Die Bundesregierung hat die Mietpreisbremse diesen Sommer bis Ende 2029 verlängert. Doch das reicht weder Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) noch Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD). Letztere hat jüngst eine Expertenkommission eingesetzt, die eine Bußgeldregelung für Vermieter erarbeiten soll, die gegen die Mietpreisbremse verstoßen. „Unterm Strich ist es derzeit relativ einfach, sich nicht an die Regeln zu halten“, sagt Hubertz. Das soll sich ändern.
Die Mietpreisbremse ist von der Bundesregierung festgelegt, sie gibt aber lediglich den Bundesländern die Möglichkeit, diese auch anzuwenden. Diese müssen dadurch definieren, in welcher ihrer Regionen ein „angespannter Wohnungsmarkt“ herrscht. Dafür muss eine Landesregierung nachweisen, dass die Mieten dort deutlich stärker als im Bundesdurchschnitt steigen, die Mietbelastung sowieso schon überdurchschnittlich hoch ist und/oder es nicht genug Wohnraum für eine wachsende Bevölkerung gibt. Die Definition ließe sich so fast auf jede Großstadt Deutschlands anwenden. Tatsächlich setzen sie mittlerweile auch 13 der 16 Bundesländer ein. Sie gilt etwa in Berlin, Potsdam, München, Hamburg, Frankfurt, Köln, Düsseldorf und vielen anderen Städten.
Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Miete
In diesen Regionen gilt: Bei der Neuvermietung einer Immobilie oder Wohnung darf die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegen, also über der durchschnittlichen Miete für eine Wohnung am selben Ort in vergleichbarer Lage und Ausstattung. Grundlage dafür ist der örtliche Mietspiegel.
Davon gibt es aber zahlreiche Ausnahmen: Nach 2014 errichtete Neubauten sind bei ihrer Erstvermietung ebenso ausgenommen wie umfassend modernisierte Wohnungen, wenn die Sanierung einem Neubau gleichkommt. Nicht betroffen ist eine Wohnung auch, wenn es keinen örtlichen Mietspiegel gibt, die Vormiete schon mehr als zehn Prozent über dem Mietspiegel lag oder wenn im Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart wurde.
Möblierte Wohnungen sind ein Sonderfall
Möblierte Wohnungen fallen zwar theoretisch unter die Mietpreisbremse, da der Zuschlag für die Möbel aber nicht separat ausgewiesen werden muss, kann die Miete praktisch beliebig hoch gesetzt werden. Kurzzeitvermietungen fallen nicht unter die Bremse, weil hier oft kein Wohnraummietvertrag abgeschlossen wird.
Allein die Menge an Ausnahmen zeigt schon, wie kompliziert und schwierig es für Mieter ist, zu sehen, ob ihr Vermieter sich an die gesetzlichen Regelungen hält. Auf diese Dinge müssen Sie deshalb achten.
1. Vergleichen Sie die geforderte Miete mit dem Mietspiegel
Um zu checken, ob die Miete im Mietvertrag rechtlich erlaubt ist, müssen Sie zunächst einmal wissen, ob die Mietpreisbremse in Ihrer Region überhaupt angewandt wird. Das finden Sie heraus, wenn Sie nach der „Mietpreisbremsen-Verordnung“ Ihres Bundeslandes suchen. Dort sind alle Regionen aufgeführt. Wenn Sie diese nicht finden, können Sie auch beim Mieterverein nachfragen.
Als nächstes besorgen Sie sich den aktuellen Mietspiegel. Den müssen alle Gemeinden ab 50.000 Einwohnern online frei zugänglich anbieten. Sie finden Ihn also in der Regel auf der Webseite Ihrer jeweiligen Gemeinde. In kleineren Gemeinden können eventuell Mietervereine helfen.
