«Главное, чтобы экономический блок не завернул!»: как на рынке Татарстана оценили путинский Госсовет
Беспокоят риски торможения стройки: в целом по стране уже более 2 тыс. проектов реализуются с переносом сроков на полгода вперед. Есть и снижение спроса, с которым столкнулись застройщики после взлета ставки ЦБ. Для Татарстане эта проблема тоже актуальна
Средняя площадь жилья: Татарстан опережает на 1 метр
Программное совещание Госсовета при президенте РФ, состоявшееся накануне, собрало массу болевых точек в сфере строительства. По большей части все эти проблемы и решения проговаривались на разных уровнях и раньше.
«Внимание президента страны к этой теме — значимый сигнал для отрасли и для всего общества в целом, — отметил в разговоре с „БИЗНЕС Online“ депутат Госдумы РФ Илья Вольфсон. — Важно не только сохранять и наращивать объемы жилищного строительства, но и создавать условия доступности приобретения квартир. Увеличение лимитов семейной ипотеки и включение в льготную программу семей участников СВО — это те вопросы, которые мы ставим уже давно. Безусловно, большая благодарность Раису Татарстана за активную позицию и глубокое понимание этой ситуации. Должен сказать, что на уровне нашего комитета Госдумы РФ эти предложения также поднимались и рассматривались. Надеемся, что при поддержке Президента страны будут приняты конкретные, долгожданные для очень многих россиян решения».
Действительно, теперь масса идей была наконец вынесена на ковер у главы государства при участии «противоборствующих сторон» — как представителей стройкомплекса, так и финансового блока. И было интересно наблюдать, как предложения вице-премьера Марата Хуснуллина наталкивались на реакцию главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной. И каким напряженно-задумчивым порой становился Путин, когда звучали просьбы увеличить финансирование на те или иные цели…
Открывая совещание, глава государства еще раз озвучил целевые задачи проекта «Инфраструктура для жизни» в масштабах страны. К 2036 году надо построить почти 1,4 млрд кв. метров жилья, из них к 2030 году — 663 млн кв. метров. Это позволит поднять обеспеченность жильем до 33 кв. метров на человека в среднем. Все — ради комфорта!
В этой связи интересно, как росла эта обеспеченность с годами по данным Росстата.
- 1990 — 16,4 кв. м;
- 2000 — 19,2 кв. м;
- 2010 — 22,6 кв. м;
- 2020 — 26,9 кв. м;
- 2023 — 28,8 кв. м.
Насколько далек от этого Татарстан? В республике по данным на 2023 год в среднем 29,2 кв. метра на одного жителя. В Казани обеспеченность жильем выше, чем в Москве: 28,3 кв. м против 22,2. Так что по прогнозам к 2030 году республика сохранит свои позиции, примерно на «квадрат» опережая среднероссийские показатели.
Путина, однако, беспокоят риски торможения стройки: в целом по стране уже более 2 тыс. проектов реализуются с переносом сроков на полгода вперед. Упомянул Путин и снижение спроса, с которым столкнулись застройщики после взлета ставки ЦБ. В Татарстане эта проблема тоже есть. Но, судя по цифрам января-февраля, глубокая яма, куда рухнул рынок после отмены льготной ипотеки, преодолена. Количество сделок даже больше, чем в начале прошлого года. Однако сохранится ли тенденция — большой вопрос.
Ключевая задача — повысить доступность жилья. Основной инструмент для обеспечения молодых семей жильем — семейная ипотека». Нужно поднять размеры лимита по семейной ипотеке с нынешних 6 до 12 млн рублей
Проектное финансирование подорожало в 1,8 раза за год, а банковские комиссии за выдачу льготной ипотеки Набиуллина призвала запретить
Отметил Путин и рост цены проектного финансирования. «На этом фоне, а также падающего спроса, запуск новых проектов также сократился на 23 процента относительно предыдущего года», — описал он проблему в целом по стране.
