Наличка, заначка, рассрочка? Застройщики РТ намолотили за квартал 33 миллиарда
Падают показатели в сравнении с концом 2024 года. К IV кварталу сумма вырученных средств застройщиков РТ согласно статистике Дом.РФ упала на 8% с 36,3 млрд рублей до 33,4 млрд рублей
Подводим итог квартала
Вопреки мрачным прогнозам экспертов начала года рынок новостроек РТ в первом квартале показал растущую динамику к аналогичному периоду 2024 года. По данным Дом.РФ, количество проданных квартир по республике выросло на 8% до 3,4 тыс. штук. Выручка подросла на 23% до 33 млрд рублей. Растут и показатели у застройщиков Казани. Количество проданных квартир увеличилось на 16% до 2,1 тыс., выручка подскочила на 30% до 25 млрд рублей.
«Итоги первого квартала 2025 года можно охарактеризовать уже как стабильные для нынешней ситуации. Рынок уже почти год проживает трудные времена, — подводит итог месяца коммерческий директор #Суварстроит Марсель Абдулхаев. — Наш прогноз о том, что клиенты будут отдавать предпочтение более гибким финансовым продуктам, таким как рассрочка, а спрос на ипотеку продолжит снижаться — полностью подтвердился. После уверенного старта в январе февраль и март прошли в более сдержанном ключе: существенного падения продаж не было, но и резкого роста мы не наблюдали».
Переход людей в категорию «отложенного спроса» отмечают по итогам первого квартала в «СМУ-88». «Предпочитают занимать выжидательную позицию, что обусловлено сохраняющимися высокими процентными ставками и неподъемным первоначальным взносом», — рассказывает генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев.
С ложкой дегтя — статистика у Росреестра по РТ. Там за первый квартал зарегистрировали 4089 договоров долевого участия, что на 2,6% ниже аналогичного показателя 2024 года. Не самый худший показатель за последние три года: например в 2023 году застройщики реализовали за первые три месяца года 3810 квартир. Хуже дела на вторичном рынке. Количество зарегистрированных договоров купли-продажи в целом по РТ за первый квартал сократилось на 22% до 14,4 тысяч. Количество сделок в Казани сократилось на 16% до 5,2 тыс., а в остальном Татарстане на 25% до 9,1 тысяч.
Падают показатели в сравнении с концом 2024 года. К IV кварталу сумма вырученных средств застройщиков РТ согласно статистике Дом.РФ упала на 8% с 36,3 млрд рублей до 33,4 млрд рублей. Количество проданных квартир сократилось на 10% до 3763.
Татарстан в разрезе российских регионов находится на особом положении — квартиры пока продаются лучше, чем где бы то ни было
Цена квадрата растет
Цена квадратного метра в среднем по Татарстану удержалась у 201 тыс. рублей (хотя надо сказать, что другие источники отмечают, что ценник на 20 тыс. меньше). По Казани ситуация похожая. Стоимость «квадрата» в первом квартале выросла на 4% до 242 тыс. рублей.
В первом квартале рынок недвижимости демонстрировал рост цен на новостройки в рамках инфляции без каких-то существенных скачков.
Почему же цены не падают вслед за спросом, ведь этого так ждали практически все, кто хоть краешком касается рынка недвижимости? Татарстан в разрезе российских регионов находится на особом положении — квартиры пока продаются лучше, чем где бы то ни было. Застройщикам республики удается лучше всех в стране пополнять кассу эскроу: даже в последние полгода план продаж выполняется на 166%. Для сравнения — в Москве в 1,5 раза хуже. А это позволяет удерживать ставку проектного финансирования на низком уровне: по данным ЦБ по ПФО, это 8,29% годовых (ниже только на Дальнем Востоке). В то время как в среднем по стране ставка уже 10,17%.
