«Там совсем все плохо… Продать хотят – не могут»: оживит ли семейная ипотека рынок Кукмора и Арска?
«Дом.РФ» определил города, где можно будет взять льготную семейную ипотеку на вторичное жилье
В 18 городах РТ разрешили брать семейную ипотеку на вторичке
«Дом.РФ» определил города, где можно будет взять льготную семейную ипотеку на вторичное жилье. В список попал 901 населенный пункт, в том числе 18 из Татарстана. Это Агрыз, Арск, Азнакаево, Бавлы, Бугульма, Буинск, Иннополис, Заинск, Болгары, Кукмор, Лаишево, Лениногорск, Мамадыш, Менделеевск, Мензелинск, Нурлат, Тетюши и Чистополь.
В перечень вошли поселения с низкими темпами строительства жилья, объяснял ранее минфин РФ. К этой категории отнесли населенные пункты, где на начало 2025 года строилось два и менее многоквартирных домов (МКД). Фактически такой малый объем строительства означает, что новостройки там отсутствуют.
В списке, например, есть и Туапсе, Геленджик, Великий Устюг, Плес, Мурманск, Орск, Торжок, крымские Бахчисарай, Саки и Джанкой. Также в перечень попали 10 городов Запорожской области (Энергодар, Бердянск, Мелитополь и др.), 50 городов ДНР, в том числе находящихся под контролем Киева Краматорск, Славянск, Доброполье, около 30 поселений ЛНР, включая подшефные РТ Лисичанск и Рубежной. Кроме того, фигурирует и Херсон, также контролируемый Украиной.
Распространить семейную ипотеку на вторичку, напомним, в декабре прошлого года поручил Владимир Путин. «Сегодня эта ипотека действует только в случае приобретения нового жилья — она не действует на вторичном рынке. Нужно разрешить семьям приобретать жилье под льготную ставку 6% и на вторичном рынке. Давайте договоримся так, что это будет вторичный рынок в тех населенных пунктах, где практически не строится новое жилье», — указывал он.
Новые условия семейной ипотеки начнут действовать с 1 апреля 2025 года
А какие условия?
Сейчас взять семейную ипотеку под 6% можно только один раз при покупке квартиры в новостройке или для строительства частного дома. Новые же условия начнут действовать с 1 апреля 2025 года. При этом условия для вторички и новостроек одинаковые: ставка 6% годовых, срок кредитования — 25–30 лет, первоначальный взнос — 20% от стоимости жилья.
Оформить семейную ипотеку, как и прежде, смогут семьи, имеющие ребенка в возрасте до шести лет включительно, а также проживающие в малых городах и имеющие двух детей в возрасте от семи до 18 лет, и семьи с ребенком-инвалидом, независимо от региона проживания. Здесь ничего не меняется.
Приобрести жилье на вторичном рынке можно в многоквартирном доме не старше 20 лет. Также дом не должен быть аварийным. Нельзя купить квартиру и у взаимозависимых лиц, например, у супругов, родителей, детей, опекунов, подопечных и родных братьев и сестер.
Многоквартирный дом должен быть расположен в границах населенных пунктов, имеющих статус города, где не строят МКД или их количество не превышает двух штук, согласно данным проектных деклараций, размещенных в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). В расчет не берутся многоквартирные дома, сведения о которых включены в единый реестр проблемных объектов. Исключение — населенные пункты, входящие в состав Москвы, Санкт-Петербурга, Московской области и Ленинградской области.
Таким образом, попадание, например, Азнакаево, Арска или Кукмора объяснимо. Там сельское население, которое в основном проживает в частных домах. Другой вопрос «строящийся» Иннополис. Как говорил на отчетной сессии мэр города Дмитрий Вандюков, в 2024 году завершилось строительство 14 частных домов в ЖК «Зион» и трех многоквартирных домов в «Квартале Ю». Тем не менее вопрос с нехваткой жилья там, действительно, есть — рабочих мест значительно больше, чем жилья. Поэтому в Иннополисе новость о включении с перечень назвали важным шагом.
«Иннополис — молодой город с высоким коэффициентом семейности. Город предлагает качественное образование, развитую инфраструктуру, высокий уровень безопасности и комфортные условия для жизни. Молодые семьи хотят не просто работать здесь, но и оставаться надолго. Программа делает этот выбор еще более доступным, — отметил „БИЗНЕС Online“ Вандюков. — Что касается рынка жилья, в Иннополисе преобладает новое строительство, однако сегодня можно найти и предложения на вторичном рынке недвижимости».
По данным Avito, на текущий момент в Иннополисе продается 11 квартир на вторичном рынке, и, как только появится возможность покупки по льготной семейной ипотеке, количество объектов на вторичном рынке однозначно вырастет
«Крупным строительным компаниям заходить в малые города невыгодно»
По просьбе «БИЗНЕС Online» эксперты оценили, как появление возможностей льготной семейной ипотеки повлияет на количество сделок, оживится ли в малых городах вторичный рынок и нет ли опасений роста цен.
