Ewiger Streit um Schönheitsreparaturen: Wofür sind Mieter wirklich verantwortlich?

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Die Ausgangslage ist durch mehrere BGH-Urteile untermauert - doch viele Mieter und Vermieter wissen das nicht: Im Regelfall muss der Vermieter für sämtliche Instandhaltungsarbeiten an der Mietsache, die mit der Bausubstanz zu tun haben, selbst aufkommen. Darunter fallen beispielsweise Risse in der Zimmerdecke, defekte Steckdosen oder Rollläden, die nicht mehr funktionieren. 

Diese Instandhaltungspflicht des Vermieters bedeutet allerdings nicht, dass er für sämtliche Kosten aufkommen muss. Im Rahmen einer sogenannten Kleinreparaturklausel im Mietvertrag kann er diese Pflicht bis zu einer gewissen Höhe auf den Mieter übertragen.

Darüber hinaus kann etwas anderes gelten, wenn der Mietvertrag eine sogenannte Schönheitsreparaturklausel aufweist. Eine solche Klausel legt fest, in welchem Zustand die Wohnung bei Auszug durch den Mieter übergeben werden muss. Im Kern geht es um Renovierungen. Dabei werden meist Maler-, Tapezier- und Bodenbelagsarbeiten genannt. 

Diese Instandhaltungsarbeiten sollen Abnutzungserscheinungen beseitigen, die durch „normales“ Abwohnen hervorgerufen wurden. Dabei gilt: Was Mieter in ihrer Mietwohnung abgenutzt haben, sollen sie auch wiederherstellen. Mehr nicht. 

Welche Klauseln sind gültig, welche nicht?

Die Gültigkeit einer Schönheitsreparaturklausel hängt von verschiedenen Faktoren ab. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mittlerweile mehrfach darüber entschieden. Zum einen muss die Klausel klar und verständlich formuliert sein. Unklare Formulierungen gehen im Zweifel zu Lasten des Vermieters. Auch kann die Wirksamkeit der Klausel von der Mietdauer abhängen. In der Regel ist es nicht zulässig, einem Mieter schon nach einer kurzen Mietdauer von beispielsweise einem Jahr umfangreiche Renovierungsarbeiten aufzuerlegen. Hier gilt der Grundsatz der Angemessenheit.

Zudem sind Schönheitsreparaturen dann nicht vom Mieter geschuldet, wenn er eine unrenovierte Wohnung übernimmt, weil er dann ja durch den Vormieter verursachte Abnutzungen beseitigen müsste (Bundesgerichtshof (BGH), Az.: VIII ZR 185/14). Etwas anderes kann aber gelten, wenn der Vermieter ihm hierfür einen Ausgleich zahlt.

Der Vermieter muss auch dann nicht die vollen Renovierungskosten tragen, wenn sich die Wohnung inzwischen in einem deutlich schlechteren Zustand befindet als bei Einzug (BGH, Az.: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18). Denn durch seine Renovierung wäre die Wohnung ja in einem besseren Zustand als bei Einzug. Mieter und Vermieter haben sich daher – laut der Karlsruher Richter – die Kosten zu teilen. Im Normalfall soll in solchen Fällen jede Seite jeweils die Hälfte der angefallenen Kosten tragen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) entscheidet bei der Schönheitsreparaturklausel häufig mieterfreundlich und hat bereits verschiedene Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen für unwirksam erklärt, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen. So sind zum Beispiel starre Fristenpläne unwirksam, die zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einer bestimmten Zahl von Jahren, unabhängig vom tatsächlichen Abnutzungsgrad verpflichten (Az.: VIII ZR 361/03). 

Auch sogenannte Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam (Az.: VIII ZR 242/13). Danach sollen Mieter prozentual an den Kosten beteiligt werden, wenn die Fristen zum Erledigen anstehender Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen sind. Achtung: Der sogenannte Summierungseffekt aus verschiedenen Klauseln kann sogar zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel führen (Az.: ZR VIII 308/02).