О перспективах и рисках застройки участка, находящегося в зоне комплексного развития территории, объектом индивидуального жилищного строительства

В настоящей статье я рассмотрю перспективы застройки участка, в отношении которого правилами землепользования и застройки установлена зона комплексного развития территории КРТ, индивидуальными жилыми домами (объектами ИЖС).

Наибольшую актуальность вопрос приобретает для Московской области, поскольку именно в ее границах зоны КРТ устанавливаются в отношении большого массива участков, отведенных под индивидуальную жилищную застройку.

В чём проблема включения в зоны КРТ участков под индивидуальное строительство

В норме КРТ, применительно к индивидуальной застройке, предполагает строительство профессиональным участником рынка посёлка с инфраструктурой.

Но, как показывает практика Правого центра «Два М», часто речь идёт о включении в зоны КРТ участков, уже размежёванных под индивидуальное строительство и распроданных конечным покупателям. Имеют место и случаи когда участки, уже отнесённые к зоне КРТ реализуются физическим лицам и продавцы умалчивают о специфике их статуса.

И тогда ситуация приобретает тупиковый характер, поскольку множество собственников-непрофессионалов выступать субъектом комплексного развития территории объективно не может. А уполномоченные органы Московской области инициативы в запуске процедур комплексного развития не проявляют (в отличие от ситуации в Москве).

Также важно понимать, что участки, включённые в зону КРТ правилами землепользования и застройки, находятся в промежуточном положении, когда их комплексное развитие ещё не осуществляется, и неизвестно когда начнётся (а может и вообще не начаться). Но и строительство в обычном порядке на них уже не допускается, во всяком случае ‑ кроме рассматриваемого в данной статье исключения.

Так, после внесения участка в зону КРТ следующими этапами выступают принятие решения о комплексном развитии территории по инициативе уполномоченных органов или правообладателя и заключение договора о комплексном развитии.

При этом ни Градостроительным кодексом, ни иными нормативными правовыми актами не установлен предельный срок нахождения земельного участка в зоне комплексного развития территории. То есть собственники участков могут находиться в «подвешенном» состоянии неограниченно долго.

Позиция муниципалитетов – строительство без договора о КРТ и проекта планировки невозможно

В связи с вышеизложенным возникает вопрос, могут ли правообладатели участков с видом разрешённого использования под индивидуальное жилищное строительство (либо ЛПХ, садоводство) строить на них жилые дома без договора о КРТ и документации по планировке территории.

Рассматривается ситуация, когда индивидуальное жилищное строительство, ЛПХ или садоводство, предусмотрены для зоны КРТ в качестве основного вида разрешённого использования.

Нужно учитывать, что для объектов ИЖС установлена упрощённая процедура строительства – на основании уведомлений о планируемом строительстве и о завершении строительства, без оформления градостроительных планов, выдачи разрешений на строительство и ввода в эксплуатацию. Либо же они могут регистрироваться в ЕГРН в ещё более упрощённом порядке на основании декларации (т.н. «дачная амнистия») вообще без какого-либо взаимодействия с государственными или муниципальными органами до завершения строительства.

Позиция муниципалитетов - объекты ИЖС строиться в зонах КРТ без соответствующего договора и проекта планировки не могут. А именно - администрации городских округов Подмосковья, уполномоченные согласовывать уведомления о планируемом строительстве ИЖС, ссылаются на необходимость подготовки проекта планировки территории, поскольку в отношении участка планируется деятельность по комплексному развитию территории.

В обоснование выносимых отказов муниципальные органы ссылаются на п. 7 ч. 3 ст. 41 ГрК, согласно которому документация по планировке территории в целях размещения объекта капитального строительства является обязательной, если планируется осуществление комплексного развития территории. А документация по планировке территории, в свою очередь, должна быть разработана на основании решения о КРТ и соответствующего договора.

Из буквального прочтения данной нормы действительно следует, что запрет на строительство «обычном» порядке действует уже с момента зоны КРТ в ПЗЗ, а не только после принятия решения о КРТ. Так именно на основании данной нормы сложилась достаточно устойчивая практика о недопустимости выдаче ГПЗУ для участков в зоне КРТ.

