«Жилищное законодательство не успевает за тенденциями в строительстве» // Интервью с Верой Васиной

В конце февраля в Санкт-Петербурге прошла церемония награждения LEGAL TO BUSINESS AWARDS. В номинации «Судебные споры» победила юридическая команда ГК «Космосервис» из Санкт-Петербурга. Она выиграла дело против гатчинского «Водоканала» (№ А56-45717/2022), доказав, что он не может взимать с собственников помещений в МКД плату за отведение грунтовых вод. Мы поговорили с Верой Васиной, руководителем юридического отдела фирмы, о пробелах в регулировании, продемонстрированных этим прецедентом. Минимальный набор услуг в ЖКХ сейчас не всегда отвечает нуждам потребителей, желательно нормативно ввести разные пакеты услуг в зависимости от класса домов.

— Расскажите, в чем была суть спора?

— Наша компания управляет жилым фондом, в том числе жилым комплексом в Гатчине, вокруг которого и возник спор. Под фундаментами жилых домов и паркингов жилого комплекса протекает подземная река, и чтобы предотвратить подтопление подвалов и подземной парковки, застройщик при проектировании предусмотрел дренажную систему. Жилой комплекс был введен в эксплуатацию, началась реализация помещений. Однако собственники при покупке жилья не задумывались о природных особенностях их земельного участка до тех пор, пока в адрес управляющей компании от местного МУП «Водоканал» не стали поступать счета на оплату объемов грунтовых вод, отведенных в городскую канализацию через дренажную систему жилого комплекса. Объемы отведенных вод фиксировались приборами учета, установленными на выпусках системы, и достигали в среднем 3 тыс. кубометров в месяц.

— О каких суммах идет речь?

— Около 100 тыс. руб. в месяц дополнительно к основным начислениям за водоотведение. При этом счета выставлялись по договору на отведение хозяйственно-бытовых стоков, подлежащих оплате по правилам предоставления коммунальных услуг[1] (Правила № 354).

Мы как управляющая компания являемся исполнителями коммунальной услуги — взаимодействуем с ресуроснабжающими организациями, которые поставляют ресурс, а собственники его оплачивают как коммунальную услугу. При этом Правила № 354 содержат закрытый перечень коммунальных услуг, подлежащих оплате собственниками помещений в многоквартирных домах. В суде мы пытались доказать, что отведение грунтовых вод коммунальной услугой не является и не подлежит оплате собственниками помещений жилых домов. В связи с чем мы просили признать начисления незаконными и обязать ответчика снять начисления. Однако суды первой и апелляционной инстанций наши доводы не приняли.

Стоит отметить, что в жилищном законодательстве есть и понятие жилищной услуги — то есть, содержание общего имущества[2], на что и ссылался «Водоканал»: если не отводить воду, то произойдет подтопление. То есть, собственники платят за то, что их общее имущество не пострадает.

В этом и суть проблемы. Собственники стали заложниками ситуации: они приобретали помещение, оплачивали коммунальные услуги, но вдруг выясняется, что под их домами протекает подземная река, поэтому надо платить еще и за отведение грунтовых вод, так как в случае прекращения оказания услуги произойдет затопление их общего имущества. Наконец, можно понять и «Водоканал»: оказывать услугу без оплаты — значит, работать себе в убыток.

Мы это понимали и привлекли в дело третье лицо — местную администрацию. Ведь вопрос водоснабжения и водоотведения относится к вопросам местного значения[3]. Но местные власти ссылаются на недостаточное финансирование.

— Как оценила дело кассация? Решена ли проблема?

— Суд кассационной инстанции полностью согласился с нашими доводами и удовлетворил исковые требования, обязав «Водоканал» снять начисления. Но после этого «Водоканал» сообщил, что с определенной даты прекращает оказание услуги по отведению грунтовых вод. Мы договорились, что попытаемся решить вопрос через общее собрание собственников, чтобы включить плату за эту услугу в содержание общего имущества. Однако пока оно не проведено. К тому же, собственники могут отказаться, это их право. А переносить расходы на управляющую компанию — тоже спорный вариант, ведь тогда она будет нести расходы, несение которых закон на неё не возлагает. Так что пока ситуация до конца не решена. Законом не предусмотрено четкого разграничения, кто за это отвечает и в каком порядке решать вопрос.

