НДФЛ и НДС при дарении ИП коммерческой недвижимости, приобретенной при УСН (доходы)
Источник: ИА Гарант
Какие налоги (НДС, НДФЛ) должен уплатить ИП на общей системе налогообложения при дарении коммерческой недвижимости, приобретенной в рамках применения УСН (доходы) и использовавшейся в предпринимательской деятельности? Можно ли принять к вычету НДС по недвижимости, приобретенной за шесть лет до дарения?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
По факту передачи недвижимого имущества одаряемому по передаточному акту или иному аналогичному документу ИП должен начислить НДС на рыночную стоимость недвижимости (без НДС) с применением ставки 20 процентов. Облагаемого НДФЛ дохода у ИП при этом не возникает. Право на вычет НДС, предъявленного продавцом недвижимости, у ИП отсутствует.
Обоснование вывода:
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК РФ).
НДФЛ
Возникновение обязанности по уплате того или иного налога изначально связано с возникновением у налогоплательщика соответствующего объекта налогообложения (п. 1 ст. 38 НК РФ).
Согласно ст. 209 НК РФ объектом налогообложения по НДФЛ признается доход, полученный налогоплательщиками:
от источников в РФ и (или) от источников за пределами РФ - для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами РФ;
от источников в РФ - для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ.
Доходом для целей НДФЛ признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главой 23 НК РФ (п. 1 ст. 41 НК РФ).
Дарение является безвозмездной сделкой, в результате которой у дарителя не возникает какой-либо экономической выгоды, а потому и дохода, признаваемого объектом налогообложения НДФЛ.
Таким образом, ИП в рассматриваемой ситуации не должен уплачивать НДФЛ в связи с дарением недвижимости.
НДС
Операции, признаваемые объектом налогообложения НДС, поименованы в п. 1 ст. 146 НК РФ. К ним относятся, в частности, операции по реализации товаров на территории РФ (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Для целей приведенной нормы:
товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ);
реализацией товаров признается передача права собственности на них другому лицу как на возмездной, так и на безвозмездной основе (п. 1 ст. 39, абзац второй подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ);
местом реализации товара признается территория РФ, если товар находится на территории РФ и иных территориях, находящихся под ее юрисдикцией, и не отгружается и не транспортируется (подп. 1 п. 1 ст. 147 НК РФ).
Отсюда следует, что операции по дарению находящегося на территории РФ недвижимого имущества признаются объектом налогообложения НДС. В отношении ИП это справедливо, если речь идет о дарении недвижимости, которая использовалась в предпринимательской деятельности (смотрите, например, письма Минфина России от 30.03.2020 N 03-04-05/25020, от 10.03.2017 N 03-07-14/13427, постановление АС Восточно-Сибирского округа от 30.09.2024 N Ф02-4440/24 по делу N А74-1143/2022).
Таким образом, в связи с дарением недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, у ИП в рассматриваемой ситуации возникает объект налогообложения НДС.
Поскольку оснований для применения в данном случае норм ст. 149 НК РФ мы не видим, указанная операция облагается НДС. Так, по факту передачи недвижимого имущества одаряемому по передаточному акту или иному аналогичному документу ИП должен начислить НДС на рыночную стоимость недвижимости (без НДС) с применением ставки 20 процентов (п. 2 ст. 154, п. 4 ст. 164, п. 4 ст. 166, подп. 1 п. 1, п. 16 ст. 167 НК РФ).
Что касается возможности применения ИП вычета НДС, предъявленного продавцом подаренной недвижимости шесть лет назад, то следует учитывать, что одним из обязательных условий его применения являлось приобретение недвижимости для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения НДС, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 170 НК РФ (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ). На основании подп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ при приобретении товаров (в том числе основных средств) лицами, не являющимися налогоплательщиками НДС либо освобожденными от исполнения обязанностей налогоплательщика по исчислению и уплате НДС, суммы налога, предъявленные продавцами, учитываются в стоимости таких товаров (то есть вычету не подлежат).
В рассматриваемой ситуации ИП в периоде приобретения и коммерческого использования недвижимости применял УСН с объектом налогообложения доходы и на основании п. 3 ст. 346.11 НК РФ не признавался налогоплательщиком НДС. Соответственно, он не имел права на применение вычета НДС, предъявленного продавцом недвижимости. При этом закон не предусматривает (не предусматривал) возможности применения в таких случаях налоговых вычетов после перехода налогоплательщика на общую систему налогообложения даже при условии начала использования приобретенной недвижимости в облагаемых НДС операциях (дополнительно смотрите ч. 9.2 ст. 8 Федерального закона от 12.07.2024 N 176-ФЗ, письмо Минфина России от 09.01.2024 N 03-07-11/258).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат экономических наук Игнатьев Дмитрий
Ответ прошел контроль качества
31 июля 2025 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.