Ипотека бьет по рынку недвижимости. На сколько подешевела вторичка и стоит ли покупать квартиру прямо сейчас
Рынок вторичного жилья в России переживает неоднозначный период: цены в некоторых регионах демонстрируют снижение. По данным «Авито Недвижимости», за месяц стоимость квадратных метров в объявлениях снизилась на 3%.
«В Москве вторичка подешевела на 4%, в Ижевске — на 3%, в Ростове-на-Дону — на 2%, в Томске, Омске, Кемерове, Брянске и Барнауле — на 1% в каждом. Спрос смещается в сторону экономсегмента, а ипотечные ставки остаются высокими», — сообщили MSK1.RU аналитики «Авито Недвижимости».
Почему это происходит, продолжится ли падение цен на квадратные метры на вторичном рынке или сейчас самое время покупать квартиру, узнали у экспертов.
Что происходит на рынке вторички прямо сейчас?
Эксперт по недвижимости и инвестициям Наталья Куницкая рассказала, что цены на квартиры на вторичном рынке немного снизились из-за резкого повышения ключевой ставки и, как следствие, роста ипотечных.
«Дополнительно ужесточились условия по семейной ипотеке, что сделало ее получение сложнее. К тому же многие семьи уже воспользовались этой программой. Естественно, при таких условиях мало кто готов оформлять ипотеку, поэтому большинство перешли в аренду», — объяснила она.
Сейчас ипотека, особенно на вторичное жилье, стала совершенно невыгодной. Люди практически перестали ее брать — разве что единицы.
Эксперт объяснила, что именно по этой причине в Москве и других регионах увеличился спрос на аренду жилья, а соответственно и подскочили цены на съемные квартиры.
Председатель комитета по недвижимости и практикующий риелтор Наталья Перескокова добавила, что также на ситуацию с продажей квартир на вторичке повлиял сдвиг спроса в так называемый экономсегмент.
«Вторичное жилье стало дороже новостроек из-за субсидированных программ застройщиков, и покупатели не готовы платить рыночные цены», — уточнила риелтор.
Кроме того, по словам Перескоковой, в последнее время на вторичном рынке резко увеличилось количество ипотечных квартир.
«Владельцы, не справляющиеся с платежами, вынуждены продавать жилье, часто со скидкой, чтобы быстрее избавиться от актива», — объяснила она.
Сколько сейчас стоит жилье на вторичном рынке?
В июне 2025 года самые дешевые квартиры на вторичном рынке были в Брянске и Смоленске — по 4,4 млн рублей. Чуть дороже — в Ульяновске (4,5 млн), Астрахани (4,6 млн), Липецке (4,8 млн), Калуге (4,9 млн), а также в Рязани, Твери и Иванове — по 5 млн рублей.
Самые дорогие квартиры оказались в Москве (36,5 млн рублей), Сочи (14,1 млн), Санкт-Петербурге (13,8 млн) и Казани (10,1 млн). В Москве цена за квадратный метр на вторичке составила 430 тысяч рублей.
Судя по опросам, россияне чаще всего покупают жилье на вторичном рынке по трем причинам: чтобы иметь свою квартиру, улучшить условия жизни или купить жилье для ребенка.
«То есть это цели, скорее связанные с улучшением своих жизненных условий, чем с инвестированием. При этом в более чем половине случаев россияне для покупки сегодня используют средства от продажи предыдущей недвижимости. Так что альтернативные сделки стали одним из ключевых инструментов приобретения жилья, а ипотека используется, чтобы покрыть разницу или закрыть краткосрочную необходимость в деньгах, пока собственные лежат на срочном вкладе в банке под высокий процент», — рассказал управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Ерёмкин.
Квартиры подешевели. Но это не точно
Член Российской гильдии риэлторов и эксперт рынка недвижимости Константин Барсуков объяснил, что информация о снижении цен на 4% в Москве исходит от «Авито», а они оперируют ценами из объявлений. А потому картина может быть неполной.
«4% — слишком резкое изменение, которое не подтверждается другими источниками. Например, „Сбериндекс“ и другие аналитические сервисы показывают рост цен, а не падение».
