Mietpreisbremse vor dem Aus: Das könnten die Alternativen für Mieter sein
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse wurde 2015 von der Großen Koalition eingeführt. Sie erlaubt Landesregierungen, in „angespannten Wohnungsmärkten“ den Anstieg von Mieten zu begrenzen. Ausgenommen davon sind Neubauten, Vermietungen nach einer umfassenden Sanierung und möblierte Wohnungen. Sie gilt in Regionen in fast allen Bundesländern außer dem Saarland, Schleswig-Holstein und Sachsen-Anhalt. Viele Großstädte, etwa Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart, Köln und Düsseldorf setzen sie ein. Sie erlaubt Vermietern, die Miete auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu setzen. Dafür maßgeblich sind die Mietspiegel, die etwa Baujahr und Ausstattung einer Wohnung zum Vergleich berücksichtigen. Mieter können eine zu hohe Miete auch noch nach Unterzeichnung des Mietvertrages beanstanden.
Was sind die Schwächen der Mietpreisbremse?
Eigentlich war das Gesetz als temporäre Maßnahme in überhitzten Immobilienmärkten gedacht, ist vielerorts aber längst zu einem Dauerzustand geworden. Das liegt auch an den vielen Ausnahmen der Bremse. So gilt die Mietpreisbremse etwa nicht bei Neubauten, bei Neuvermietungen nach umfassender Modernisierung, bei möblierten Wohnungen, wenn die Wohnungsmiete schon vorher oberhalb der Mietpreisbremse lag oder wenn eine Wohnung nur kurzzeitig vermietet wird. Als „kurzzeitig“ gilt dabei meist ein Zeitraum von bis zu einem halben Jahr.
Jede höhere Miete unter einer der Ausnahmeregelungen führt aber dazu, dass auch die „ortsübliche Vergleichsmiete“ ansteigt, womit dann auch die unter die Bremse fallenden Mietpreiserhöhungen höher ausfallen können. Zudem nutzen Vermieter die Ausnahmen aus. Eine Untersuchung des Portals Immoscout24 kam im Sommer zu dem Ergebnis, dass in den fünf größten Städten Deutschland mittlerweile jede dritte Wohnung nur noch möbliert vermietet wird. In Frankfurt sind es sogar 40 Prozent. Bundesweit stieg der Anteil möblierter Wohnungen von 2019 bis 2023 von 8 auf 11 Prozent. „Auch die Mietspiegel steigen dadurch - zuletzt in München um 21 Prozent“, warnte der Deutsche Mieterbund zuletzt.
Ist es also gut, wenn die Mietpreisbremse ausläuft?
Der Grundgedanke, Mietpreise mit einem gesetzlichen Instrument zu begrenzen, ist nicht schlecht, aber die Mietpreisbremse in ihrer jetzigen Form wenig hilfreich. Darin sind sich alle Seiten einig, seien es Sozial- oder Eigentümerverbände. Es gebe zu viele Ausnahmen und zu wenig Möglichkeiten für Mieter, sich gegen Missbrauch zu wehren. Zudem drohen Vermietern kaum Sanktionen, wenn sie Bremse missachten. Die Ampel-Koalition hatte sich im Oktober noch darauf geeinigt, die Bremse von 2025 bis 2028 zu verlängern, doch an ihrem Grundgerüst wäre dadurch wenig geändert worden. SPD und Grüne wollten schärfere Regeln für Vermieter, die FDP argumentierte, dass die Neubauten noch unattraktiver machen und die sowieso bestehende Baukrise verschärfen würde. Am Ende einigte man sich schlicht auf den Status Quo.
Der wird nun wohl nicht verlängert werden. Die CDU/CSU hat bereits angekündigt, einer Verlängerung im Bundestag nicht zuzustimmen. Auch die FDP dürfte sich dem nun verweigern. So ist es unwahrscheinlich, dass SPD und Grüne den Vorschlag überhaupt einbringen werden. Dann würden die bundesweiten Regelungen Ende 2025 auslaufen. Die existierenden Mietpreisbremsen enden je nach Kommune oft auch schon eher.
