Нонсенс на рынке жилья: цены в Москве выросли в 1,5 раза, Крым дороже Петербурга
Что стало тому причиной и каких аномалий с ценами ожидать на рынке недвижимости в ближайшее время — в материале «Новых Известий».
Оксана Самойленко
Инвесторы ушли в Крым
Средняя цена на квартиры в новостройках Крыма в апреле этого года достигла 11,15 млн рублей. Рост за год — на 9%, свидетельствуют данные ДОМ.РФ. По средней стоимости покупаемого жилья полуостров обогнал даже второй крупнейший город России. В Санкт-Петербурге наблюдается снижение «среднего чека» на новостройки на 3% в годовом выражении. Квартиру в Северной столице в апреле покупали в среднем за 10,99 млн рублей.
Как так вышло, что регион с провальными туристическими сезонами и близостью границы к СВО вырвался в лидеры по дороговизне жилья?
Директор по аналитике Ингосстрах Банка Василий Кутьин поясняет, что связано это с ростом продажи жилья класса «элит». Эта тенденция, кстати, привела и к кратному увеличению среднего чека по жилью в столице.
«По данным ДОМ.РФ, в апреле 2025-го квартир в этом ценовом сегменте было продано на 118 млрд рублей, что более чем в три раза больше, чем год назад. Практически весь этот объем — около 97% — пришелся на Москву. На втором месте по реализации „элитного“ жилья — Крым, где таких квартир было продано на 869 млн рублей. Это вызвало ценовой перекос, отразившийся в статистике», — отмечает Василий Кутьин.
Второе объяснение — низкие темпы строительства нового жилья.
«Причина — дефицит предложения. Новых проектов в Крыму нет, а старый фонд нужно распродавать. Его остается мало, цены растут», — говорит начальник аналитического отдела инвесткомпании «Риком-Траст» Олег Абелев.
Кроме того, к полуострову все активнее присматриваются инвесторы. По прогнозам Ассоциации туроператоров России (АТОР), в этом году, вероятно, туристический сезон будет более успешным со значительным ростом турпотока. Поспособствует «мазутная повестка». Почитатели отдыха на черноморском побережье, по всей видимости, не станут изменять своим предпочтениям и выберут полуостров в качестве альтернативы Анапе и Геленджику.
«Это тоже поддерживает цены, особенно по южному берегу Крыма. Наконец, инфраструктурный рост региона. Государство активно инвестирует в обновление дорог и прибрежных зон. По этим причинам Крым обогнал Санкт-Петербург, где застройщики вынуждены давать скидки, ведь там рынок перенасыщен», — полагает аналитик.
Жилье в Москве: продаем элите или никак
Как уже обозначалось выше, покупка квартиры в столице теперь прерогатива только людей с высоким достатком.
«Рост средней цены в Москве связан не с удорожанием квадратного метра, а с тем, что очень много дорогих объектов поступает в продажу, это элитные ЖК или квартиры большой площади», — говорит Олег Абелев.
Кроме того, в условиях нестабильности часть инвесторов покупает недвижимость не для того, чтобы жить, а с инвестиционными целями, как защитный актив.
«По информации с рынка, в Москве идет сокращение доли комфорт-класса относительно более дорогих сегментов, что экономически обоснованно. В связи с запредельной ценой московской земли застройщикам выгоднее переходить к элитному строительству в ущерб сегмента массового класса, где платежеспособность сжимается. На рынке растет интерес к недвижимости премиум-класса и делюкс, который сочетается с выходом новых проектов в данном сегменте. Спрос на такое жилье подпитывается сокращением объемов ввода новых проектов и числа ликвидных лотов в продаже», — разъясняет Василий Кутьин.
Главный экономист Института экономики роста им. П. А. Столыпина Борис Копейкин говорит, что за представленными цифрами скрывается довольно печальная картина. Причем прискорбна она не только для потенциальных покупателей, но и для продавцов вторичного жилья и самих застройщиков. Но для обычных граждан — в первую очередь.
«При снижении продаж в целом динамика сегмента элитного жилья, вероятно, и является основным объяснением зафиксированной ценовой аномалии. И она имеет мало отношения к тому жилью, которое потенциально может приобрести большая часть российских семей», — подчеркивает он.
Свою долю в увеличение средней стоимости вносят также наценки, которые используются для таких финансовых инструментов, как рассрочка. Помимо этого, в экспозиции увеличивается доля домов на поздних стадиях реализации.
«Однако проблема еще и в том, что на фоне слабого спроса в последние месяцы уже запускается гораздо меньше новых проектов. А значит, с 2027–2028 годов предложение нового жилья начнет существенно сокращаться. Кроме того, у строителей растут издержки, в том числе на процентные платежи по кредитам. Поэтому надежд на снижение цен на новостройки в более длительной перспективе практически нет. А вот объемы нового строительства, вероятно, упадут — до уровня платежеспособного спроса», — прогнозирует Борис Копейкин.
Что будет с ценами дальше?
Цены на новостройки еще не раз обновят свой максимум, ожидает генеральный директор архитектурно-проектной компании «Вектор Проект» Антон Баксараев.
«Высокая ставка, отсутствие льготной ипотеки, рост стоимости стройматериалов, земли, чертежей и любой другой документации по новым объектам — все это толкает цены вверх, — отмечает он. — Пока что можно говорить о том, что сегмент новостроек переживает один из самых непростых периодов развития», — добавляет эксперт.
В то же время, если ставки по ипотеке снижаться не будут, то столичные застройщики будут вынуждены предлагать скидки.
«Уже есть примеры дисконтов чуть ли не 50%. К концу года в массовом сегменте произойдет коррекция цен в отличие от элитного сегмента, на который спрос всегда стабильный. В регионах вторичный рынок тоже будет дешеветь из-за оттока покупателей. Крым будет оставаться в топе по росту стоимости из-за ограниченного предложения. В других крупных регионах будут более агрессивные распродажи с большими дисконтами от девелоперов», — прогнозирует Олег Абелев.
Но все прогнозы строятся исходя из сохранения текущей ключевой ставки. А предпосылок для ее снижения ЦБ РФ, к сожалению, пока не видит.