Но все равно за год кредит на стройку в Татарстане подорожал в 1,8 раза. Примерно 30-40% цены «квадрата» — это доля банковской маржи, и эту проблему упоминал в своем докладе на Госсовете Владимиру Путину раис Татарстана Рустам Минниханов. А прибыль банков в новых проектах бизнес-класса уже в 4 раза больше, чем прибыль строителей. Кроме того, сюрпризы подкидывают цены на стройматериалы и рабочую силу. Например, с началом сезона в «СМУ-88» ожидают традиционное удорожание строительных материалов.
По итогам первого квартала 2025 года цены на стройматериалы по большинству позиций остались на уровне декабря 2024, говорят в «Унистрое». Рост примерно на 30% там отмечают на кабельную продукцию, незначительно поднялась цена на силикатный кирпич.
«Чуть снизились стоимость бетона, арматуры и утеплителя. По остальным материалам цены относительно стабильны, — говорит заместитель генерального директора „Унистрой“ Михаил Калашников. — При этом расценки на некоторые виды работ в первом квартале 2025 года уже увеличились на 30 процентов».
«Скажем честно, результаты первого квартала оказались ниже ожидаемых»
Десятка застройщиков
Приглядимся к десятке лидеров по итогам первого квартала 2025 года. Суммарно лидирующие строительные компании РТ реализовали в Татарстане 2 054 квартиры, что на 3,4% меньше аналогичного показателя прошлого года. Выручка выросла на 5% до 19,3 млрд рублей. Ядро продаж приходится на Казанскую агломерацию.
Подчеркнем: данные «Дом.РФ» касаются только реализации в строящихся домах, без учета продаж тех квартир, что уже возведены, поэтому на самом деле выручка банкиров и девелоперов выше. А некоторые сосредоточены на реализации как раз введенного жилья.
В основе публикации — статистика госкомпании «Дом.РФ», которая анализирует только данные объектов, строящихся по проектному финансированию, и учитывает сделки до тех пор, пока объект не будет сдан. Как только стройка заканчивается, все, что продается в сданном доме, сервис уже не показывает.
После сдачи домов сделки регистрирует Росреестр, пополняя статистику на вторичке. Не всегда туда попадают и сделки, совершенные застройщиками в последние дни декабря.
Цифры расходятся с реальностью, по факту объем продаж квартир еще больше, но тенденции рынка аналитика «Дом.РФ» все же отражает, это удобный инструмент оценки ситуации, с чем согласны участники рынка.
Крупные изменения в десятке лидеров застройщиков по выручке в первом квартале относительного аналогичного периода прошлого года. В тройке лидеров удержался только «Ак Барс Дом», спустившись с первого на третье место — компания продала 230 квартир на 2,4 млрд рублей.
«Текущее замедление рынка было ожидаемым, но крупные застройщики заранее адаптировали свои предложения, — говорит заместитель генерального директора „Ак Барс Дом“ Айгуль Латыпова. — В последнее время поменялась и сама структура продаж как среди строящихся, так и введенных домов. На казанском рынке появилось много объектов завершенного строительства, которые пополнили структуру предложения и пользуются спросом, но их реализация не фиксируются в статистике продаж по ДДУ».
Место лидера заняло «СМУ-88», поднявшись с четвертой строчки благодаря 282 проданным объектам за 3,5 млрд рублей. На второе место с седьмого выбился ПИК, продано 393 квартиры на 3 млрд рублей. Москвичи потеснили с этой строчки «Унистрой», который теперь на шестом месте рейтинга со 158 проданными квартирами за 1,6 млрд рублей. Вылетел из тройки и десятки питерский «Эталон» — за первый квартал компания продала 54 квартиры на 0,8 млрд рублей.
«Скажем честно, результаты первого квартала оказались ниже ожидаемых, — комментирует заместитель генерального директора „Унистрой“. — Эта ситуация характерна в целом для рынка жилья в РФ».