Was wären die Alternativen zu einer Mietpreisbremse?
Michael Voigtländer, Immobilien-Experte vom Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) argumentierte schon 2018, dass es im Prinzip keine Mietpreisbremse bräuchte. „Da wir mehr und günstige Wohnungen brauchen, scheint der soziale Wohnungsbau die richtige Lösung zu sein“, sagte er. Dabei würde der Staat in Städten den Bau von Wohnungen fördern, die dann zu niedrigen Mieten angeboten würden. „Das Problem ist nur, dass Sozialwohnungen oft gar nicht von denen bewohnt werden, für die sie gedacht sind, sprich die Fehlbelegung ist sehr groß“, sagt Voigtländer. Entsprechend müssten Mieter vorher überprüft werden. Eine Möglichkeit wäre zum Beispiel, nur Bezieher von Wohngeld Raum in Sozialwohnungen zu vermitteln. Eigentlich wollte die Ampel-Regierung auch 100.000 solcher Wohnungen pro Jahr schaffen, doch kam an dieses Ziel nie auch nur annähernd heran.
Neben dem sozialen Wohnungsbau würde es Mieten auch entspannen, wenn generell mehr gebaut würde, denn je mehr Wohnungen es auf dem Markt gibt, desto weniger stark können Vermieter die Preise steigern. Doch auch daran hapert es, besonders in Großstädten, schon seit Jahren. Das Ziel von 400.000 Wohnungen pro Jahr, dass sich die Ampel-Koalition gesetzt hatte, wird auch hier kaum erreicht, dieses Jahr werden es rund halb so viel werden. Neben zu geringer staatlicher Hilfe und den gestiegenen Zinsen bremst hier auch die überborderde Bürokratie, die bauen teuer und kompliziert macht. Die Ampel schaffte es in ihrem drei Jahren aber nicht, wesentlich Bürokratie abzubauen.
Daneben würde es auch helfen, Menschen in Deutschland besser zu verteilen. Mietpreise sind vor allem in Großstädten ein Problem, wo sich immer mehr Menschen ballen. Auf dem Land hingegen herrscht oft Leerstand, weil hier die Einwohnerzahlen sinken. Das ließe sich nur verändern, wenn es mehr Anreize gäbe, aufs Land zu ziehen. Doch dort mangelt es oft an Jobs und Infrastruktur, besonders an schnellem Internet und öffentlichem Nahverkehr, also Bussen und Bahnen. Dies zu beheben, würde hohe und langwierige Investitionen erfordern.
Was machen andere Länder gegen steigende Mieten in Großstädten?
In vielen europäischen Ländern existieren Mietpreisbremsen, die eine maximale Erhöhung pro Jahr festlegen. In Spanien und Portugal sind das etwa zwei Prozent pro Jahr, in Schottland 3 Prozent, in Frankreich 3,5 Prozent und in Dänemark 4 Prozent. Die Schweiz erlaubt zwei Hauptgründe für Mieterhöhungen: Einer ist eine Steigerung des Referenzzinssatzes, der offiziell den durchschnittliche Immobilienzins angibt. In einer Tabelle ist festgelegt, wie stark bei einer Erhöhung dieses Zinssatzes die Mieten angehoben werden dürfen. Steigt der Referenzzinssatz um 0,25 Prozent, sind es zum Beispiel rund 3 Prozent. Außerdem erlaubt die Schweiz eine maximale Erhöhung um 40 Prozent der jährlichen Inflationsrate. Das wären in Deutschland in diesem Jahr bisher 0,8 Prozent. In den Niederlanden wird die Grenze an den niedrigeren Wert aus Inflationsrate und durchschnittlichen Lohnerhöhungen plus ein Prozent gekoppelt.
In Schweden sind Mieten Verhandlungssache. Hier setzen sich jedes Jahr Mieterbünde und Vermieterverbände zusammen und handeln. Das hält die Mieten generell bezahlbar, sorgt aber auch dafür, dass wenig neue Wohnungen gebaut werden, weil Bauträger darin kein gutes Geschäft mehr sehen. Das Ergebnis sind lange Wartelisten für bestehende Wohnungen.