Rüge muss schriftlich eingehen
Über den Mietspiegel können Sie die ortsübliche Miete für eine Wohnung in Ihrer Lage und Ihrer Ausstattung ermitteln. Diese vergleichen Sie dann mit Ihrer tatsächlichen Kaltmiete. Die Angaben sind pro Quadratmeter zu lesen. Liegt Ihre Miete mehr als zehn Prozent über dem Mietspiegel und haben Sie die Wohnung zu diesem Preis zuletzt neu angemietet, dürfen Sie Ihren Vermieter dafür rügen. Diese Rüge muss schriftlich eingehen, am besten nutzen Sie ein Einschreiben. Danach dürfen Sie die Zahlung auf das von der Mietpreisbremse gedeckelte Niveau kürzen. Eine Rückzahlung für davor zu viel gezahlte Miete ist aber nicht vorgesehen. Dies ist einer der wichtigsten Punkte, den Hubertz und Hubig schnell ändern wollen. Bis jetzt gilt für Sie aber, dass Sie möglichst sofort nach Einzug die Miete checken sollten.
2. So gehen Sie bei möblierten Wohnungen vor
Mieten Sie eine möblierte Wohnung an, gilt im Grundsatz auch die Mietpreisbremse. Allerdings darf der Vermieter einen Aufschlag für die Nutzung der Möbel verlangen. Der wird bisher nicht separat im Mietvertrag ausgewiesen. Hubertz will das ändern lassen. Bis dann gilt aber, dass Sie im Mietvertrag nur die Gesamtmiete sehen können, nicht aber, wie viel davon Wohnungsmiete ist und wie viel Möbelaufschlag.
Allerdings darf Ihr Vermieter diesen Zuschlag nicht beliebig setzen. Er soll sich am Zeitwert der Möbel orientieren, also dem Wert der Gegenstände bei Einzug. Gerichte haben in der Regel monatliche Aufschläge von ein bis zwei Prozent dieses Zeitwertes als angemessen bestätigt. Haben die Möbel in Ihrer Wohnung also einen Wert von 5000 Euro, dürfte der Vermieter üblicherweise 50 bis 100 Euro pro Monat auf die Miete aufschlagen.
Wert der Möbel spielt bei Miete eine Rolle
Das macht es allerdings auch so schwierig für Sie als Mieter, die Einhaltung der Mietpreisbremse in diesem Fall zu verifizieren. Am besten machen Sie beim Einzug Fotos von allen gestellten Möbelstücken. Sie können anschließend vom Vermieter verlangen, dass er den Zeitwert der Möbel aufschlüsselt und mit Bons belegt. Kommt er dem nicht nach oder ergibt sich dadurch eine Kaltmiete über der Mietpreisbremse oder sind sie der Meinung, dass der Vermieter den Zeitwert weit überschätzt, dürfen Sie Ihn ebenfalls rügen und die Miete entsprechend kürzen.
Im Zweifel ist es hier aber ratsam, den Wert der Möbel von einem Gutachter offiziell gegenchecken zu lassen. Mietervereine können dabei weiterhelfen. Allerdings gilt auch hier: Es gibt keine Rückzahlung für überhöhte Zahlungen, bevor Sie gerügt haben.
3. Das können Sie bei Index- und Staffelmieten machen
Index- und Staffelmieten sind eine beliebte Form, um die Mietpreisbremse zu umgehen. In beiden Fällen werden schon im Mietvertrag künftige Mietsteigerungen festgelegt. Bei einer Staffelmiete sind das meist fixe Summen, bei einer Indexmiete werden die Mietsteigerungen an die künftigen Inflationsraten gekoppelt. Beträgt die allgemeine Teuerung drei Prozent in einem Jahr, steigt Ihre Miete im Folgejahr um denselben Prozentsatz.
Die Mietpreisbremse greift hier in beiden Fällen nur in Bezug auf die Anfangsmiete. Liegt die also innerhalb der Zehn-Prozent-Grenze, kann sie mit einer Staffelmiete theoretisch ein Jahr später verdoppelt werden, ohne, dass Sie dagegen rechtlich vorgehen könnten. Aber: Lag die Ausgangsmiete zu hoch, dürfen Sie Ihren Vermieter auch noch dann rügen und die Miete kürzen, wenn Ihnen dies erst nach einigen vertragsgemäßen Erhöhungen einige Jahre später auffällt. In diesem Fall müssen Sie die Erhöhungen von der maximal erlaubten Ausgangsmiete aus neu berechnen.