Позиция судов – строительство без договора о КРТ возможно

При оспаривании решений об отказе в согласовании уведомлений о планируемом строительстве такая позиция административных органов не выдерживает судебного контроля. В настоящий момент арбитражными судами и судами общей юрисдикции на территории Московской области сформирована устойчивая практика, в соответствии с которой отказы в согласовании уведомлений о планируемом строительстве ИЖС, вынесенные на том основании, что застраиваемый земельный участок расположен в зоне КРТ, признаются незаконными[1].

Из судебных актов, вынесенных по результатам рассмотрения названных споров, следует, что суды встают на сторону правообладателя участка, игнорируя положения п. 7 ч. 3 ст. 41 ГрК. В частности, в качестве мотивировки используются ссылки на ч. 13 ст. 51 ГрК по аналогии закона, согласно которой в выдаче разрешении на строительство может быть отказано в случае, если строительство капитального объекта планируется на территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято решение о КРТ или заключен договор о КРТ[2].

Тем самым суды разграничивают факт включения участка в состав зоны КРТ в карту градостроительного зонирования правил землепользования и застройки с фактом принятия решения о КРТ или заключением договора о КРТ как обстоятельством, являющимся основанием для отказа в строительстве жилого дома. В свою очередь, между включением территории в состав зоны комплексного развития и принятием решения о КРТ/заключением договора о КРТ может пройти значительный промежуток времени. Более того, сам факт установления зоны комплексного развития не свидетельствует о том, что решение будет когда-либо принято, а договор заключен. Соответствующая правовая позиция находит отражение и в судебной практике.

Так, в решении Арбитражного суда Московской области от 18.08.2023 г. по делу № А41-46981/2023 изложено следующее: "С учетом того, что указание в Правилах землепользования и застройки на то, что территория попадает под правовой режим "территории комплексного развития" еще не означает, что соответствующее решение о комплексном развитии такой территории будет фактически принято уполномоченными органами".

Таким образом, в случае если в отношении земельного участка, находящегося в зоне КРТ не принято решение или не заключен договор о КРТ, в строительстве на нем жилого дома не может быть отказано.

Вывод

Таким образом, применительно к участкам под индивидуальное жилищное строительство, включённым в зоны КРТ правилами землепользования и застройки, но по которым не приняты решения о КРТ, можно говорить о следующем:

• В случае, если правообладатель такого участка примет решение осуществлять его застройку на основании уведомления о планируемом строительстве, администрация городского округа, в котором находится участок, может отказать в согласовании соответствующего уведомления;
•  При отказе в согласовании уведомления о планируемом строительстве застройщик вправе требовать признания соответствующего отказа незаконным в судебном порядке. Сформировавшаяся судебная практика придерживается позиции, согласно которой включение земельного участка для ИЖС в состав зоны комплексного развития территории не может служить основанием для запрета его застройки до утверждения проекта планировки территории.

N.B.

Важно отметить, что на участке, предназначенном для ИЖС и включенном в состав зоны КРТ, жилой дом может быть возведен и легализован в порядке "дачной амнистии" – упрощенном порядке постановки объекта ИЖС на кадастровый учет и регистрации прав на него, исключающем обязанность по направлению уведомления о планируемом строительстве в контрольные органы.

Вместе с тем, если земельный участок находится в составе зоны КРТ, настоятельно не рекомендуется использовать названный порядок. В указанной ситуации представляется целесообразным легализовать свою постройку на основании уведомления о планируемом строительстве с последующим получением судебного акта, подтверждающего правомерность размещения жилого дома на участке в зоне КРТ. В противном случае риски признания постройки, возведенной без проекта планировки территории на земельном участке, который находится в границах территории комплексного развития, незаконной существенно возрастают.

[1]Решение Домодедовского городского суда Московской области от 31.10.2023 по делу Nа-4146/2023; кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 13.09.2023 по делу N 88а-20694/2023; постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.10.2021 N 02АП-7811/2021 по делу N А29-3869/2021; решение Подольского городского суда Московской области от 03.11.2023 N 2а-7856/2023~М-6824/2023.

[2] Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2023 N 10АП-21146/2023 по делу N А41-46981/2023.