Анастасия Гизатова — генеральный директор АН «Счастливый дом»:
— Конечно, [количество] сделок увеличится, но не будет массовой истерии и массовой покупки, которая всколыхнет рынок. Там же нужен еще первоначальный взнос. Также хочу отметить, что наверняка будут скрытые сделки, нужные для того, чтобы «вытащить» деньги по низкой ставке. Допустим, вы приобретаете у своей двоюродной сестры квартиру на вторичном рынке и на эти деньги строите дом в Казани. Предыдущая практика показывает, что такое будет. Не думаю, что из-за этого очень сильно вырастут цены, потому что рынок в малых городах заморожен, он находится в глубокой стагнации. Весь инвестиционный спрос ушел в Казань. Не буду давать скидки на интересные объекты, а так для значительного роста цен я предпосылок не вижу, потому что не так-то и много молодых семей в малых городах.
Крупным участникам рынка, крупным строительным компаниям заходить в малые города невыгодно. Нужно понимать, что в малых городах население постарается отдать предпочтение своему дому, то есть, будет расцветать частный сектор. Строить там рискованно, потому что может быть высокая доля нераспроданных квартир. Не думаю, что это подтолкнет застройщиков к выходу в регионы. Возможно, в регионах лучше пойти по пути компании ICL, где работодатель построил жилье для своих работников, и они все живут недалеко от места работы. Такой сценарий более приемлем для малых городов.
Почему Иннополис попал в список? Нужно посмотреть его границы. Вполне возможно, что в самом Иннополисе — для этого города — не так много строится. И кстати я сомневаюсь, что во вторичке там будут продажи.
Рисхат Сабирзянов — генеральный директор АН «Кама»:
— Существенно на количество сделок это не повлияет. Есть же условие о том, что [в населенном пункте должно] строится не более двух многоэтажных домов в год. Поэтому существенных послаблений не будет, сильно рынок не оживится, но все равно для малых городов какой-то стимул будет.
Мы рассматривали, что в каких-то городах вообще отменят льготные программы. [Председатель Совфеда Валентина] Матвиенко недавно предложила сократить прием абитуриентов из регионов в вузы Москвы, Санкт-Петербурга и Казани. Мне кажется, это оживит покупку [жилья] в этих городах. Допустим, я хочу своему сыну купить квартиру в Казани, чтобы он был прописан в Казани и смог поступить в учебное заведение Казани. То же самое с Москвой и Санкт-Петербургом. Если инициативу одобрят, то, думаю, летом оживится вторичный рынок в этих крупных городах.
Мы тоже рассматриваем, что бы сподвигло отрасль к увеличениям [продаж], но пока не видим сильных позиций. Застройщики новых объектов особо не намечают, новые ЖК они достраивают, только то, что у них есть. Если одобрят [семейную ипотеку] на вторичку, в малых городах хоть что-то будет, хоть какое-то движение, потому что в малых городах совсем все плохо. Продать хотят — продать не могут. А тут, возможно, те, кто уезжает, смогут продать тем людям, кто выгодно по чеку возьмет жилье. Незначительные подвижки [будут], но в любом случае лучше, чем ничего.
Анастасия Голяшева — президент гильдии риелторов РТ:
— 6% — это драйвер для продаж на вторичном рынке. Однозначно появление возможности покупки по льготной семейной ипотеке, повлияет на количество сделок в этих городах, но надо понимать, как банки будут работать с этой программой. Уже сегодня ужесточили условия по получению кредита, только полный пакет документов, участилось привлечение созаемщиков, и одобряют меньшую сумму от запрашиваемой. Спрос рождает предложение. Рост [цен] неизбежен, но это прежде всего зависит от «вымываемости» объектов с рынка. В самом начале запуска программы говорить о повышении цен я бы не стала, спрос еще только формируется. И как будет проходить одобрение в банках, мы тоже пока не можем сказать.
Заинтересуются ли девелоперы этими городами? Девелоперы — это прежде всего люди, которые хорошо считают. И перед тем, как девелопер заходит в город, он оценивает ряд факторов, в том числе — активный рынок или нет. Но это далеко не главный показатель, и в каждом конкретном городе расчеты будут разниться.
По данным Avito, на текущий момент в Иннополисе продается 11 квартир на вторичном рынке и, как только появится возможность покупки по льготной семейной ипотеке, количество объектов на вторичном рынке однозначно вырастет. Так как в Инополисе проживают в большей степени ИТ-специалисты, которые приобретали квартиры на первичном рынке по ИТ-ипотеке, то второй раз они не могут воспользоваться ИТ-ипотекой. У них появится возможность продать свои квартиры по СИ (семейной ипотеке — прим. ред.), а также приобрести более новое жилье или увеличить площади на вторичном рынке также по СИ, у кого есть такая возможность или появилась в процессе жизни там. Если бы в Инополисе преимущественно было новое жилье, в таком случае он не попал бы в данный список. Вторичной недвижимость становится сразу после того, как дом встал на кадастровый учет и квартиру оформили.