Вспомогательный объект глазами предпринимателей

Пролог

В последнее время все чаще встречается вопрос: можно ли построить ОКС без многочисленных бюрократических процедур и согласований, имея право собственности на участок? С отдельными категориями объектов все относительно просто: например, для строительства жилого/садового дома процедура упрощенная, требования сводятся к уведомлению уполномоченного органа о планируемом строительстве и об окончании строительства после проведения работ, а построенный объект будет поставлен на учет на основании декларации и техплана. А в условиях «дачной амнистии» и уведомления не требуется. А что делать с остальными ОКС, и можно ли построить, к примеру, здание без разрешительной документации?

Если исключить случаи явных нарушений при строительстве ОКС без РнС (возведении самовольных построек), остается еще 2 варианта:

- строительство объектов, не требующих РнС в силу прямого указания федерального и регионального законодательства (напр., в Ленобласти допустимо строительство ОКС определенного назначения на землях конкретной категории без РнС, в т.ч. производственных объектов общей площадью до 1500 кв.м; более подробно см. п.п. 1, 21, 22, 25 п. 1 ст. 1 Областного закона Ленинградской области от 18.05.2012 № 38-оз);

 - строительство «вспомогательных объектов», т.е. построек, в отношении которых также не требуется получение РнС, но при этом они являются легальными и не могут быть признаны самовольными при соответствии устанавливаемым для них критериям.

О вспомогательных объектах и пойдет речь далее.

Акт 1: предыстория

Само по себе строительство вспомогательных объектов без РнС было допустимо еще при принятии первой редакции ГрК РФ в 2004 году. Но что такое вспомогательный объект и как определить, что ОКС является таким объектом, какими критериями руководствоваться?

Длительное время руководствовались п. 10 ст. 4 Закона № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»: к вспомогательным объектам были отнесены здания и сооружения пониженного уровня ответственности, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства. Такое определение не создавало ровным счетом никакой правовой определенности: как определять связь вспомогательного объекта с осуществлением строительства основного объекта? Как понять, в какой момент вспомогательный объект исполнил свое предназначение, и пора его демонтировать?

Суды принимали решение в целом произвольно и «на глазок», единообразной судебной практики по этому поводу не было, в связи с чем было сложно спрогнозировать, не придет ли администрация с требованием о сносе вспомогательного объекта как самовольной постройки, а если придет – когда ее ожидать и нужно ли готовиться к судебным тяжбам.

Акт 2: подход к барьеру

Первая попытка хоть немного уточнить критерии была обречена на провал: Росреестр в письме от 29.10.2015 № 14-исх/15552-ГЕ/15 ничуть не уточнил, каким требованиям должна соответствовать постройка вспомогательного назначения, добавив правовой неопределенности указанием на то, что для строительства вспомогательного объекта требуется проектная документация, на которой должна быть поставлена виза «не требуется разрешение на строительство». Иными словами, наболевший вопрос разрешен не был.

Более основательно подошел к вопросу Минстрой России. Письмом от 16.03.2020 № 9394-ДВ/08 он указал следующее:

- объект вспомогательного использования – это объект, предназначенный для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющий возможности самостоятельного использования для иной деятельности;

- возведение вспомогательного объекта возможно при наличии на земельном участке основного объекта (т.е. фактически после появления основного объекта);

- допустимость возведения объектов вспомогательного использования должна обеспечиваться правилами землепользования и застройки, при соблюдении предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

К изложенному в письме Минстроя Росреестр в письме от 13.04.2020 № 3215-АБ/20 добавил, что:

- объект вспомогательного использования должен быть расположен на одном земельном участке с основным объектом;

- объект вспомогательного использования может быть указан в проектной документации, а может и не быть, в случае, если уже после строительства собственник примет решение о необходимости создания «пункта КПП».

- не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основными (главными) объектами (так, при наличии на земельном участке здания торгового центра в качестве основного объекта не может считаться объектом вспомогательного использования другой объект с аналогичным назначением и разрешенным использованием, к примеру являющееся объектом капитального строительства здание магазина, имеющее меньшие в сравнении со зданием торгового центра параметры, расположенное на этом же земельном участке).

В результате совместной деятельности Минстроя и Росреестра появился первый «прототип» критериев отнесения объекта к вспомогательным объектам. Критерии эти, к сожалению, были все равно сомнительными, суды истолковывали их не бог весть как, а экспертные организации всячески наживались на рассматриваемых спорах. Тем не менее в результате их определения было положено начало процессу поиска адекватных и недвусмысленных критериев «вспомогательного характера» объекта.

Акт 3: что есть сейчас

В 2022 году (ФЗ от 14.07.2022 № 350-ФЗ) законодатель внес в ГрК изменения, указав в пп. 3 п. 17 ст. 51, что критерии отнесения ОКС к вспомогательным объектам устанавливаются Правительством РФ. По всей видимости, в связи с фактической невозможностью полноценного применения (разъяснения не являются НПА) и неоднозначностью данных Минстроем и Росреестром разъяснений.