Rechenbeispiel zeigt Möglichkeiten bei Mietpreisbremse
Rechenbeispiel: In Ihrem Ort liegt, die ortsübliche Miete bei 10 Euro pro Quadratmeter. Maximal erlaubt wären laut Mietpreisbremse also 11 Euro Miete. Sie unterschreiben allerdings einen Staffelmietvertrag, der mit 12 Euro startet und deren Miete sich jedes Jahr um einen Euro erhöht. Nach drei Jahren sind Sie bei 15 Euro angekommen und erstmals fällt Ihnen auf, dass die Anfangsmiete höher war als erlaubt.
In diesem Fall rügen Sie jetzt also Ihren Vermieter und berechnen die aktuelle Miete mit der maximal erlaubten Anfangsmiete. Diese hätte bei 11 Euro gelegen und sich von dort jedes Jahr um einen Euro gesteigert. Nach drei Jahren wären Sie dann also bei 14 statt 15 Euro. Bei Indexmieten gilt dasselbe.
Auch hier möchte Hubertz schärfere Regeln für Vermieter. Ausgangspunkt sollen die Gesetze gegen Mietwucher sein, die heute erst greifen, wenn eine Miete die ortsübliche Miete um mehr als 50 Prozent überschreitet oder eine Miete um mehr als 20 Prozent in einem Schritt erhöht wird, wobei aber auch nachgewiesen werden muss, dass der Vermieter dabei die Notlage oder Unerfahrenheit des Mieters ausnutzt.
4. So checken Sie den Modernisierungszuschlag
Eine weitere Ausnahme der Mietpreisbremse ist der Modernisierungszuschlag. Ihr Vermieter darf die Kosten für eine Sanierung auf den Mietpreis umlegen. Das gilt auch, wenn die Sanierung vor Ihrem Einzug erfolgte. Bis zu drei Jahre nach der Baustelle dürfen die Mieten bei einer Neuvermietung noch über der Grenze der Mietpreisbremse liegen – allerdings nicht grenzenlos. Abzüglich des Modernisierungszuschlags muss die Miete die Regeln der Bremse einhalten.
Für Sie als Mieter ist es schwer, hier auf den ersten Blick zu erkennen, ob Sie übers Ohr gehauen werden. Der Modernisierungszuschlag muss bei einer Neuvermietung nicht separat im Mietvertrag ausgewiesen werden. Sie müssen also zunächst checken, ob die verlangte Miete über der Mietpreisbremse liegt. Ist dies der Fall, muss Ihr Vermieter Ihnen begründen, warum das so ist. Eigentlich muss er das proaktiv machen.
Modernisierung muss nachgewiesen werden
Beruft er sich auf eine vorherige Modernisierung, haben Sie das Recht, eine schriftliche Detailbegründung zu verlangen. Darin muss enthalten sein, welche Modernisierung wann erfolgte, wie viel diese kostete und wie viel von den Kosten auf die Miete umgelegt wurden. In diesem Fall sollten Sie zuerst prüfen, ob die Modernisierungen tatsächlich umlegbar sind. Das gilt nur, wenn sie den Wohnwert erhöhen, die Wohnfläche vergrößern oder nahhaltig Energie und/oder Wasser einsparen. Eine kaputte Heizung oder den jahrzehntealten Teppichboden zu ersetzen, ist keine umlagefähige Modernisierung.
Von den tatsächlichen Kosten, von denen eventuelle Fördergelder abzuziehen sind, dürfen maximal acht Prozent auf eine Jahresmiete aufgeschlagen werden. Lagen die Kosten also bei 20.000 Euro, dürfte sich Ihre jährliche Miete dadurch um maximal 1600 Euro pro Jahr oder rund 133 Euro pro Monat erhöhen.
Verlangt Ihr Vermieter einen zu hohen oder unberechtigten Zuschlag, dürfen Sie ihn wieder rügen und die Miete entsprechend kürzen. Davor empfiehlt es sich aber, sich bei einem Mieterverein oder Anwalt rückzuversichern. Wie in allen anderen Fällen gilt aber auch hier: Zu viel gezahlte Miete aus der Zeit vor der Rüge gibt es nicht zurück.