Wohnungen für bis zu 1,1 Millionen Euro zum Verkauf: Stadt in Oberbayern wehrte sich gegen dieses Bauprojekt
Eigentlich wollte die Stadt Bad Tölz nicht, dass im Badeteil weitere Häuser mit teuren Eigentumswohnungen aus dem Boden schießen. Im Fall des jetzt fertig gestellten Bauprojekts „Zweiklang“ konnte sie genau das nicht verhindern.
Bad Tölz – Vermarktet wird die Immobilie unter dem Namen „Zweiklang“. Verbunden ist ihre Vorgeschichte aber auch mit viel Missklang. Die Rede ist von zwei neuen Wohngebäuden an der Schützenstraße im Herzen des Tölzer Badeteils. Ein Jahr ist es her, dass ein Rechtsstreit um die Häuser vor dem Verwaltungsgericht München mit einer Niederlage für die Stadt Bad Tölz und einem Triumph des Investors endete.
Stadt wünschte sich Mietwohnungen
Seit Kurzem nun sind die beiden Häuser mit ihren insgesamt 25 Wohnungen vollendet. „Die Fertigstellung erfolgte Ende Mai 2024. Seit Anfang Juni 2024 ist die Wohnanlage bewohnt“, erklärt ein Sprecher des Projektentwicklers „Swiss Life Asset Managers“ auf Anfrage. Das in Hamburg ansässige Unternehmen spricht von einem „besonders nachhaltigen Erfolg“.
Das dürfte die Stadt Bad Tölz anders sehen. Ein Rechtsstreit hatte sich an der Frage entzündet, ob der Investor die 25 Wohneinheiten als Eigentumswohnungen verkaufen darf. Die Position der Stadt war: Nein, darf er nicht, sondern es müssen Mietwohnungen werden. Dabei berief sich das Rathaus auf eine Satzung, die für diesen Bereich des Badeteils eine Aufteilung in Wohneigentum untersagte.
Gericht erklärte städtische Satzung für ungültig
Hintergrund: Die Immobilie befindet sich in einem sehr sensiblen Gebiet im Zentrum des einstigen Kurviertels, gegenüber der Asklepios-Klinik und neben der evangelischen Kirche. Was die Stadt an dieser Stelle sicher nicht will, sind Zweitwohnungen oder reine Investitionsobjekte, die dann die meiste Zeit des Jahres leer stehen. Auch den einseitigen Zuzug von gut betuchten Menschen, die sich Bad Tölz als Altersruhesitz auserkoren haben, hat man bei ähnlichen Objekten im Badeteil in den vergangenen Jahren schon mehrfach beobachtet. Die Stadt aber wünscht sich das Badeteil als Viertel mit lebendigem Tourismus und gut gemischter Wohnbevölkerung. Von Mietwohnungen versprach man sich einen sozial ausgewogeneren Mix.
Als das Landratsamt nach einigem Hin und Her die Aufteilung der im Bau befindlichen Wohnhäuser in Eigentumswohnungen untersagte, reichte der Projektentwickler Klage ein – am Ende mit Erfolg. Das Verwaltungsgericht erklärte die aus dem Jahr 1994 stammende Satzung für formal fehlerhaft.
Neue Satzung fürs Badeteil in Arbeit
„Mich hat das Urteil damals geärgert“, räumt Bürgermeister Ingo Mehner ein. Allerdings müsse man so etwas irgendwann abhaken. Er könne ja nicht jedes Mal schlechte Laune bekommen, wenn er jetzt an den fertigen Häusern vorbeigeht.
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Was der Stadt zu tun bleibe, sei, die alte, vom Gericht für ungültig erklärte Satzung zu überarbeiten. „Da sind wir dabei“, sagt Mehner. Hier geht nun offenbar Gründlichkeit vor Schnelligkeit. „Man muss so eine Satzung vernünftig und gut begründen“, betont der Bürgermeister. So müsse man erarbeiten und genau abwägen, für welche Bereiche die Satzung gültig sein soll. „Man kann im Badeteil nicht alles über einen Kamm scheren“, meint Mehner. Generell hätten „auch Eigentumswohnungen ihre Berechtigung“.