Die USA kennen Mietbremsen nur in einigen Städten wie New York und San Francisco. Hier werden die Grenzen oft für einzelne Gebäude festgelegt, was dem Mietmarkt insgesamt auch wenig hilft.
Singapur geht einen umgekehrten Weg. Weil die Mieten hier aufgrund des Platzmangels auf der Insel in Südostasien sowieso gering sind und private Vermietungen schnell außer Kontrolle geraten könnten, sind rund 80 Prozent aller Wohnungen im Stadtstaat staatlich subventioniert. Darüber hinaus werden auch Kauf- und Mietpreise streng kontrolliert.
Was planen die Parteien für die Bundestagswahl?
Die SPD plant die Einführung einer „Wohngemeinnützigkeit“ (NWG). Damit würden soziale Unternehmen, Stiftungen und Vereine von Steuererleichterungen profitieren, wenn sie neue Wohnungen bauen. Die Miete in solchen Wohnungen müsste aber unterhalb der marktüblichen Miete festgelegt werden, um die Vorteile zu bekommen. Es ist an das österreichische System angelehnt, welches etwa in Wien gut funktioniert. Experten sind aber skeptisch, ob damit ein grundlegender Wandel auf dem Mietmarkt erreicht werden kann.
Die Grünen wollen eine dauerhafte Mietpreisbremse schaffen. Dazu gehört etwa auch ein System, mit dem Verstöße sanktioniert werden können. Zudem sollen die ganzen bisherigen Ausnahmen wegfallen. Zudem sollen mehr Kommunen als bisher dazu verpflichtet werden, Mietspiegel einzuführen, mit denen sich Mieten transparent vergleichen lassen.
Die FDP wehrt sich gegen eine Mietpreisbremse oder gar einen Mietendeckel und möchte stattdessen die Abschreibungen für Immobilieninvestitionen und die Verfügbarkeit von Bauland erhöhen, damit mehr Wohnungen entstehen. Zudem soll das Mietrecht entbürokratisiert werden, wobei die Partei aber wenig konkrete Anhaltspunkte gibt.
Die CDU/CSU möchte ebenfalls auf der Bauseite ansetzen. Sie schlägt Steuererleichterungen für die Bauherren von Sozialwohnungen vor sowie für alle, die selbst genutztes Eigentum bauen. Zudem sollen die Bundesländer die Möglichkeit bekommen, Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer für den Ersterwerb von selbst genutztem Eigentum einzuführen. Die könnten bei bis zu 250.000 Euro liegen.
Die AfD hatte zuletzt im vergangenen Jahr gefordert, den Co2-Preis, der auch für Wohnungen gilt, abzuschaffen. Außerdem soll die Grundsteuer, die den Kommunen zusteht, abgeschafft werden, um Bauen und Wohnen günstiger zu machen.
Das BSW ist für die Einführung eines Mietendeckels, bei dem nicht nur Erhöhungen, sondern de absolute Höhe der Mieten begrenzt werden. Die bisherigen Schlupflöcher der Mietpreisbremse sollen dabei geschlossen werden, der Deckel würde also auch für Neubauten gelten. Zudem solle der soziale Wohnungsbau stärker gefördert werden.
Damit liegt das Bündnis auf einer Linie mit den Linken, die ebenfalls diese beiden Maßnahmen fordern, dabei aber etwas konkreter werden. So wollen die Linken, dass der Staat pro Jahr 250.000 Sozialwohnungen fördert und selbst baut. Der Mietendeckel solle auch für Gewerbeimmobilien gelten und Erhöhungen der vergangenen Jahre rückgängig gemacht werden. Die Linke stimmt ebenfalls für die von der SPD vorgeschlagene Wohngemeinnützigkeit. Neben Mieten sollten zudem auch Bodenpreise gedeckelt werden, um mehr Neubauten zu fördern.