Как россиянам рефинансировать ипотеку и стоит ли это делать в 2025 году?
Рефинансирование ипотеки позволяет существенно сэкономить на процентах, сокращая срок займа или уменьшая сумму ежемесячного платежа. Разберемся, когда оно выгодно, а когда лучше воздержаться от этого шага.
К середине 2025 года средняя ставка рефинансирования ипотечных кредитов, несмотря на небольшое снижение в последние месяцы, остается достаточно высокой — порядка 26%, согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).
Таким образом, на текущий момент большинство заемщиков предпочитают не прибегать к рефинансированию: большое число рыночных ипотечных кредитов было оформлено ранее по более низким процентным ставкам.
Тем не менее, наблюдается тенденция к дальнейшему снижению ставок, обусловленная постепенным смягчением денежно-кредитной политики Центробанка. Поэтому имеет смысл уже сейчас начинать анализировать возможность рефинансирования, а в случае с определенными группами заемщиков — воспользоваться этой опцией в ближайшее время.
Рефинансирование ипотеки представляет собой перекредитование существующего займа на более приемлемых условиях. Суть процедуры заключается в полной или частичной выплате действующего ипотечного кредита за счет нового, более выгодного для клиента. Это дает возможность уменьшить процентную ставку, изменить срок выплат, а также сократить размер ежемесячного платежа.
Когда рефинансирование действительно имеет смысл
Как правило, рефинансирование становится выгодным при любой ставке, ниже текущей ставки действующего ипотечного кредита. Экономия неизбежна в таких случаях. Однако эксперты отмечают важный аспект, который стоит учитывать перед принятием решения.
Основные расходы при перекредитовании связаны с новым оформлением страхового полиса, что, как правило, увеличивает итоговую стоимость займа. Обычно страховой взнос составляет около 1% от оставшейся суммы долга.
При этом важно учитывать, что неизрасходованная часть страховки по предыдущему кредиту может быть не возвращена — все зависит от условий конкретного страхового договора.
Фактически заемщик оплачивает полис заново в полном объеме, что приводит к дополнительным затратам. Именно поэтому специалисты считают, что рефинансирование становится оправданным только тогда, когда ставка по новому кредиту хотя бы на 1% ниже действующей ставки. Чем больше разница между ставками, тем значительнее экономия для заемщика.
Помимо этого долгосрочную выгоду можно извлекать неоднократно.
Очевидно, что грамотный подход к рефинансированию способен существенно облегчить финансовую нагрузку, однако важно учитывать сопутствующие затраты и внимательно анализировать условия договора перед принятием решения.
Когда рефинансирование ипотеки становится особенно выгодным
Иногда стоит подождать, пока ставки рефинансирования снизятся еще сильнее — на 1% и более по сравнению с исходными условиями ипотечного кредита.
Это связано с тем, что процесс переоформления залога на другой банк обычно занимает около трех месяцев, в течение которых новый банк может временно повысить ставку примерно на 2 процентных пункта.
Хотя такие расходы кратковременные, компенсировать их можно, если разница между старой и новой ставками составит как минимум 1,5–2%, что подтверждают эксперты.
Максимальную выгоду от рефинансирования получают заемщики, решившие перекредитовать ипотеку в первые годы, выделенные на ее погашение. Это связано с особенностями аннуитетной схемы выплаты кредита, которая сейчас является стандартной для ипотеки.
При такой схеме основные платежи на начальном этапе идут на покрытие процентной части, тогда как сумма основного долга начинает активно уменьшаться ближе к середине срока кредитования.
Рефинансирование не всегда выгодно
На данный момент большинству держателей ипотечных кредитов рефинансирование может быть экономически невыгодным, даже несмотря на снижающиеся ставки. Ипотека обычно оформляется на длительный срок — до 30 лет. Поэтому многие действующие кредиты были взяты в период, когда ставки были ниже текущих условий рефинансирования.
Для таких заемщиков возможность перекредитоваться станет привлекательной только при дальнейшем значительном снижении ставок.
Однако эксперты выделяют две категории заемщиков, для которых рефинансирование ипотеки уже сейчас может быть оправданным шагом:
1. Заемщики, оформившие ипотеку на рыночных условиях в период пиковых ставок (28–29% годовых), который продолжался с ноября 2024 года по март 2025 года, согласно данным ЕИСЖС.
2. Семьи, у которых в процессе погашения оригинальной ипотеки родился ребенок, что позволяет перейти на семейную ипотеку со ставкой рефинансирования в размере 6%, аналогичной основной ставке.
Для этих категорий заемщиков рефинансирование может существенно улучшить финансовую ситуацию уже сейчас.
Кому выгодно рефинансировать ипотеку уже сейчас
На конец июля 2025 года средняя ставка рефинансирования ипотеки, согласно данным ЕИСЖС, составляет 26%. Это особенно актуально для тех заемщиков, которые оформляли ипотеку на рыночных условиях в период с ноября 2024 года по март 2025 года, когда ставки доходили до 28–29%.
Для них нынешние условия рефинансирования на 7–10% выгоднее первоначальных ставок, что делает перекредитование рациональным решением уже сегодня.