Насколько подорожали кредиты для застройщиков? Проектное финансирование для застройщиков Поволжья за год подорожало в 1,8 раза — это официальная статистика ЦБ. Ставка выросла с 4,5 до 8,09% к февралю 2025 года. К марту рост — еще на 0,2%. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина, однако, считает, что кредитоваться сейчас под 10% годовых — это куда выгоднее, чем по коммерческим ставкам. И тут она, конечно, права. Ведь по новым проектам запуск идет уже по совершенно фантастическим цифрам: как говорят девелоперы, банки-партнеры готовы кредитовать на котловане (пока нет продаж квартир) под 39% годовых!
В целом в стройкомплексе назрел масштабный перекос: прибыль получает не тот, кто работает на стройке, а тот, кто финансирует. Прибыль банков при строительстве квартир бизнес-класса в Татарстане в 4 раза выше, чем прибыль застройщика. Впрочем, эти тонкости на совещании не прозвучали.
Банкиры «стригут» и комиссии при выдаче льготной ипотеки. И это тоже довели до президента страны. «Банки облагают их дополнительными комиссиями от 5 до 10 процентов. Здесь необходимо навести, конечно, порядок. Тем более что государство выделяет банкам финансовые ресурсы на выдачу таких кредитов», — заявил Путин. В результате далеко не все готовы брать на себя такое бремя — и не решаются брать ипотеку. Эльвира Набиуллина поддержала: «Мы считаем, что по льготным программам вообще можно запретить эти комиссии. И сказать, что льготные кредиты не выдаются через те банки, которые устанавливают эти комиссии, и это можно администрировать. И в ипотечным стандарте мы тоже это готовы прописать. Эти комиссии — неправильные, с этим надо бороться», — заявила она.
Как ранее писал «БИЗНЕС Online», комиссии появились в 2024 году и достигли 20%. Но в последнее время, по оценкам участников рынка, они действительно начали снижаться — и упали примерно вдвое.
Минниханов предложил расширить семейную ипотеку, включив в нее семьи с детьми до 14 лет. А также дать эту возможность семьям участников СВО — по всей видимости, без ограничений по детям
Ввод жилья в Татарстане рухнул в 10 раз: какой допинг нужен рынку?
Рустам Минниханов, возглавляющий комиссию Госсовета «Инфраструктура для жизни», выступил с учетом опыта регионов. И первым делом отметил трудности рынка жилья. Снижается запуск новых проектов — в среднем по стране на 23 процента. Падает объем ввода МКД — на 23%, выдача ипотеки на 53%.
«Такая тенденция может привести к дефициту жилья в 2027–2028 годы и росту цен на него», — заявил Минниханов.
Что происходит в Татарстане? Согласно данным Дом.РФ, в застройке рекордные объемы: 66 тыс. квартир, почти 3,3 млн кв. метров. Причем спрос на строящиеся квартиры выше, чем в среднем по России: если по стране распроданность к февралю была 32%, то в Татарстане — 37%. Это по площади. А если считать по квартирам — то продано почти 32 тыс. квартир. Цены при этом растут — но все-таки не скачками, а на уровень инфляции. Прогнозы падения цен, которые звучат из всех углов, пока не оправдались.
Что же до дефицита — то в январе–феврале этого года ввод многоквартирного жилья оказался в 10 раз хуже, чем в 2023-м году. Конечно, эта статистика выправится к концу года, когда обычно происходит сдача объектов — но тем не менее звоночек, и правда, уже есть. Участники рынка, впрочем, отмечают, что в Казани чуть ли не ежемесячно появляются новости о стартах новых проектов девелоперов. «Но нужно понимать, что путь от подбора участка застройщиком до старта продаж может занимать несколько лет, — предупреждает руководитель отдела продаж АН „МЕГАЛИТ“ Гузель Шаймарданова. — Застройщик зачастую приобретает землю на кредитные средства! И здесь два аспекта: свободных и интересных участков все меньше, а ставки на кредиты сейчас высоки. Поэтому если ключевая ставка продержится на высоком уровне слишком долго, то новых проектов действительно может стать кратно меньше».
Далее Минниханов отметил, что «ключевая задача — повысить доступность жилья. Основной инструмент для обеспечения молодых семей жильём — семейная ипотека». И главное, что надо сделать — это поднять размеры лимита по семейной ипотеке с нынешних 6 до 12 млн рублей. В конце концов — ну, не купишь ты ничего на эти 6 миллионов, кроме «однушки», да и то не в Казани, а в районах.
