ИЖС или садовые домики в ипотеку? В Иркутске разгораются скандал и банковский кризис
Тема с возможным мошенничеством в сфере индивидуального жилищного строительства получила серьезный резонанс после коллективного обращения пострадавших иркутян в адрес генерального прокурора России Игоря Краснова в начале апреля 2025 года. Журналистов заинтересовала реакция правоохранительных органов, возбудивших уголовное дело против энергетиков, впервые публично поднявших неудобные вопросы.
На днях сотрудники Следственного комитета воспрепятствовали вылету и задержали в аэропорту местную активистку Екатерину Шлапакову, направившую коллективную жалобу на имя генерального прокурора России по этим же вопросам.
Люди жалуются, что вместо решения их запугивают, грозя уголовным преследованием.
Похоже на систему, где активистам пытаются закрыть рот силовым способом, не решая поднятых вопросов, а люди получают очередную отписку от надзорных органов.
Кстати, в конце мая 2025 года Генеральная прокуратура РФ запустила комплексную проверку своего иркутского областного структурного подразделения. В начале июня бригаду ревизоров возглавил лично заместитель генерального прокурора РФ Сергей Зайцев, так что местных сотрудников, возможно, ожидает жесткое испытание, которое, по мнению юристов, «пережить без потерь невероятно сложно». Есть вероятность, что проверка коснется и работы с обращениями граждан по массовой хаотичной жилищной застройке частными домами с нарушением строительных норм, манипуляциями с разрешительной документацией на строительство и ввод в эксплуатацию и льготными ипотечными кредитами.
Строительный бум
Масштаб проблемы оказался колоссальным. Отчитываясь об успехах в индивидуальном жилищном строительстве, региональное правительство заявляло о том, что за последние четыре года в Иркутской области построено около 4 млн квадратных метров ИЖС.
Почти все строящееся жилье в России приобретается в ипотеку, и Иркутская область тут не исключение. По опубликованным ЦБ РФ данным, за последние четыре года в области через ипотечное кредитование профинансировано ИЖС в объеме более 110 млрд рублей. По той же отчетности, только в 2024 году банками выдано под создание ИЖС 6,5 тыс. ипотечных займов на сумму 13,5 млрд рублей.
Несложно подсчитать среднюю стоимость дома, которая составляет около 2,7 млн рублей с учетом 25%-ного первоначального взноса. К примеру, в соседнем Красноярском крае этот показатель вдвое выше, и в среднем там один дом строится за 5 млн рублей.
В том же году, по тем же данным ЦБ РФ, под покупку банками заключено 2,7 тыс. договоров на сумму 9,5 млрд рублей. Тут единичная стоимость выше — около 4,6 млн рублей.
Эти дома также относятся к вновь построенным. Всего в 2024 году выдано 9,2 тыс. ипотечных займов, а при среднем размере дома в 110 кв. м общая введенная площадь по ипотеке при ее среднестатистической доле в 80% как раз и составляет около 1 млн кв. м. Росстат сообщает о вводе 1,2 млн кв. м ИЖС. Цифры, как видите, сходятся.
Ипотека под строительство и покупку
Выдача ипотечных займов под создание ИЖС подразумевает наличие договора строительного подряда между заемщиком и строительной компанией. Но, согласно банковским требованиям, в этом случае строительная компания должна быть аккредитована в банке.
К примеру, в «Сбере» или Альфа-банке эта процедура прописана на сайте кредитной организации. Значит, аккредитованная компания должна строить в соответствии с установленными нормами, в заявленные сроки и с гарантийными обязательствами. Ведь после ввода объекта он автоматически становится предметом залога.
Но и под продажу дома для получения займа необходимо пройти юридическую экспертизу объекта и его оценку. Если дом вновь построенный, а это видно из дат регистрации прав на земельный участок, то он должен вводиться обычным путем в соответствии с 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» с применением уведомительного порядка органов местного самоуправления.