Управляющая компания не обязана заключать с «Водоканалом» отдельный договор на отведение грунтовых вод с территории МКД. На это указал суд кассационной инстанции: управляющая компания в этой ситуации не является ни самостоятельным экономическим субъектом, который получает выгоду, ни собственником помещения или земельного участка. Почему компания должна оплачивать отведение грунтовых вод? Подход «либо заключайте договор, либо мы отключим услугу», по нашему мнению, неправильный. Мы считаем, что это злоупотребление доминирующим положением со стороны «Водоканала», поэтому направили в Федеральную антимонопольную службу запрос, чтобы узнать ее позицию.

— Насколько важно решение суда по вашему делу для всей отрасли? Были ли в практике судов подобные прецеденты?

— Данный случай является, на наш взгляд, прецедентным, и, возможно, положит начало формированию соответствующей судебной практики, которая в свою очередь окажет положительное влияние на отрасль и защитит права и интересы как конечных потребителей в лице собственников жилья, так и бизнеса в лице управляющих компаний.

— Можно ли обратиться к застройщику, который не предупредил покупателей, что проблему грунтовых вод надо будет решать, и возложить на него дальнейшую оплату?

— На наш взгляд, обязательства застройщика после сдачи помещений собственникам, принявших их без замечаний, заканчиваются, если не считать гарантийных обязательств. Более того, в нашем случае застройщик при строительстве учел особенности территории и предусмотрел дренажную систему в целях предотвращения возможных ущербов. Так что, можно сказать, что застройщик свои обязательства исполнил.

— Но не предупредил, что за это надо будет платить.

— Да, но у него нет обязанности предупреждать собственников о бремени содержания общего имущества при осуществлении ими прав собственника. Можно же ведь также сказать, что собственник сам действовал неосмотрительно при покупке.

— Какие есть еще проблемы регулирования в отрасли, которые давно требуют решения?

— Если говорить о рынке управления МКД, предусматривающем три основных способа управления: по договору с управляющей компанией, ТСЖ или ЖСК и непосредственное управление домом собственниками, то, например, в Санкт-Петербурге в большинстве домов выбрана управляющая компания, а форму ТСЖ выбрали лишь 8%. То есть, рынок ориентируется больше на профессиональных участников — на управляющие компании. Однако, жилищное законодательство ужесточает требования к ним: нужно получать лицензию, раскрывать информацию. Штрафы за нарушения достигают 250 тыс. руб. К ТСЖ требований меньше и штрафы ниже. Получается, ответственность профессионального участника за нарушения требований законодательства в сфере управления домами выше, хотя последствия нарушений одни и те же — некачественное обслуживание. С нашей точки зрения, создаётся правовая неопределённость на рынке управления МКД. Если такие высокие требования предъявляются к управляющим компаниям, зачем на рынке остаются ТСЖ, ЖСК, непосредственное управление, то есть, по сути, объединения людей, ответственность которых регулируется иначе?

— Являются ли ТСЖ вашими конкурентами на рынке?

— Нет, мы их не воспринимаем в таком качестве. Несмотря на то, что они могут оказывать те же услуги, что и управляющая компания, они не являются профессионалами на рынке и, на наш взгляд, не могут обеспечить качество услуг, которое требует закон. При этом ответственность у них гораздо ниже, и требования к ним ниже. Некоторые ТСЖ в последствии приходят к тому, что заключают договор с управляющей компанией, чтобы она занималась обслуживанием дома.

— Получается, что ТСЖ — это упрощенный способ принять решение по вопросу управления домом, который при этом не исключает найма управляющей компании. А если ТСЖ нет, то от управляющей компании ты отказаться не можешь.

— Есть еще вариант непосредственного управления. Но я считаю, что все же должно быть централизованное управление и обслуживание домом, осуществляемое организацией, для которой данный вид деятельности является профессиональным и которая несет ответственность за несоответствие качества обслуживания действующим стандартам.

— Не говорит ли ваш спор по поводу дренажных вод, что существует проблема с минимальным набором услуг, предусмотренным законом, и тарифами на них?

— Да, на наш взгляд, минимальный перечень услуг, установленный постановлением Правительства[4], и утвержденные в соответствии с ним городские тарифы не обеспечивают в полной мере потребности населения в нынешних экономических условиях, в том числе в связи с развитием технологии строительства жилья. Например, те же дома, строящиеся с дренажной системой, как в нашем случае: ведь и минимальный перечень не содержит такой услуги, как содержание общего имущества посредством отведения грунтовых вод с территории, следовательно, для таких домов не предусмотрен и тариф на эту услугу.