Даже среди экспертов нет единого мнения: одни говорят о снижении, другие — о стагнации или даже росте.
Эксперт объяснил, что разница в данных связана с высокой сегментацией рынка: в одних локациях может быть переизбыток предложения (например, в новых ЖК, где многие инвесторы продают квартиры после ремонта), а в других — острый дефицит (старый фонд, где жилье разбирают быстро).
При этом Наталья Куницкая заявила, что такое понятие как флиппинг (покупка недвижимости, которая нуждается в ремонте, ее обновление и продажа по более высокой цене) практически сошло на нет.
«Еще год-два назад все говорили о покупке квартиры в новостройке, ремонте и перепродаже с прибылью. Сейчас это невозможно: купить новостройку можно по одной ставке, а продать ее после сдачи придется уже как вторичку, но по нынешним высоким ставкам ее никто не возьмет», — объяснила она.
Покупать квартиру сейчас или подождать?
Эксперты сходятся во мнении, что дешеветь квартиры на вторичном рынке в ближайшее время не будут. Если, конечно, не произойдет чего-то сверхординарного.
«Если у вас есть вся сумма и вы покупаете квартиру для себя, можно рассматривать варианты, особенно в сегментах с повышенным предложением, где возможен торг. Но если деньги лежат на депозите, спешить не стоит», — поделился советом Константин Барсуков.
В ближайшие месяцы резкого роста цен не ожидается, а потеря процентов по вкладу может перевесить потенциальную выгоду от покупки.
«Что касается инвестиций, здесь всё сложнее. На фоне возможного снижения ключевой ставки Центробанка инфляционное давление может подтолкнуть цены вверх, но точный прогноз дать невозможно. Главный совет: если вы не профессиональный инвестор, не пытайтесь поймать момент: когда накопили нужную сумму — покупайте, не оглядываясь на краткосрочные колебания рынка», — подытожил Барсуков.
При этом Наталья Куницкая порекомендовала тем, кто рассматривает недвижимость как инвестицию и не подходит под семейную ипотеку, подождать.
«Дождитесь снижения ставок по вкладам и ипотеке, появления новых льготных программ, тогда можно будет входить в рынок. Сейчас быстрых прибылей, как пару лет назад, не будет: циклы стали длиннее из-за рецессии. Альтернатива — вклады или облигации (их доходность можно зафиксировать на 2–3 года)», — уточнила она.
При этом эксперт добавила, что, если у вас есть право на семейную ипотеку, используйте его сейчас.
«Программы постепенно сворачиваются, а по новому законопроекту ее могут ограничить регионом прописки», — предупредила Куницкая.
Сейчас еще можно купить квартиру без первоначального взноса по льготной ставке ~6%, оставив свои деньги на вкладе под 19–20%.
В свою очередь Наталья Перескокова добавила, что покупать квартиру на вторичке ради инвестиций сейчас можно только при наличии четкого плана — перепродажа или сдача в аренду с расчетом окупаемости.
«Выгоднее вкладывать деньги в недвижимость на вторичном рынке в Москве: здесь больше ликвидных объектов, лучше условия для аренды. Есть предложения со скидками до 10–15%», — уточнила она.
Регионы можно рассматривать выборочно. Казань, Екатеринбург, Новосибирск — устойчивый спрос. Ижевск, Ростов-на-Дону и другие города с падением цен — временный спад, но слабая инвестиционная привлекательность.
Что делать владельцам квартир?
Эксперты говорят, что многие, кто купили квартиры в период низких ставок, теперь не могут их продать, так как вторичка сейчас неликвидная. Что делать им, советом поделилась Наталья Куницкая:
«Если срочно не нужны деньги, лучше подождать пару лет, чтобы продать с прибылью. Сейчас сделать это выгодно почти невозможно: рынок заморожен. Если нет возможности ждать, то рассматривайте альтернативные варианты вроде вкладов или облигаций».
Планируете ли вы покупать квартиру на вторичном рынке в ближайший год?