Кроме того, он предложил расширить семейную ипотеку, включив в нее семьи с детьми до 14 лет (сейчас — 6 лет). А также дать эту возможность семьям участников СВО — по всей видимости, без ограничений по детям.
О повышении лимитов по семейной ипотеке мы говорим уже не первый год.
«Целиком и полностью поддерживаю предложения Рустама Нургалиевича — эти меры назрели давно, и сегодня они как никогда своевременны, — отметил в разговоре с „БИЗНЕС Online“ гендиректор СМУ-88 Наиль Галеев. — Сейчас двухкомнатную квартиру в новостройке Казани можно купить в среднем за 11 млн. рублей, а кредитный лимит всего 6 миллионов. Где семье найти оставшиеся миллионы? Увеличение лимита вдвое даст возможность большему числу семей обрести собственное жилье и перестать скитаться по съемным квартирам».
Расширение круга получателей льготной ипотеки — шаг в ту же сторону, считает Галеев. Чем больше у людей вариантов и инструментов для покупки жилья — тем быстрее развивается рынок и тем легче семьям решить свои жилищные вопросы. «Мы всегда поддерживаем подобные инициативы, особенно в отношении ветеранов СВО и их семей: СМУ-88 давно предоставляет им льготные условия в виде 5% скидки на покупку квартиры», — отметил он.
Мининханов поблагодарил Путина, по решению которого банкирам подбросили из бюджета денег для компенсации выпадающих доходов при выдаче семейной ипотеки. Но комиссии по-прежнему взимаются с застройщиков — а он перекладывает ее на покупателя. Добавим, что перекладывают эти затраты на всех покупателей вообще, а не только на заемщиков! А это вызывает удорожание квартир: по оценкам участников рынка, за счет различных комиссий и выплат банкам удорожание доходит до 30%. Так что Минниханов призвал усилить контроль за банковскими «хотелками».
Есть тут один нюанс, на который обращает внимание директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. «С одной стороны — да, нужно, чтобы кто-то пришел и сказал: „Прекратите издеваться!“. Когда приходят те же семьи по семейной ипотеке, и им говорят заплатить еще 300 тысяч комиссию, а у них впритык эта сумма — это неприятная новость. Но с другой стороны, банки без этой комиссии могут неохотно давать такие ипотеки, потому что нужно смотреть их экономическую целесообразность», — пояснила она газете «БИЗНЕС Online».
С другой стороны, должна быть и справедливость. «Мы не можем включить эти издержки никуда, кроме как в цену. В конечном счете страдают покупатели жилья и это, конечно, несправедливо», — считает Наиль Галеев.
Нужна и возможность смены банка застройщиком при проектном финансировании. Сейчас девелоперы — в ситуации крепостного права: заключил договор, и ни шагу назад! Поменять банк невозможно. Такие предложения не раз и не два озвучивали участники рынка, но никакого движения пока нет. «Это важная история про гибкость, — считает Наиль Галеев. — Сегодня застройщик зачастую оказывается в заложниках у условий, которые диктует конкретный банк. Если появится возможность его менять, банки начнут конкурировать за застройщиков. А значит — предлагать лучшие условия, от чего в итоге выигрывает конечный покупатель».
Предложил Минниханов и возобновить субсидирование процентной ставки по кредитам в рамках проектного финансирования (эта мера действовала в 2022–2023 годах). Дело в том, что при падении уровня покрытия задолженности средствами на эскроу-счетах проектное финансирование резко дорожает. А за 2024 год средний уровень покрытия по стране снизился на 13%. В результате кредиты подорожали на 10% годовых. А если дом строится 2,5 года — то 40% цены проекта уходит на погашение банковского аппетита…
Как с этим дела в Татарстане? Девелоперы должны банкирам 202 млрд рублей — а на эскроу-счетах лежит 185 миллиардов. То есть покрытие долга — не полное, и это вызывает удорожание проектного финансирования (напомним — за год оно подорожало в 1,8 раза). Так что предложение актуально и для застройщиков республики.