Не прошло и года, как Правительство РФ приняло постановление от 04.05.2023 № 703, которым были определены такие критерии, установив их действие на ближайшие 5 лет (с 01.09.2023 по 01.09.2028).

Для признания объекта вспомогательным он должен соответствовать одной из следующих групп критериев:

- вспомогательный объект, предназначенный для обслуживания основного объекта, строится на одном участке с основным объектом, при этом его строительство предусмотрено проектной документацией основного объекта (1 группа критериев);

- вспомогательный объект общей площадью не более 1500 кв.м строится в целях обеспечения эксплуатации основного, имеет обслуживающее назначение по отношению к нему, при этом не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом, не требует установления санитарно-защитных зон и размещается либо на одном участке с основным объектом, либо на смежном участке, либо на участке, не имеющем общих границ с участком, на котором расположен основной объект, при условии, что строение и сооружение вспомогательного использования технологически связано с основным объектом (2 группа критериев);

- вспомогательный объект располагается на участке, предоставленном для ИЖС, либо для ведения ЛПХ (приусадебный земельный участок), либо для блокированной жилой застройки, либо для ведения гражданами садоводства, в том числе является сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой (в том числе временной), сооружением, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, соответствующих ВРИ участка, на котором он создан (создается), при этом количество надземных этажей вспомогательного объекта не превышает 3 этажей и его высота не превышает 20 метров (3 группа критериев).

С одной стороны, вроде бы прояснили, что может быть отнесено к вспомогательным объектам. С другой – а могут ли критерии быть взаимосвязаны? Что, если вспомогательный объект только планируется к строительству и будет размещен на смежном земельном участке, не нужно ли для него отдельной проектной документации? Или он должен быть предусмотрен в проектной документации основного объекта, и тогда как разработать проектную документацию в отношении двух участков? Объединить их?

А что означает «технологическая связь»? Подразумевается ли под этим «присоединение» вспомогательного объекта к основному сетями (с учетом его обслуживающего характера), и если да, то какими? Достаточно ли условно телефонных проводов, или речь идет о подведении труб для обеспечения основного объекта теплом (напр., если вспомогательный объект – котельная) или водоснабжением/водоотведением, иных сложных сетевых коммуникаций? И утрачивается ли статус вспомогательного объекта, если, к примеру, он стал обслуживающим по отношению к принципиально другому, не связанному с основным, объекту? Что тогда с его легальностью?

В общем, вопросы сохраняются, и непонятно, как их решать и что с этим делать в отсутствие каких-либо разъяснений. Судебная практика пока что не сформирована, единый подход не выработан. Можно лишь констатировать, что накопленные уже на данном этапе вопросы могут потребовать «квалифицированного» мнения уполномоченных органов в самое ближайшее время.

 

Эпилог

Возвращаясь к поставленному вопросу, полагаем, что без РнС можно построить отдельное здание как вспомогательный объект, но с условием соблюдения ограничений и при наличии основного объекта, для которого строится вспомогательный.

Что же тогда делать предпринимателям? На что ориентироваться сейчас?

Лучше всего, если планируемый к строительству вспомогательный объект будет изначально соответствовать одной из вышеперечисленных групп критериев: например, он будет предусмотрен ПД основного объекта, и тогда лучше разместить его на одном участке с учетом требований к 1 группе критериев, либо если он вдруг не предусмотрен ПД основного объекта – стремиться привести его к совокупности требований, установленных 2 группой критериев.

Также можно предположить, что для признания объекта вспомогательным он точно должен быть таким как минимум на момент его постановки на учет (т.е. обслуживающим основной объект). Даже если в дальнейшем он станет обслуживать не только основной объект, вероятно, его статус сохранится в силу сохранения функции обслуживания основного объекта, либо во всяком случае его нельзя будет признать самовольной постройкой, исходя из совокупного толкования ст. 51 ГрК РФ и ст. 222 ГК РФ, поскольку на момент строительства и постановки на учет он был вспомогательным по смыслу ГрК РФ и постановления Правительства РФ от 04.05.2023 № 703.

Относительно технологической связи вспомогательного объекта с основным в ситуации, когда они находятся на отдаленных участках – осмелюсь высказать мнение, что речь идет все-таки о «капитальной» связи, т.е. о случаях, когда основной и вспомогательный объекты связаны друг с другом чем-то существенным, сетями, которые сложно «разорвать» без нанесения связанным объектам несоразмерного ущерба, например, трубопроводами/газопроводами/водопроводами и пр.

Более детальный обзор и анализ правоприменения новеллы можно будет сделать, когда сформируется что-то хоть сколько-то похожее на единообразие, или во всяком случае уполномоченными органами будут даны конкретные разъяснения по тем или иным вопросам с ярко выраженной недвусмысленной позицией, а пока остается рассчитывать исключительно на вменяемость исполнительных органов власти при истолковании действующего законодательства.