Индексация «по умолчанию»

В июле 2024 года нас ждет индексация тарифов на коммунальные услуги. Первые квитанции с новыми суммами придут в начале августа, и у жильцов есть время морально подготовиться к новым тратам. Но если собственников жилья заблаговременно извещают о готовящемся повышении тарифов на «коммуналку» (Правительство РФ устанавливает предельные индексы изменения тарифов для каждого региона, а региональное правительство — для каждого муниципального образования), то когда появляются увеличенные суммы в графе «содержание жилья», у жителей закономерно может возникнуть вопрос: а на каком основании? Ведь индексация, санкционированная правительством, не распространяется на жилищные услуги!
Сразу скажем, что менять размер платы за содержание и ремонт жилья собственники могут по предложению управляющей организации на общем собрании. Это требование Жилищного кодекса. Но бывают и исключения: всё зависит от того, что написано в договоре управления, где управляющие компании указывают цену договора и методику её индексации. Если собственники соглашаются с такими условиями, размер платы будет индексироваться без всяких собраний.
А почему, собственно, управляющие компании решили, что они вообще могут использовать такой способ быстро и без лишних хлопот повысить размер платы за жилищные услуги? Для этого надо обратиться к истории вопроса.
Жилищный кодекс говорит, что размер платы за содержание жилого помещения в доме, где не созданы ТСЖ или жилищный кооператив, определяется на общем собрании собственников в таком доме (исключение — тарифы на коммунальные ресурсы на содержание общего имущества). Размер платы за содержание определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее, чем один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Однако в 2014 году вышел Приказ Минстроя РФ (№ 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний»), которым предусматривалась возможность менять размер платы за содержание жилья без общего собрания: «Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения может определяться на период более одного календарного года с учетом применения указанного в договоре управления индекса к планово-договорной стоимости работ, услуг, установленной в договоре управления на соответствующий год действия такого договора».
«В 2018 году Минстрой отменил этот приказ (приказом № 696/пр), — напомнил портал «ЖКХ Ньюс». — Причина отмены — требование Минюста, который обнаружил, что приказ не зарегистрирован в Минюсте, а в компетенцию Минстроя РФ не входит утверждение примерных условий договора.
Однако приказ просуществовал достаточно, чтобы во многих договорах управления по всей стране появились условия об индексации платы за содержание жилья».
И суды довольно долго признавали индексацию в одностороннем порядке незаконной. Больше того, нередко выносились противоположные решения, пока в 2019 году Верховный суд РФ не поддержал одну из управляющих компаний, признав необоснованной позицию суда нижестоящей инстанции о законности предписания контролирующего органа о перерасчёте проиндексированной платы. ВС РФ мотивировал свое решение тем, что основным (и первоочередным) способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников на законодательном уровне определено только волеизъявление собственников путем принятия решения об этом на общем собрании, а собственники на собрании сами приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества, определили порядок индексации и утвердили договор управления домом. А уже договор предусматривает индексацию платы за содержание жилого помещения без ежегодного оформления изменений цен решениями общих собраний.
«Из проанализированных нами дел 2022 года видно, что в спорах с жилищными инспекциями УО чаще проигрывают; в спорах с собственниками — выигрывают, — отмечает портал ЖКХ Ньюс. — При этом причина проигрышей УО — в неправильно сформулированных условиях индексации или в нарушении порядка ее проведения».
Опытные руководители и юристы управляющих компаний знают, как правильно составить условия договора, позволяющие индексировать плату за жилищные услуги «по умолчанию». И сейчас есть множество справочных материалов для «управляек», чтобы избежать всех недочетов. Хорошо бы и собственников кто-нибудь компетентный инструктировал, как искать изъяны в условиях договора, не позволяющие проводить индексацию платы безосновательно… И все же основные пункты, на которые следует обращать внимание, есть.