Недоступные метры: число квартир дешевле 10 млн рублей в Москве сократилось вдвое
Анна Скудаева
Почему исчезает жилье эконом-класса?
По данным экспертов компании «Метриум», сегодня на рынке первичного жилья в исторических границах столицы имеется в продаже 3983 лота стоимостью до 10 млн рублей. Это в годовом сопоставлении почти вдвое ниже показателей 2024-го и практически втрое меньше данных 2023-го.
«Последние годы показатель неуклонно сокращается даже в периоды значительного увеличения объема экспозиции. Так, в аналогичный период 2024 года на рынке новостроек старой Москвы было представлено 6725 таких квартир и апартаментов, 2023 года — 11 700 лотов», — отмечают исследователи.
По их подсчетам, весной 2020–2022 годов суммарное предложение на рынке новостроек мегаполиса было гораздо меньше, но количество лотов до 10 млн рублей все равно превышало нынешние показатели, составляя соответственно 7502, 5129 и 11 812.
Если в 2023 году доля бюджетных квартир стоимостью до 10 млн рублей на первичном рынке достигала 23,1%, в 2024-м — 13,9%, то теперь таких объектов осталось только 8,3%.
Эксперты отмечают, что в последние годы на снижение доступности жилья влияет не только инфляция, но и политика девелоперов. Если пять лет назад застройщики делали ставку на панельные дома стандарт-класса, то теперь многие переключились на современные монолитные комплексы комфорт-класса.
«Разумеется, квадрат в них стоит дороже. Следовательно, квартиры до 10 млн руб. становятся дефицитом», — сообщил основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов.
Девелоперы подчеркивают, что ликвидные компактные и недорогие варианты раскупают особенно активно. Объем предложений малогабаритных квартир не восполняется из-за того, что столичные власти ввели запрет на проектирование востребованной малогабаритной недвижимости.
«Сворачивание программ льготной ипотеки и заградительные ставки по кредитам в банке не позволяют надеяться на повышение доступности цен на жилье. Поэтому малогабаритные квартиры с рынка вымываются в первую очередь, процесс этот идет давно, и точно не последние 1-1,5 года. Такие квартиры всегда пользуются спросом со стороны широкой целевой аудитории, их покупают с инвестиционной целью, под сдачу, а также молодые семьи.
Сейчас к этим покупателям добавились те, которые давно хотели купить квартиру, но отчаялись ждать стабилизации цен. Надеяться рынок может только на меры государственной поддержки. И, скорее всего, они могут быть оказаны отрасли.
„Все, кто отвечают в России за развитие строительного сектора, выступают за ипотеку по минимальным ставкам. Подумаем, мы это обсуждали уже“, — заявил вчера президент Владимир Путин. Рынок не стоит на месте, спрос частично сместился в сегмент ИЖС, на рынок аренды», — сообщил «НИ» генеральный директор архитектурно-проектной компании «Вектор Проект» Антон Баксараев.
По данным управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, за год минимальная стоимость жилья на первичном рынке Москвы выросла с 4,6 млн до 4,8 млн рублей. Однако вымывание недорогих помещений идет особенно активно, поскольку многие граждане рассматривают их как хороший инвестиционный актив, который со временем будет только дорожать.
«А еще они оптимально подходят для арендного бизнеса», — указывает эксперт.
В чем еще кроется причина такого обрушения предложений относительно доступного жилья и куда движется рынок?
Как отмечает доцент кафедры менеджмента и ГМУ факультета экономики и управления МГУТУ Разумовского Екатерина Швеёва, ситуация на рынке недвижимости выглядит так: жилье есть, но купить его мало кто может.
«Те, кто может, — это либо люди с большими накоплениями, либо те, кто подпадает под действие льготных программ наподобие семейной ипотеки. Но для абсолютного большинства россиян приобрести свое жилье стало запредельно дорогим удовольствием», — говорит эксперт.
Что ждет рынок недвижимости в 2025 году?
По наблюдениям экономиста Швеёвой, рынок недвижимости в 2025 году находится на распутье.
«С одной стороны, отсутствие доступной ипотеки уже больше года давит на цены. С другой — их поддерживают высокая инфляция и недостаток ликвидного предложения», — комментирует ситуацию специалист.
По ее прогнозам, спрос на недвижимость экономсегмента сократится на 30% по сравнению с прошлым годом. Застройщики постепенно отказываются от возведения бюджетного жилья и отдают предпочтение новостройкам бизнес-класса.
Собеседница «НИ» рассматривает три сценария развития рынка недвижимости.
Оптимистический: если ЦБ снизит ставку, то ипотека оживится, застройщики активизируются.
Базовый: текущие условия сохранятся, спрос будет стагнировать, а рынок — адаптироваться через скидки и рассрочки.
Негативный: рост отказов по ипотеке и падение спроса усилят давление на цены и заставят заморозить проекты.
Как улучшить жилищные условия во время кризиса?
Гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, участники рынка советуют обратить внимание на программы поддержки со стороны государства и отдельных муниципалитетов.
«К ним относятся льготные ипотечные программы, субсидии на приобретение жилья, скидки от застройщиков, специальные региональные проекты», — пояснила Екатерина Швеёва.
Как ранее сообщали «НИ», к льготным программам улучшения жилищных условий относится семейная и IT-ипотеки под 6% годовых, дальневосточная и арктическая ипотеки, а также кредиты для населения новых регионов РФ и жителей Белгородской области по ставкам до 2% годовых, сельская ипотека по ставкам до 3% годовых и военная от 6% годовых.
Но по каждой из этих программ есть свои ограничения. Воспользоваться предложениями могут не все граждане страны. При этом рыночные жилищные кредиты под 25-40% годовых по карману далеко не каждому клиенту.
По словам совладелицы агентства недвижимости «Усадьба» Надежды Тихомировой, в регионах, в отличие от российской столицы, дешевое жилье найти пока можно. Однако в основном это хрущевки и квартиры без ремонта.
«А вот нового доступного жилья не стоит ожидать. Осенью 2024 года банки ввели субсидирование с застройщиков — дополнительную комиссию за возможность приобретения недвижимости под льготную семейную ипотеку. Застройщики не готовы были выплачивать достаточно немалые суммы и стали предлагать прибавлять покупателям к стоимости недвижимости эту комиссию. Из-за этого количество сделок по продаже новостроек резко сократилось.
Сейчас банки отменили субсидирование. В результате на рынке недвижимости сразу вырос спрос на льготную ипотеку и, вполне вероятно, будет только расти. К тому же стали меньше строить новые ЖК и само строительство дорожает. Поэтому не стоит ожидать, что застройщики будут снижать цены», — полагает эксперт.
Как ранее сообщали «НИ», в Москве для одобрения ипотеки на типовую двушку надо иметь зарплату не менее 530 тысяч рублей в месяц. Подавляющее большинство наших сограждан такими доходами похвастаться не могут.
«Доступность жилья начнет повышаться только по мере нормализации денежно-кредитной политики», — прогнозирует экономист Екатерина Швеёва.