Но даже не столь важно, как регистрировался объект, по упрощенному порядку или в соответствии с этим законом, но в любом случае в составе документов должен присутствовать технический план, а он, как известно, предусматривает уведомление органов местного самоуправления о строительстве. На основании данных заполняется графа в ЕГРН о назначении строения: жилой, садовый, нежилой и т. д.
Об этом подробно в своем тг-канале рассказывает руководитель Иркутской строительной артели Александр Войткевич. В частности, он пишет:
«Если мы хотим зарегистрировать в обычном порядке и направляем уведомление в администрацию, то нам согласовывают только строительство садового домика. А под него ипотеку банки не дают».
Как они выходят из положения, Войткевич не уточняет, но указывает, что аккредитован в качестве строительного подрядчика в ДОМ.РФ.
Застройщики, которые ведут более-менее крупный бизнес в ИЖС, представлены юридическими лицами и должны соблюдать нормы строительства и порядок регистрации объектов.
К примеру, компания «Удачный выбор» (объявление нашлось на Аvito.ru) утверждает, что является официальным партнером крупнейших банков и через нее прошло около двух тысяч объявлений о продаже недвижимости.
Значит, чтобы застройщику успешно работать на рынке, необходимо вступить с банками в официальные отношения, пройти проверку состоятельности и надежности. Ведь в глазах людей быть официальным партнером крупнейших банков — значит гарантировать себе высокие стандарты качества.
Но все ли компании добросовестно транслируют полученное доверие? Как видим — нет. На опубликованных в сети Интернет многочисленных видеообращениях люди говорят об обмане со стороны застройщиков, которые продали или построили им такие дома, которые не выдерживают климатических условий Сибири, их нельзя согреть, и они промерзают в сильные морозы. К слову, все нарушения подробно указаны в коллективном заявлении граждан на имя министра внутренних дел РФ.
Тема для Иркутска резонансная и обсуждается уже больше года на разных уровнях. Первыми ее подняли энергетики, пытаясь разобраться, куда уходят огромные объемы электрической мощности и почему в области развился ее острый дефицит?
Исследования профильных экспертных организаций подтвердили — лавинообразный рост потребления электричества связан как раз со строительством домов низкого качества, где тепло буквально улетает наружу.
Специалисты провели строительную экспертизу домов из бруса в 120 м², которые в основном строятся в пригороде Иркутска. В ней содержатся однозначные сведения, не позволяющие относить это строение к категории жилого дома, несоответствия теплопроводности ограждающих конструкций (так называют стены, пол, кровлю, окна, двери) и применяемых систем отопления. Значит, при составлении технической документации назначение дома указано неверно.
А чтобы такой дом привести к жилым стандартам, потребуется затратить не менее 5,5 млн рублей.
Но если строительный подрядчик или застройщик выполняет весь комплекс строительных работ, то он и должен отвечать за подготовку всех документов, необходимых в том числе для регистрации объекта. И не просто формально, а обеспечить их полноту и достоверность.
По данным, которые публиковались в СМИ за последние четыре года, в области домов низкого качества введено порядка 20 тыс. единиц, это более 2 млн кв. м.
Детализированную отчетность по ИЖС в ЦБ РФ публикуют только с 2024-го, и судить о предыдущих годах можно только экспертно. Но с учетом проведенного анализа структуры ипотечных займов, а также данных Росстата можно предположить, что с нарушением строительных нормативов за период 2021–2024 годов введено более 50% новых домовладений.
Значит, в залоге у банков оказалось неликвидное жилье не менее чем на 50 млрд рублей, которое невозможно продать по залоговой стоимости в случае несостоятельности плательщика.
Во-первых, из-за качества самих домов, которые требуют существенных вложений по утеплению. Жилье построено с грубейшим нарушением строительных норм, в частности СНиП 02.31.2001.
Кроме того, там напрочь отсутствует инженерная и социально-бытовая инфраструктура. Жители говорят об отсутствии дорог, воды, канализации. К слову, областная прокуратура в своем ответе указала, что взяла дороги на контроль, а там, где нет воды, она уже завозится машинами.