Как мы и предполагали, в сегодняшних условиях лучше всего продаются квартиры, попадающие под семейную ипотеку, средняя стоимость которых не превышает 10 миллионов рублей. Мы, наравне с коллегами, постоянно говорим о том, что для рынка Казани лимита по семейной ипотеке в размере 6 миллионов рублей крайне недостаточно.
По оценкам Калашникова, необходимый минимум для столицы Татарстана — 9 миллионов. Это смогло бы увеличить продажи — но пока что есть, то есть. «Что касается более дорогостоящих предложений, то здесь начинает преобладать рассрочка с минимальным первым взносом, и сроком до двух лет», — добавляют в «Унистрой».
Заскочил в десятку и занял вместо СМУ-88 четвертую строчку «Камастройинвест»: в первом квартале компания продала 168 квартир на 2,3 млрд рублей.
«По итогам первого квартала 2025 года рынок недвижимости Казани демонстрирует стабильность на уровне 700–800 сделок в месяц, — говорит генеральный директор ГК „КамаСтройИнвест“ Эльвира Губайдуллина. — Данные результаты соответствуют базовому сценарию, разработанному аналитиками компании: после завершения действия льготных программ ожидался выход рынка на средние показатели без выраженной тенденции к росту или снижению».
Пятая строчка у #Суварстроит: компания реализовала с начала года 195 квартир на 1,6 млрд рублей.
Вторую пятерку открывает уже упомянутый «Унистрой». А ведь по итогу 3 месяцев 2024 года шестое место было у «Новастроя», который резко утратил позиции — за три месяца продали только 38 квартир на 289 млн рублей. Седьмая строчка вместо московского ПИКа теперь у челнинского «Талана»: компания реализовала 165 квартир за 1,5 млрд рублей и поднялась с 10 позиции. На восьмую строчку с пятой спустился ТСИ со 178 проданными квартирами за 1,3 млрд рублей.
Залетел в десятку московский «Самолет» со 127 квартирами, проданными за 1,1 млрд рублей — это 9-е место (в 2024 году тут был челнинский «Евростиль» — в первом квартале 2025 года застройщик продал 82 квартиры за 0,5 млрд рублей). Завершает десятку челнинский «Профит» — компания реализовала в первом квартале 158 объектов на 1 млрд рублей.
Остальные застройщики продали в первом квартале 1369 квартир на 14 млрд рублей.
Любопытно посмотреть, как дела у новичков строительного рынка в республике. В частности, краснодарская группа компаний «Точно» за первые три месяца продала 8 квартир на 57 млн рублей. У ФСК реализована 31 квартира за 301 млн рублей, а Glorax продал 105 квартир за 0,8 млрд рублей.
Имеющиеся на рынке льготные программы (семейная ипотека и ипотека для IT-специалистов) не охватывают всех покупателей
Ипотека пикирует
Количество ипотечных сделок в первом квартале в целом по Татарстану снизилось на 30% до 12,7 тысяч. При этом в Казани этот показатель снизился на 5% до 5,8 тыс. сделок, а по РТ на 43%.
Место традиционной ипотеки занимает рассрочка. Даже снижение ставок и комиссий банками не стали толчком к существенному увеличению сделок. Хотя за месяц число ипотечных сделок по данным Росреестра в целом по РТ все же выросло на 32% до 4,1 тысяч.
«Ключевая причина — недоступность рыночной ипотеки для многих покупателей из-за высокой ключевой ставки, — говорит Абдулхаев. — Имеющиеся на рынке льготные программы (семейная ипотека и ипотека для IT-специалистов) не охватывают всех покупателей. Те, кто претендует на семейную ипотеку, не всегда могут уложится в предоставляемый государством лимит по сумме. У нас в Татарстане это 6 миллионов рублей, в то время как в Москве или Санкт-Петербурге эта сумма в два раза выше, а как мы знаем, в Казани уровень стоимости квартир в новостройках несильно уступает столичным регионам».