По мнению гендиректора ГК «Мир групп» Тимура Егорова, такая компенсация ставки позволит сдерживать рост себестоимости строительства — ведь при высокой ставке ЦБ огромные проценты выплачиваются банкам.
Владимир Путин: «Давайте за месяц точно сделаем. Потом нужно сроки поставить по реализации»
Детали поручений по итогам Госсовета проработают в месячный срок
Подводя итоги совещания, Путин отметил, что все, что обсуждалось, необходимо проработать как можно быстрее.
«Ограничений достаточно, — имею в виду финансовые ограничения, — и нужно максимально всё разбюрократить и создать условия для того, чтобы и в современных условиях финансовых ограничений всё-таки отрасль развивалась», — подчеркнул он.
И обратился к замруководителя администрации президента РФ Максиму Орешкину с вопросом, как быстро можно подготовить проект поручений. Тот ответил, что с учетом всех согласований — около месяца.
«Не позже только, — указал Путин. — Я понимаю, что это тот случай, когда время нужно, потому что вопросов поставлено много, и каждый важный, и каждый нужно проработать, с кондачка такие вещи не принимаются, это точно совершенно. Давайте за месяц точно сделаем. Потом нужно сроки поставить по реализации».
«Нужно максимально все разбюрократить и создать условия для того, чтобы и в современных реалиях отрасль развивалась»
«Главное, чтобы экономический блок не завернул, так сказать, эти идеи»
«БИЗНЕС Online» предложил участникам рынка прокомментировать масштабное совещание.
Как выяснилось, очень ждали и внимательно смотрели заседание в зеленодольской ГК «Мир Групп».
«Вопрос как никогда очень актуален для экономики страны, — говорит генеральный директор зеленодольской ГК „Мир Групп“ Тимур Егоров. — Я бы даже сказал, это не просто важные темы, а очень острые вопросы для строительной отрасли. Многие наверное считают, что ничего страшного от того, что строительства станет меньше или молодые семьи не смогут расширить или купить свое первое жилье — но тогда откуда взять демографический рост населения? Как нашей экономике расти без людей? Наша группа компаний представлена в разных сферах бизнеса и я с уверенностью могу сказать, что строительство один из основных двигателей экономики! Каждый 4-й человек в стране так или иначе участник строительной отрасли: начиная от карьеров нерудных материалов и заканчивая производителями товаров для дома. А еще это огромный рост для малого бизнеса, ведь при комплексной застройке появляются уже всем необходимые кафе, магазины, спортивные и общественные клубы и так далее, что создает рабочие места. Что касается озвученных идей, как сказал Владимир Владимирович, [они] действительно очень проработаны и взвешены».
Важными из озвученных идей гендиректор ГК «Мир Групп» считает:
— увеличение возраста детей до 14 лет и увеличение лимита ипотеки до 12 млн. «Первое важно, потому что очень много семей не попадает под критерий до 7 лет, а как расширятся? Второе — лимит сегодня 6 млн, купить первую однокомнатную квартиру, да, хватит, но в первую очередь эта программа для роста демографии в стране, необходимо чтобы она распространялась на двух и трехкомнатные квартиры», — комментирует Егоров.
— комиссии банков за выдачу семейной ипотеки. «Ранее я уже высказывался на эту тему. Как могли допустить такое, что за государственную программу взимают комиссию за выдачу!», — говорит Егоров.
«Огромное спасибо нашему раису Республики Татарстан Рустаму Нургалиевичу за то, что поднимает столь важные вопросы! Главное, чтобы экономический блок не завернул, так сказать, эти идеи, — продолжает гендиректор ГК „Мир Групп“. — Я бы предложил кроме вопросов поддержки отрасли, разработать единый механизм для включения в комплексную застройку инфраструктурных объектов, а для точечной застройки определение стоимости взноса с квадратного метра на инфраструктурные объекты. Ведь на сегодняшний день как-то не справедливо распределена нагрузка между комплексной и точечной застройкой».