Пример экономии при рефинансировании
Допустим, ипотека была взята под ставку 29%, а остаток долга на текущий момент составляет 5 млн рублей с планируемым погашением в течение 15 лет. При сохранении изначальных условий ежемесячный платеж составит 122,5 тыс. рублей, а общая сумма выплат — около 22 млн рублей.
Если же воспользоваться рефинансированием под ставку 26%, ежемесячный платеж снизится до 111,7 тыс. рублей, а итоговая сумма выплат сократится на 2,1 млн рублей, уменьшившись до примерно 19,9 млн рублей.
Рефинансирование ипотеки под семейную программу
Перекредитование ипотеки на условиях семейной программы позволяет заемщикам, у которых появились дети во время погашения ипотечного кредита, перейти на льготную ставку. В 2025 году такую возможность имеют семьи, где есть хотя бы один ребенок младше семи лет или дети-инвалиды любого возраста.
Ставка по семейной ипотеки составляет 6% годовых, что значительно ниже рыночных ставок как в 2025 году, так и в предыдущих периодах.
Поэтому рефинансирование под эту программу может быть крайне выгодным.
Ограничения при переходе на семейную ипотеку также следует учитывать.
Максимальная сумма оставшегося долга не должна превышать:
- 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области;
- 6 млн рублей для других регионов России.
Рефинансирование возможно только для кредитов на покупку жилья от застройщика (новостройки или готовые квартиры). Кроме того, банки, предоставляющие подобное перекредитование, представлены в ограниченном количестве.
Альтернатива — обращение в банк, где был изначально оформлен ипотечный кредит, с заявлением о снижении ставки. Такой процесс называется реструктуризацией и может занять до 90 рабочих дней.
Однако банковские учреждения зачастую отказывают в изменении условий по уже оформленным договорам.
Где рефинансировать ипотеку выгоднее
На конец июля 2025 года средняя ставка по рефинансированию рыночной ипотеки составляет 25,68%. Среди ведущих банков базовые ставки следующие: - Дом.РФ — 26,4%; - ВТБ — 25,9%; - Сбер — 24,5%. Самые низкие ставки среди банков из топ-20 представлены у следующих учреждений: - Т-банк — 20,9%; - Уралсиб — 21,79%; - Кубань Кредит — 22,9%.
Однако итоговая ставка для конкретного заемщика может варьироваться в зависимости от нюансов его кредитной истории и оставшейся суммы долга. Любое решение о рефинансировании требует тщательного анализа.
Важно учесть расходы на оформление сделки: оценку недвижимости, приобретение страховки жизни и здоровья, регистрацию права собственности и другие моменты. Это позволит максимально точно сравнить стоимость новых условий с потенциальной экономией от рефинансирования.
Процедура рефинансирования ипотеки предполагает определенные расходы.
Например, госпошлина за регистрацию залога составит от 500 до 1000 рублей, отчет об оценке квартиры — около 5500 рублей (в зависимости от характеристик объекта и его местоположения), страховка — примерно 1% от суммы кредита, выписка из ЕГРН обойдется в 750 рублей, а нотариальное согласие супруга — еще около 2500 рублей.
Также могут понадобиться затраты на аренду банковской ячейки или оформление аккредитива, а за перевод средств из одного банка в другой взимается комиссия — либо процент от суммы, либо фиксированная плата. В переходный период (до регистрации нового залога) банк-кредитор временно увеличивает ставку для заемщика на 2% годовых.
После оформления нового кредита можно рассчитывать только на имущественный вычет по основному договору и компенсацию по ранее уплаченным процентам.
В дальнейшем при перекредитовании воспользоваться этим льготным механизмом уже не получится, так как рефинансированный кредит рассматривается как ипотека в силу нового договора, на которую такая возможность не распространяется.
Рефинансирование ипотеки обычно требует полного набора документов, аналогичного первичному оформлению кредита. В стандартный список включены паспорт, СНИЛС, справка о доходах (например, 2-НДФЛ), документы на предмет залога, кредитный договор со старым банком и справка о текущей задолженности.
Дополнительно могут понадобиться свидетельства о рождении детей, если речь идет о госпроектах для семей с детьми. После одобрения заявки необходимо представить подтверждение собственности, кадастровый паспорт объекта, расписание платежей, страховой полис и квитанцию об оплате премии, справки о состоянии жилья и коммунальной задолженности.
В некоторых случаях рефинансирование может оказаться невыгодным.
Например, если заемщик уже выплатил более 50% долга. Поскольку многие банки используют аннуитетную схему платежей (сначала выплачиваются проценты, затем основное тело кредита), экономия на снижении процентов после рефинансирования будет минимальной. Однако снижение ежемесячного платежа может уменьшить текущую финансовую нагрузку.
Отказ банка при рефинансировании также возможен в ряде ситуаций. Кредитная организация учитывает платежеспособность клиента: если доход сократился и не покрывает обязательный платеж (обычно он не должен превышать 40–60% семьи), или если жилье в залоге утратило свою рыночную ценность (например, находится в аварийном доме), банк может не одобрить новую ипотеку.
Причинами для отказа также могут быть просрочки по текущему кредиту, наличие реструктуризации или других проблем с платежами в прошлом.