Вопрос лимитов, напомним, Мининханов тоже поднимал в ходе Госсовета под председательством Путина. Решения пока нет — вопрос будут прорабатывать в течение месяца, но участники рынка не тешат себя надеждами.
На втором месте по популярности — жилищные накопительные кооперативы, которые позволяют постепенно накапливать средства на жилье с возможностью въезда до полной выплаты. Ипотека и рассрочка занимают примерно одинаковую долю в продажах «Унистроя»: 25%. «Одним из инструментов, способных конкурировать с рассрочками, является жилищно-накопительный кооператив со сроком погашения до 7 лет, — говорит Калашников. — Плюс сегодня мы активно изучаем возможности адаптации под существующие реалии понятных и прозрачных лизинговых инструментов».
Третий способ покупки — за наличные, но таких покупателей не много. Массового перетока денег с вкладов пока не наблюдается. «После свертывания госпрограммы летом 2024 года и изменения условий семейной ипотеки структура сделок заметно изменилась, — говорит Галеев. — Сейчас большинство покупателей приобретают жилье либо на собственные средства, но таких по понятным причинам немного, либо в рассрочку. Доля договоров рассрочки сейчас на уровне 60–70% — это фактически главный инструмент продаж в текущих условиях».
Продолжает доминировать рассрочка в структуре сделок с конца 2024 года у «КамаСтройИнвест». «Альтернативы ипотеке на текущий момент практически отсутствуют. Рассрочка остается основным инструментом приобретения жилья в условиях высокой стоимости кредитных ресурсов», — говорит Губайдуллина.
«Не стоит забывать, что рассрочка — это временное решение от застройщиков, которое находится под контролем регулятора», — предупреждает Латыпова. По ее мнению, семейная ипотечная программа остается одной из самых востребованных на рынке. В структуре ипотечных сделок сейчас она занимает 85-90%. При этом интерес к рыночной ипотеке не превышает 1%.
По состоянию на март строится 3,3 млн кв. м коммерческого жилья, из которых продано 37%, не продано 53%, продажи не открыты у 10% объектов
Главные опасения
Продажи держатся, дома строятся. По данным единой информационной системы жилищного строительства в России возводят 114 млн кв. м жилья, из которых непроданная площадь составляет 46%, проданная 31%, не открыты продажи у 23% площадей. Схожие показатели были и в прошлом году. Тревожит ситуация вице-премьера РФ Марата Хуснуллина.
«Даже по начатым проектам инвесторы приостанавливают стройку. Разрешение на строительство получили, а на стройку не выходят — ждут, когда снизится ключевая ставка», — говорил вице-премьер в недавнем интервью, уточняя, что впервые за пять лет количество новых проектов сократилось на 24%.
Татарстан и тут на особом положении. По состоянию на март строится 3,3 млн кв. м коммерческого жилья, из которых продано 37%, не продано 53%, продажи не открыты у 10% объектов. Год назад была похожая ситуация — непроданная площадь составляла 51%, проданная 35%, продажи не открывали у 13% объектов.
«Показатель непроданного жилья — это сигнал к пересмотру рыночных стратегий, инструментов, разработке и внедрению мер поддержки отрасли, — говорит Абдулхаев. — Нормальным можно считать уровень в 30–40% незавершенных продаж на стадии строительства. Одной из причин такой ситуации опять-таки стала высокая ключевая ставка. Дорогая ипотека вытеснила часть покупателей, а рассрочка и альтернативные инструменты не всегда компенсируют этот спад».
Поглубже рассмотреть показатель непроданного жилья предлагают в «СМУ-88». «Для строящихся объектов с датой сдачи в 2026 году уровень распроданности около 29%, — говорит Галеев. — В целом, это типичная рыночная ситуация, соответствующая наполнению эскроу-счетов. Отсутствие дефицита новостроек создает благоприятные условия для потребителей, поскольку предотвращает конъюнктурный рост цен».
