Immobilien deutlich billiger – Mieten steigen
Der Immobilienmarkt im Münchner Umland ist in Bewegung. Das gilt auch für den Landkreis Ebersberg. Eine Studie des IVD-Instituts gibt Auskunft über Markttrends. Zusammengefasst: Der Preisrückgang bei den Immobilien flacht sich ab. In einzelnen Bereichen zieht die Nachfrage leicht an.
Die Kaufpreise für freistehende Einfamilienhäuser sinken, aber offenbar nicht mehr so stark. Das geht aus einer Studie des IVD-Institut – Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung – hervor. Untersucht wurden vor allem Kreisstädte im Münchner Umfeld. Für Ebersberg wurde von Herbst 2023 bis Frühjahr 2024 ein Minus von 3,5 Prozent festgestellt. Der Preis für Doppelhaushälften im Bestand sank in diesem Zeitraum um 4,5 Prozent, für Eigentumswohnungen um 3,1 Prozent. Der Abwärtstrend für das Münchner Umland habe sich im Halbjahres-Vergleich Frühjahr zu Herbst 2023 verfestigt, ehe die Preisrückgänge in der aktuellen Untersuchung Herbst 2023 zu Frühjahr 2024 in der Tendenz etwas abflachten, so die Studie.
Weiter weg von München wird es günstiger
Klar ist auch, dass Immobilien üblicherweise günstiger werden, je weiter sie von München entfernt sind. Der Kaufpreis für ein freistehendes Einfamilienhaus lag im Frühjahr 2024 in Aßling und Emmering bei jeweils 40 Prozent des Münchner Niveaus. Preise für typische Einfamilienhäuser werden so angeben: Vaterstetten 1,5 Millionen Euro, Zorneding 1,25 Millionen Euro, Kirchseeon 1,1 Millionen Euro, Grafing 965 000 Euro, Ebersberg 953 750 Euro, Poing 1,2 Millionen Euro. Die Baugrundpreise für freistehende Einfamilienhäuser unterscheiden sich in den Gemeinden ebenfalls erheblich. Entlang der S-Bahn nennt die Studie für Vaterstetten 1750 Euro Quadratmeterpreis, für Zorneding 1550 Euro, für Kirchseeon 1250 Euro, für Grafing 1375 Euro, für Ebersberg 1430 Euro. Für Poing werden 1300 Euro ausgewiesen, für Markt Schwaben 1350 Euro.
Mieten steigen
Bei den Mieten im S-Bahnbereich ergibt sich folgendes Bild: Vaterstetten 16,70 Euro pro Quadratmeter, Zorneding 14,50 Euro, Kirchseeon 14 Euro, Grafing 15 Euro, Ebersberg 13,80 Euro, Poing 16,30 Euro und Markt Schwaben 14,50 Euro. Für die Kreisstadt Ebersberg wird bei den Mieten von Herbst 2023 bis Frühjahr 2024 ein Plus von 1,5 Prozent vermerkt
Einschätzungen zu einzelnen Kommunen
Zudem sind in der Studie Einschätzungen zu einzelnen Kommunen zu finden. Für die Kreisstadt Ebersberg heißt es: Infolge der Zinswende hat sich der Kreis der Kaufinteressenten vermehrt auf eigenkapitalstarke Akteure eingegrenzt. Insbesondere bei älteren, sanierungsbedürftigen Objekten gaben die Kaufpreise spürbar nach. Im Frühjahr 2024 hat die Nachfrage für Eigentumswohnungen und Häuser wieder etwas angezogen, wieder leicht sinkende Zinsen könnten in den nächsten Monaten für eine weitere Belebung sorgen. Im Mietsegment ist die Nachfrage, gerade nach bezahlbaren Wohnungen, weiterhin sehr hoch. Das Angebot kann die hohe Nachfrage nicht ansatzweise decken.
Zu Aßling bemerken die Ersteller der Studie: Im Kaufsegment ist die Nachfrage nach wie vor gedämpft, wenngleich angesichts der etwas gesunkenen Zinsen etwas stärker als zuletzt. Vereinzelte, kleinere Neubauvorhaben von Reihen- und Doppelhäusern im Rahmen der Nachverdichtungsmöglichkeiten sind immer wieder zu beobachten. Der Mietmarkt zeichnet sich durch einen Nachfrageüberhang aus.
Emmering wird in der Studie so beschrieben: Das Preisniveau auf dem lokalen Wohnimmobilienmarkt befindet sich auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau. In der jüngsten Betrachtung bis Frühjahr 2024 blieben die Kauf- und Mietpreise relativ stabil.
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In Grafing agierten laut Studie Kaufinteressenten in einem noch immer schwierigen Finanzierungsumfeld auch im Frühjahr 2024 zögerlich und wichen teils auf Mietobjekte aus. Im Mietsegment herrsche ein sehr hoher Nachfragedruck. Gefragt seien sowohl Häuser als auch Wohnungen.
Gefragt bleiben Kaufobjekte laut der Studie in Glonn in Top-Lagen mit guten bis sehr guten energetischen Eigenschaften und gutem Preis-Leistungs-Verhältnis. Im Mietsegment übersteige die Nachfrage weiter das Angebot, der Nachfrageüberhang habe sich verstärkt. Wie in anderen Ortschaften gingen die Bauanträge auch in Glonn 2023 spürbar zurück.
Das umfangreiche Bildungs- und Freizeitangebots werde in Kirchseeon vor allem von jungen Familien geschätzt, so die Studie. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien zum Kauf habe sich angesichts einer deutlich teureren Immobilienfinanzierung spürbar abgeschwächt. Einen längeren Absatz widmen die Autoren den Plänen für die Bebauung des ehemaligen Bahnschwellenwerkgeländes. Die Entwicklung auf dem Altlastgelände wurde durch einen Bürgerentscheid abgelehnt. „Die Einwohner befürchten eine starke Zunahme der Verkehrsprobleme, sowohl in den umliegenden Straßen als auch auf der B 304 sowie eine Überlastung der örtlichen Infrastruktur, sollte das Areal entwickelt werden und hier Wohnraum für rund 3 000 Einwohner entstehen. Nach dem Bürgerentscheid stehen die Planungen still.“
In der Darstellung Poings stehen die großen Wohngebiete Zauberwinkel, Seewinkel und Lerchenwinkel im Mittelpunkt. Für Vaterstetten wird in der Studie unter anderem auf das Projekt am Bahnhofumfeld mit Wohnraum, Gastronomie und Gewerbe hingewiesen. Die Nachfrage im Kaufsegment zeige sich im Frühjahr noch immer gedämpft, wenn auch leicht ansteigend.