Bürgermeister spricht von Fehlentwicklungen im Badeteil
Allerdings habe man im Badeteil zuletzt auch „Fehlentwicklungen gesehen“, so der Rathauschef. „Die Erfahrung zeigt, dass bei Neubauten auch viele reine Kapitalanlageprojekte dabei waren.“ Ziel sei es auf jeden Fall, dass es keine Leerstände gebe, die unnötig Flächen versiegeln. Wohnraum werde dringend benötigt, solle aber „Jung und Alt“ zur Verfügung stehen, sodass es im Badeteil eine „gute Durchmischung“ gibt. „Schlimm wären reine Zweitwohnungen – aber das ist auch in anderen Bereichen der Stadt ein Thema“. Eine „Wundersatzung“, die alle Entwicklungen in die gewünschte Richtung lenkt, könne es aber nicht geben, dämpft Mehner die Erwartungen.
An der Schützenstraße jedenfalls sind nun Tatsachen geschaffen. Verkauft sind die 25 „Zweiklang“-Wohnungen übrigens noch nicht. Die Vermarktung habe sich durch den Rechtsstreit um etwa ein Jahr verzögert, erklärt der Sprecher von „Swiss Life“. „15 Wohnungen sind bereits verkauft, zehn weitere befinden sich derzeit im Vertrieb und stehen Interessenten noch zur Verfügung“, sagt er. Das ficht den Investor aber nicht an. „Insgesamt sind wir mit der Nachfrage und dem Interesse sehr zufrieden“, so der Unternehmenssprecher. Eine „Open-House-Veranstaltung“ Anfang Juli sei sehr gut besucht gewesen.
Wohnungspreise bis zu 1,1 Millionen Euro
Und wer sind die Interessenten? „Bei den Käufergruppen handelt es sich zum Teil um Kapitalanleger, überwiegend aus der Region, die an lokal ansässige Familien vermietet haben, oder um Käufer, die Bad Tölz als neuen Hauptwohnsitz gewählt haben“, fasst der Sprecher zusammen.
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Zu haben seien die Wohnungen ab einem Preis von 460.000 Euro. Wie auf der Internetseite des Unternehmens nachzulesen ist, gehen die Preise hinauf bis über 1,1 Millionen Euro für Vier-Zimmer-Wohnungen mit gut 130 Quadratmetern Wohnfläche.
Investor betont Nachhaltigkeit der Bauweise
Unterm Strich bewertet der Projektentwickler das Projekt als Erfolg. „Swiss Life Asset Managers hat 25 innovative Holz-Hybrid-Wohnungen in Bad Tölz fertiggestellt in einer Zeit, in der aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen kaum mehr neuer Wohnraum entsteht, der aber dringend benötigt wird – sowohl zur Miete als auch im Eigentum“, so der Sprecher.
Das Tölzer Projekt zeichne sich „durch seine große Nachhaltigkeit in der Entwicklung“ aus: „In den beiden Gebäuden wurden rund 650 Kubikmeter Holz verbaut. Damit werden rund 524 Tonnen CO2-Emissionen dauerhaft im Bauwerk gespeichert.“ Für den Bau sei ausschließlich Holz aus Bayern und Tirol verwendet worden, mit Zertifikat für nachhaltige Forstwirtschaft. „Die Gebäude wurden mit dem Energieeffizienzhausstandard 55 EE umgesetzt. Zudem sind alle Tiefgaragenstellplätze für E-Mobilität vorgerüstet. Die Energieversorgung erfolgt durch Nahwärme der Stadtwerke Bad Tölz, 95 Prozent der erzeugten Wärme stammt dabei aus lokal erzeugten erneuerbaren Energien.“ (ast)