Беспокоит уровень строящегося жилья в регионе. В 2026 году застройщики РТ видят ввод в эксплуатацию 1,1 млн кв. м многоквартирного жилья, что на 20% меньше плана ввода на 2025-й с 1,4 млн кв. метров. Иная ситуация была в марте 2024 года. Тогда застройщики строили 857 тыс. кв. м жилья, а в планах на 2025-й значилось 1,1 млн кв. метров.
«Откладывается запуск новых проектов, снижается объем предложений, — констатируют в „Унистрое“. — И так будет продолжаться ровно до того момента, пока ипотечные условия вновь не станут доступными для россиян».
Коэффициент поглощения нового жилья Казани по итогам первого квартала равен 2,9 пунктам, подсчитали аналитики «Унистроя». Напомним, что речь — о периоде времени, за который реализуются все квартиры, находящиеся в экспозиции (строятся, но еще не проданы). При значениях от 2 до 3 рынок в равновесном состоянии. Если менее 1,5 — в дефиците. При более 3,5 на рынке наблюдается избыток предложения.
«То есть, ситуация пока еще не критична, — говорит Калашников. — Другой вопрос, что снижение предложений может привести к дефициту жилья. Особенно, если льготные программы возобновятся».
Объем ввода многоквартирного жилья в целом по стране упал на 18% по сравнению с началом 2024 года, а выдача ипотеки рухнула на 53%, докладывал раис РТ Рустам Минниханов как глава комиссии Госсовета нового нацпроекта «Инфраструктура для жизни» на совещании у Владимира Путина. «Такая тенденция может привести к дефициту жилья в 2027–2028-х годах и росту цен на него», — предупредил докладчик.
Объем ввода многоквартирного жилья в целом по стране упал на 18% по сравнению с началом 2024 года, а выдача ипотеки рухнула на 53%, докладывал раис РТ Рустам Минниханов
Что предлагают власти?
Главные перемены и идеи пришлись на начало второго квартала. С 1 апреля в России заработала льготная семейная ипотека при покупке вторичного жилья в малых городах. К таковым отнесли 901 населенный пункт, в том числе 18 — из Татарстана. Купить б/у квартиру с господдержкой можно в не аварийном доме не старше 20 лет. Как выяснил «БИЗНЕС Online», на всю республику выставлено менее 200 квартир. Цена — от 1,5 млн, есть и бонусы типа «гараж в подарок». Участники рынка и не рассчитывали на мощный эффект от новой опции господдержки.
Вернемся к выступлению раиса РТ на совещании у Путина. Там глава региона обозначил болевые точки, образовавшиеся в строительстве. Назовем идеи, касающиеся поддержки сферы жилищного строительства:
- Поднять размер кредита по семейной ипотеке. «Потолок» в 6 млн рублей для регионов уже не отвечает действительности.
- Расширить категорию получателей семейной ипотеки на семьи с детьми до 14 лет и семьи участников СВО.
- Следить за банками и их комиссиями за выдачу ипотеки с господдержкой. Кабмин РФ поднял размеры компенсации банкам, выдающим семейную ипотеку, но те, чтобы снизить риски и повысить маржинальность, продолжают брать дополнительную плату.
- Упростить застройщикам смену банка при проектном финансировании.
- Возобновить субсидирование процентной ставки по кредитам в рамках проектного финансирования.
- Обязать ресурсоснабжающие организации на «прозрачных условиях» формировать цены на строительство коммунальных объектов.
- Сократить сроки подключения объектов к инженерным сетям. Сегодня этот период может занимать до 2 лет.
- Пересмотреть нормативы по социальной инфраструктуре и разрешить отсрочку строительства паркингов.
«Чувствуется, что реально поработали над всем комплексом вопросов. Они непростые действительно и требуют особого внимания со стороны правительства и в некоторых аспектах — со стороны Центрального банка. Обязательно надо будет это проработать, согласен полностью», — откликнулся Путин на озвученные идеи.