Но жители задаются вопросом: нам что, теперь с кружками вдоль дорог стоять? Ведь система приема завозной воды нигде не предусмотрена. Обещали централизованное водоснабжение хорошей байкальской водой.
А вот про особенности систем отопления и соответствия дома всем строительным нормативам строители умалчивают. Видимо, правы тогда сотрудники администрации, когда говорят, что больше чем на садовый домик такое строение не тянет. И банки, получается, выдали ипотеку не под жилой дом, а под садовый!
Значит, и вся кредитная цепочка с самого начала является незаконной.
Во-вторых, потому что существует риск лавинообразного роста количества банкротств заемщиков с введением и дальнейшим ужесточением параметров дифтарифа, а также при прогнозируемом росте тарифов на электричество, которое является единственным источником тепла в этих домах.
Главная приманка, на которую клюнули доверчивые граждане, — риелторы обещали, что они будут платить за электричество в отопительный период не больше 6-8 тыс. рублей при 25 тыс. рублей месячной ипотеки.
При цене тогда 90 коп., а сейчас менее 1,5 рубля за кВт-час можно не замечать что 70% потребляемой домохозяйством электрической энергии просто улетает на улицу из-за плохого утепления.
Для всех остальных регионов такие расценки из разряда фантастики. Но иркутяне за счет субсидирования бизнесом тарифов на электроэнергию пользовались сказочными условиями годами и даже десятилетиями.
Однако и в Иркутской области с начала этого года ситуация стала изменяться после введения по всей стране дифференцированных тарифов на электричество. Теперь те, кто укладывается в нормативы, платят по льготной цене, а те, у кого большой расход, выше. А это и есть те самые владельцы некачественных домиков.
Правда, губернатору Игорю Кобзеву удалось уговорить федеральное правительство пойти навстречу и на какое-то время ввести для региона пороговое значение нормативов почти вдвое выше, чем по всей стране. Но даже этого оказалось достаточно, чтобы люди начали выходить на митинги и собрали более 17 тыс. подписей под заявлением на имя президента России за отмену дифференцированного тарифа.
Федеральные власти неоднократно заявляли, что эра расточительства за счет дешевой электроэнергии в РФ закончилась. Гендиректор крупнейшей отечественной электросетевой компании ПАО «Россети» Андрей Рюмин на Правительственной комиссии по вопросам развития электроэнергетики 27 марта 2025 года отметил, что в отношении Иркутской области, по его мнению, «наиболее действенным механизмом регулирования потребления электроэнергии населением является ужесточение пороговых значений первого и второго диапазонов потребления с соответствующим изменением тарифных ставок».
Гендиректор «Россетей» таким образом дал понять, что любые особые решения для отдельных регионов искривляют государственную политику в сфере энергетической эффективности и приводят к дискриминации граждан, проживающих на других территориях.
Получается, что рано или поздно конфигурацию дифтарифа в Иркутской области все равно приведут к общероссийскому формату, а, как следствие, отложенное повышение тарифов в Иркутской области неминуемо произойдет.
Но чем ниже будет планка дифтарифа и выше стоимость самого электричества, тем сложнее тянуть ипотеку владельцам некачественного жилья. Возрастание финансовой нагрузки на домохозяйства без соответствующего прироста их доходов в первую очередь скажется на платежах в сторону банков.
Ведь в условиях сохранения единственного источника выживания люди будут отдавать предпочтение оплате электроэнергии, которую электросбытовые компании ограничат при задержках оплаты. А ликвидность залоговых домов упадет до нуля, поскольку продать такой дом уже сейчас невозможно в силу предельно высоких затрат на его перестройку или содержание в текущем виде.
Относительно всего объема банковского сектора России это небольшие цифры, но при определенных обстоятельствах, увы, достаточные, чтобы как «соломинка сломить спину верблюду».
Напомним, что финансово-экономический кризис 2008 года начинался именно с массовых ипотечных банкротств.