Кроме того, городские тарифы не предусматривают все возможные расходы. У нас в обслуживании разные дома— от эконом-класса до домов повышенной комфортности. Тем не менее, установленный властями минимальный набор услуг и минимальный уровень тарифов на содержание общего имущества экономически обоснован далеко не для всех категорий домов. А услуги, необходимые для обеспечения нужд собственников, проживающих в домах повышенной комфортности по тарифу, который мы предлагаем утвердить на собрании как экономически обоснованный, готовы платить не все собственники .

— Вы бы хотели, чтобы местные власти допускали несколько вариантов тарифов?

— Да, потому что городские тарифы не всегда соответствуют уровню инфляции в России и уровню расходов, которые несет управляющая компания, чтобы обеспечить жильцов надлежащим качеством жилищных услуг. В некоторых домах минимальных тарифов и услуг достаточно, а в других — нет. Дома сейчас строятся разные, но законодательство не успевает за тенденциями в строительстве. Получается, какие-то дополнительные сопутствующие услуги в минимальный перечень не включены, их надо утверждать на общем собрании. Если не утвердить, то управляющая компания не может их оказывать и брать плату за них. Законодательство должно обновляться под действительность. А пока что мы ориентируемся на индекс потребительских цен.

— Вы просите у собрания собственников повысить тариф с учетом этого индекса?

— Верховный суд в 2018 году[5] разрешил управляющим компаниям повышать цены на уровень индекса потребительских цен без решения общего собрания собственников. Но опять же возникает правовая неопределённость: это только позиция ВС, а в законе однозначного указания на такое право нет.

— В чем тогда смысл минимальных тарифов? Вы заключаете договор с собственниками помещений дома по тарифам не ниже минимальных, а потом можете каждый год его увеличивать?

— Мы сразу предлагаем общему собранию собственников тарифы с учетом специфики дома и оговариваем в договоре возможность повышения раз в год на индекс потребительских цен.

— Довольны ли вы тем, как работает система принятия решения на собрании собственников? На практике это часто сложно организовать.

— Система в целом налажена, но главная проблема — пассивность собственников. Если дом на 2000 квартир, трудности возникают, особенно в период отпусков. Однако, закон позволяет проводить заочные голосования с использованием системы электронного голосования — в нашей компании для этого разработана своя онлайн-платформа Platido с удобным мобильным приложением, позволяющая проголосовать в любое время из любой точки мира без заполнения бумажного бюллетеня. Но она используется в тех домах, собственники в которых утвердили ее как систему для голосования.

— Считаете ли вы существующие тарифы на капремонт адекватными?

—В плане тарифов мы пока не сталкивались с трудностями. Денежных средств достаточно. Но у нас в обслуживании, по большей части, дома относительно новые, которые пока не требуют больших вложений в капитальный ремонт.

— Как вы получаете доступ к этим деньгам? Ведь нужно попасть в программу капремонта, но ее составляет не управляющая компания, если не открыт отдельный счет.

— Существует два способа формирования фонда капремонта — в «общем котле» у регионального оператора или на спецсчете дома. Мы рекомендуем собственникам выбирать способ формирования фонда капитального ремонта в виде спецсчета и предлагаем себя в качестве владельца такого счета. Ведь управляющая компания ближе к собственникам и к дому, мы видим, какие работы надо провести в доме, а какие можно отложить, мы можем более оперативно взаимодействовать с собственниками, чем региональный оператор. Такой способ формирования фонда капремонта имеет ряд преимуществ, в числе которых право собственников определять перечень работ и сроки их проведения, а также возможность размещения накопленных свободных денежных средств на депозите в банке с получением процентов.

— Сколько юристов в вашей управляющей компании?

— Десять. Но у нас и домов много — более 120.

— Идут ли сейчас юристы работать в сферу ЖКХ? Насколько они знают законодательство?

— Жилищное законодательство обширное и иногда трудное для понимания. Мы сталкиваемся с этим в судах — иногда сложно объяснить, например, порядок начисления платы. Кроме того, оно часто меняется, меняется судебная практика и необходимо постоянно держать руку на пульсе. У нас в компании юристы, в том числе новички, периодически участвуют в обучающих семинарах, повышая свой уровень компетенции. Поэтому если ранее юрист не работал в сфере ЖКХ, но у него есть желание работать в этой отрасли, то обычно проблем с обучением и адаптацией не возникает.

Интервью взял Владимир Багаев.

[1] Постановление Правительства от 6 мая 2011 года № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

[2] Постановление Правительства от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

[3] Федеральный закон от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

[4] Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

[5] Определение ВС РФ от 25 декабря 2018 года № 301-КГ18-22044.