С интересом слушали совещание и опрошенные «БИЗНЕС Online» участники рынка недвижимости. «Главное, чтобы экономический блок не завернул!» — так на рынке Татарстана оценили путинский Госсовет.
Точно не будет новых программ господдержки отрасли. «Хотим удержать то, что есть, — делился Хуснуллин в интервью незадолго до заседания Госсовета. Затраты бюджета на поддержку уже существующих проектов превышают 1 трлн рублей. — Которые, кстати, изначально не заложены. Мы не планировали, что ставка будет так долго сохраняться на таком высоком уровне, поэтому нам бы удержать те обязательства, которые уже взяли на себя».
А вот возможности рассрочки могут расширить. Пока такая опция действует только для квартир до их ввода в эксплуатацию с закрытием долга разными вариантами. Теперь правительство РФ хочет найти компромисс с Центробанком, несмотря на недовольство регулятора, и разрешить выдавать рассрочки на готовое жилье от застройщиков под залог квартиры. «Многие пользуются рассрочкой, — заявил Хуснуллин 17 апреля. — Рассрочкой до ввода в эксплуатацию жилого дома, а мы предлагаем взять рассрочку и после ввода. Для этого, в принципе, нужно просто оформить залог квартиры. Здесь никаких таких сложностей нет. Для людей это большой плюс. Это привлечение дополнительных денег в экономику, поэтому, я думаю, что мы найдем какие-то компромиссные решения».
Есть большие ожидания относительно пересмотра лимитов семейной ипотеки, введения льготной ипотеки для ветеранов СВО и их семей
Прогноз застройщиков
Наличие значительного объема непроданного жилья — потенциально тревожный сигнал для рынка, сходятся во мнении застройщики, говоря о долгосрочных прогнозах.
«Особенно в сочетании со снижением спроса и другими негативными факторами, — говорит Губайдуллина. — В условиях избытка предложения застройщики могут пересматривать планы по запуску новых проектов и сокращать инвестиции в развитие. Это, в свою очередь, способно замедлить темпы роста рынка недвижимости в перспективе».
А что в ближайшей перспективе? Положительную динамику в сравнении с началом первого квартала 2025 года в апреле видит #Суварстроит. «Надеемся на изменения в условиях выдачи льготных ипотечных программ, — говорит Абдулхаев.
Весь рынок ждет отмены обязательной комиссии при выдаче льготных ипотечных кредитов. Считаем, что эти изменения повлияют на спрос.
На привлекательность Казани рассчитывают в «Ак Барс Доме». «Что, в свою очередь, также является одним из факторов для поддержания спроса на жилье, в том числе и со стороны студенчества», — говорит Латыпова. К середине года застройщик планирует дать старты продаж в новых домах строящегося ЖК — там уверены, что интерес к нему останется стабильным.
Спокойное начало второго квартала фиксируют в «СМУ-88». «Спрос остается по-прежнему умеренным, — говорит Галеев. — Есть большие ожидания относительно пересмотра лимитов семейной ипотеки, введения льготной ипотеки для ветеранов СВО и их семей. Думаю, если эти меры будут реализованы или будет пересмотрена ключевая ставка, вполне возможно, что люди начнут направлять свои сбережения с вкладов на покупку недвижимости».
Рост спроса на 10% в сравнении с первым кварталом уже фиксируют в «Унистрое». «Но по опыту прошлых лет, в майские праздники будет „просадка“, которую придется наверстывать за счет эксклюзивных предложений и стимулирующих программ», — предупреждает Калашников.
Начало второго квартала показывает сохранение стабильности на уровне, зафиксированном в четвертом квартале 2024 года и первом квартале 2025 года, говорят в «КамаСтройИнвест». «Спрос остается умеренным, без выраженной динамики роста, — отмечает гендиректор компании. — Ожидаем, что такая ситуация сохранится до появления новых мер поддержки со стороны государства».