На семейную ипотеку в Казани купишь разве что студию — «и они не для того, чтобы завести семью, а чтобы отправлять туда мужей после развода»
Анастасия Гизатова — генеральный директор АН «Счастливый дом»:
— Я думала, предложений будет больше. Но то, что прозвучало, уже было в информационном поле не первый год (кроме СВО).
Первое — идея увеличить размер семейной ипотеки до 12 миллионов. Если мы посмотрим на те семьи, которые реально используют эту систему для улучшения жилищных условий, а не для инвестиций — то это двухкомнатные и более квартиры. Мы понимаем, что стоимость таких квартир в Казани уже далеко не 6 миллионов. В нашем городе уже студии стоят 7 миллионов. И они не для того, чтобы заводить семью — а для того, чтобы туда отправлять мужей после развода или выросших детей, начинать свою личную жизнь. Это не для расширения семьи и улучшения демографической ситуации. И это логичная, правильная мера, которая должна была быть принята еще год назад, потому что лимит, который был выделен, в наших реалиях не отражает эту действительность.
Дискриминация, что только с детьми до 6 лет, — изначально неправильно. И я считаю, неправильно, что до 14 лет и опять же по количеству детей, потому что вполне возможно, что семья, у которой ребенку не исполнилось 6 лет, еще не накопила достаточно средств, чтобы пойти на расширение жилищных условий. А семья с более взрослым ребенком может позволить себе эту программу. Ситуации разные, и разрешать участвовать в программе в пользу только одной категории [неправильно]. Чем семья с ребенком-школьником отличается от семьи с ребенком детсадовского возраста? Наверное, семья со школьником больше нуждается в улучшении жилищных условий и отдельной комнате и, может, финансово более крепкая, чем семья с ребенком до 6 лет включительно.
Гизатова также отметила инициативу, касающуюся отсрочки при строительстве паркингов. «Строить за свой счет паркинг, который во многих жилых комплексах не покупают или покупают в последнюю очередь, усложняет задачу девелоперов», — считает она. В Казани много жилых комплексов, которые, несмотря на то, что сдались в позапрошлом году, имеют высокий процент нераспроданных машиномест. По факту, идея разрешить отсрочку строительства паркингов, предложенная Миннихановым, это признание сложившейся практики. «Если мы посмотрим на практику в Казани, то увидим, что некоторые жилые комплексы так и строились — сначала долго строили жилой комплекс, а потом отдельно паркинг. С одной стороны, это приносит неудобство жильцам, потому что им негде парковаться, с другой — облегчает положение застройщика. Как правило, себестоимость паркинга гораздо выше, чем продажная стоимость этого паркинга».
Гузель Шахимарданова — руководитель отдела продаж АН «МЕГАЛИТ»:
— На мой взгляд, предложения нацелены на поддержание строительной отрасли как одной из наиболее емких отраслей, в которую вовлечены большое количество участников, производств и рабочие силы. Дополнительная мотивация данного предложения — расширить круг лиц, кому доступны меры государственной поддержки, что обеспечит выполнение задачи президента по обеспеченности жильем населения. Единственное, с чем лично я, как житель мегаполиса, не совсем согласна — это отсрочка строительства паркингов. Проблема очень острая во всех районах города.
Что насчет запрета комиссии банков? Любая комиссия в конечном итоге ложится на плечи заемщика. На текущий момент мы имеем номинальную «дешевую» адресную ипотеку, которая в реальности становится малодоступной. Ведь помимо первоначального взноса, который нужно накопить заемщику, ему также нужна приличная сумма на оплату комиссии, порой достигающая половину того же первоначального взноса. В связи с этим здесь явно требуются корректировки.
Что надо для поддержки рынка? На мой взгляд хорошей инициативой было введение льготной ипотеки для определенной категории лиц: педагоги, воспитатели, врачи и т. д., т. е. для тех, кто, к сожалению, имеет невысокий уровень доходов и для кого рыночная потека является абсолютно недоступной в нынешних реалиях. Но в целом предложенных мер считаю достаточным для поддержания рынка и строительной отрасли, не допуская при этом ситуации сверхдоступной дешевой ипотеки, которая приведет к очередному резкому росту цен.