможности реализации программ по переселению из аварийного жилья и тормозит развитие территорий, пригодных к застройке социальными объектами: больницами, школами, спортивными комплексами, библиотеками.

Я полагаю, что основной причиной установления сроков освоения земли является вовлечение как можно большего количества земельных участков в хозяйственный оборот. Эта причина была также указана в тексте пояснительной записки к законопроекту. 

С какого момента будут исчисляться сроки освоения? 

– Пунктом 4 ст.85.1 Земельного кодекса РФ установлено, что правообладатель земельного участка приступает к его использованию со дня приобретения прав на него, а в случае, если требуется освоение участка, то не позднее трех лет с даты приобретения прав на него.

Сразу же возникает практический вопрос: что будет с участками, которые находятся в собственности длительное время (более трех лет) и никак не использовались? Будет ли распространяться действие закона на них уже сейчас, или срок на освоение начал течь с 1 марта 2025 года?

Официальная позиция Росреестра, который выступал автором законопроекта, была озвучена в комментарии РБК Недвижимость: «Человеку дополнительно дается три года, чтобы провести все необходимые работы и подготовить участок к использованию (очистить его от мусора, осушить, выровнять рельеф)».

Мое мнение как практикующего юриста: текст самого закона указывает на то, что он вступает в силу с 1 марта 2025 года, ранее законодательство предусматривало обязанность собственников по содержанию имущества, однако перечень конкретных действий и срок, в который они должны быть выполнены, не были нормативно закреплены.

Поэтому срок освоения, установленный новым законом, начинает течь со дня вступления в силу этого закона, то есть с 1 марта 2025 года. Он не должен применяться «задним числом» к неосвоенным землям, находящимся в собственности длительное время. 

Зачем нужно снижать количество неиспользуемых участков?

– Для ответа на вопрос важно обратить внимание читателей на то, что в основном СМИ обсуждают новые нормы о неиспользуемой земле, фокусируясь на садовые и огородные земельные участки.

При этом сам закон распространяется не только на земли СНТ, но и на все участки, которые расположены в границах земель населенных пунктов.

Мое мнение, что основной пласт реальных возможных изъятий по мотивам неиспользования земли затронет не садоводов, а коммерческие участки.

В настоящее время заметен рост участия частных инвесторов в строительстве объектов инфраструктуры по всей России, в качестве примера могу привести данные с официальной цифровой платформы инвестиционных проектов:

Как видно, на стадии подготовки к строительству находится несколько учебных кампусов, а в стадии проектирования – строительство инженерно-лабораторного здания, дата-центра, центра обработки данных.

Из чего следует, что государство заинтересовано в строительстве новых объектов инфраструктуры с целью развитии территорий, в том числе через инвестиционные проекты, однако для их реализации требуется земля. Острая нехватка этого ресурса привела к решению о принятии закона, определяющего сроки на освоение уже предоставленной земли. Если этот срок будет нарушен, то у государства появится возможность изъять такой участок и предоставить другому лицу под конкретные цели.

Сектор садовых участков был упомянут в законе, так как освоение земли путем строительства новых объектов или учета уже построенных объектов (садовых, жилых домов, бань, сараев), принесет государству дополнительный доход в казну в виде налога на имущество.

Огородные участки были затронуты в законе с целью повышения качества плодородного слоя земли. Если огородный участок зарастает травой и никем не используется длительное время, это приводит к деградации почвы и отодвигает возможность получения плодов с участка на несколько лет.

Как будет работать новый закон и какие участки он затронет?

– Основной смысл нового закона об изъятии заключается в том, что любой земельный участок, находящийся в границах населенного пункта, может быть изъят в пользу государства в случае установления факта его неиспользования в течение трех лет.

Это нововведение также коснется собственников и владельцев садовых и огородных земельных участков вне зависимости от того, отнесены эти земли к участкам в границах населенного пункта или к землям сельскохозяйственного назначения.

Закон не затрагивает земли иных категорий (земли промышленности, лесного и водного фонда), но стоит отметить, что в отношении земель сельскохозяйственного назначения имеются уже давно утвержденные и действующие правила об освоении земли.

Что делать собственникам, которые по объективным причинам не могут освоить земельный участок в срок?

– Невозможность освоения земли может быть обусловлена несколькими причинами: нежелание собственника физически осваивать землю, категория и (или) вид использования участка не подходит под цели собственника, юридически неустранимые обстоятельства, природные факторы.

Разберемся по порядку:

Если у собственника нет желания осваивать землю своими силами, то самый очевидный вариант для выхода из ситуации – продать участок или иным способом передать на него право собственности: подарить, обменять на другой объект.

Если продавать участок не хочется, то можно рассмотреть вариант сдачи его в аренду (сейчас очень популярны инвестпроекты, когда земля сдается в аренду для строительства, арендатор получает пассивный доход от аренды, а застройщик сдает в найм или пользуется объектом недвижимости).

Еще же причина невозможности освоения кроется в том, что действующий правовой режим не совпадает с планами по освоению, то при определенных условиях можно изменить категорию и (или) вид использования участка.

Бывают случаи, когда освоение участка невозможно ввиду наложения разнообразных ограничивающих зон: водоохранная зона, зона объектов культурного наследия и т.д. В таком случае можно получить от государства компенсацию и отказаться от участка, сняв с себя налоговое бремя.

Если же участок не может быть освоен из-за природных факторов (граничит с оврагом и ежегодно обваливается, сильно заболочен), то в таком случае вариант «ничего не делать, ждать когда изымут» самый лучший, если нагрузка земельного налога позволяет.

Как будут определять признаки неиспользования земли?

– В настоящее время такие признаки не определены законодательно, поскольку соответствующие проекты Постановлений Правительства РФ не утверждены. Поскольку они находятся на финальной стадии утверждения, то мы можем на них опираться для прогнозирования.

В частности, проектом Постановления Правительства РФ «Об установлении признаков неиспользования земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых земельных участков и огородных земельных участков» установлено, что если участок в границах населенного пункта уже застроен и у здания повреждена крыша, стены, фундамент или оно в принципе не используется более пяти лет, то участок могут забрать в пользу государства. Это касается также индивидуальных жилых и садовых домов.

Участки, не подлежащие застройке, будут под угрозой изъятия в случае захламления более 50% площади участка мусором или сорняками высотой более 1 метра.

Огород будет считаться неиспользуемым если на нем три года подряд не выращивали сельхозпродукцию.

Правительством также подготовлен проект Постановления «Об установлении перечня мероприятий по освоению земельных участков», который включает в себя:

• освобождение участка от деревьев, кустарников, сорных растений, препятствующих использованию земли,

• освобождение земли от предметов захламления, отходов производства,

• осушение или увлажнение участка, рекультивация земли, и др.

Какое наказание ждет нарушителей?

– Факт неиспользования земли может быть установлен только по результатам проверки с целью выявления признаков неиспользования.

Важно отметить, что на сегодняшний день, такие признаки не установлены.

По результатам проверки, как правило, выдается предупреждение со сроком на устранение нарушений. В случае, если предупреждение будет проигнорировано, то назначается штраф. Изъятие земли – это крайняя мера, которая применяется к злостным нарушителям.

---

---