А дальше – обвал? Рынок жилья прощается с «путинской» ипотекой ажиотажным рекордом
Причины ажиотажа на рынке недвижимости вполне понятны — завершение программы ипотеки с господдержкой под 8%. Покупатели стремятся побыстрее воспользоваться последним шансом
Ласковый май – 2024: столько новых квартир не продавалось в мае еще никогда
Обычно сонный май на рынке недвижимости в текущем году оказался бурным. 2,8 тыс. сделок с новостройками зафиксировало управление Росреестра по РТ — это столько же, сколько было в апреле, и вдвое больше, чем в мае-2023.
В целом это самый ласковый май для рынка недвижимости за последние 10 лет: столько новых квартир не продавалось еще никогда. Минимум зафиксирован в мае-2022, это год начала спецоперации и резкий рост ставки ЦБ — тогда было 687 сделок. А предыдущий майский максимум — 1,7 тыс. квартир — был в мае 2018-го.
Причины ажиотажа вполне понятны: спрос всегда подстегивается или катаклизмами, или выборами, или новым годом. В этот раз его подстегнуло завершение программы ипотеки с господдержкой под 8%. Последние три года банкиры и девелоперы с облегчением выдыхали на новостях о ее продлении — но в этот раз она-таки заканчивается. А покупатели опять стремятся побыстрее воспользоваться последним шансом.
«Активные изменения в условиях льготного ипотечного кредитования, а также отмена ипотеки с господдержкой, безусловно, подстегивают спрос, — отмечает коммерческий директор „Ак Барс Дом“ Анастасия Латыпова в комментариях для „БИЗНЕС Online“. — В этом году даже майские праздники не охладили активность покупателей, месяц показал пиковые значения продаж в компании. Однако с большой вероятностью в июне рекорды мая будут побиты. Причиной тому служит завершение льготных программ для широкого круга покупателей и ожидание изменений условий по семейной ипотеке в долгосрочной перспективе».
«Можно говорить, что льготная ипотека с господдержкой закрылась в десятых числах июня, когда банки довели первоначальный платеж по ней до заградительного уровня, — добавляет гендиректор ГК „СМУ-88“ Наиль Галеев. — Тем не менее до этого момента с ее помощью нам удавалось два месяца подряд выполнять план и немного компенсировать падение рынка в начале года».
В #Суварстроит отмечают, что апрель – май ознаменовались пиковым спросом. В июне рост продолжился, превысив майские показатели.
В ГК «Новастрой» говорят, что в большей степени рост объемов продаж пришелся на квартиры среднего и низкого ценового сегмента. «После 1 июля мы ожидаем снижение интереса к этой категории недвижимости от 30 до 50 процентов, однако спрос на бизнес-сегмент скорее всего останется на том же уровне или снизится незначительно, так как льготные программы применяются в нем в гораздо меньшей степени», — отметили в пресс-службе компании.
По данным «СберИндекса», средний «квадрат» в Татарстане в мае 2020 года стоил 67 тыс. рублей — а в мае 2024 — 161 тыс. рублей
Что делать: покупать или не покупать?
За годы льготной ипотеки, которая с легкой руки Владимира Путина стимулирует рынок с 2020 года, цена на жилье в Татарстане выросла примерно в 2 раза. По данным «СберИндекса», который оперирует цифрами реальных сделок с новостройками, средний «квадрат» в Татарстане в мае 2020 года стоил 67 тыс. рублей — а в мае 2024 — 161 тыс. рублей. До этого темпы роста были очень низкими: с 2016 по 2020 год цена выросла с 52 до 67 тысяч, это даже не треть (см. инфографику).
Но теперь темпы роста неминуемо упадут, полагают эксперты. А значит, квартира больше не способна принести инвестору деньги на коротком промежутке времени. Разрыв между ценой «первички» и «вторички» резко вырос. Все обстоит примерно так, как на авторынке, когда новая машина мгновенно дешевеет, оказавшись за дверями автосалона. Вот и современная новостройка, выехав на вторичный рынок, становится дешевле на 30%.
Догонит ли цена квартир «с рук» новостройки? Мнения разные. «Я считаю, что эта разница будет сокращаться, но очень медленно и постепенно, — говорит директор АН „АртХаус“ Анна Костыркина. — Люди, которые уже купили новостройки — не будут продавать себе в минус. Они будут продавать как минимум за ту же сумму, за которую купили квартиру. Или же не будут продавать вовсе».
А генеральный директор «НЛБ-недвижимость» Андрей Савельев считает, что ценовой разрыв между «первичкой» и «вторичкой» после отмены ипотеки с господдержкой сокращаться не будет. «Цены на первичном рынке живут немножко по-другому. Если на вторичном рынке цены живут по условиям рынка и могут падать вниз, то на первичном рынке цены не могут снижаться. Почему? Все застройщики идут по проектному финансированию, и они не могут просто так взять и снизить цену». Чтобы поддержать спрос, застройщики будут играть в акции и скидки, но по факту ценник будет сохраняться. Единственный способ переломить ситуацию — снижение ставки ЦБ либо появление льготных ипотек на «вторичке», чего вряд ли стоит ожидать в принципе.
В общем, покупать новую квартиру сейчас надо либо для себя, либо как долгосрочное вложение средств, считает руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Если есть живые деньги — их лучше держать на депозите, советует она. Тут ставки в 15-18 процентов годовых, а удорожание жилья в Казани вряд ли будет выше, чем 5-7%. «Не просто так квартира от инвестора сейчас дешевле, чем от застройщика, — поясняет Гизатова в разговоре с «БИЗНЕС Online». Любая «первичка», став «вторичкой», генерирует разницу в 1,5-2 миллиона. И наивно рассчитывать, что ваш объект будет дороже.
Продать что-либо на «вторичке» стало сложнее — спрос упал. По данным Росреестра, в мае 2024 года количество сделок по сравнению с маем 2023 года рухнуло на 30% — как в Казани, так и в районах республики. Причина — дорогая ипотека, ставки в 18-20% заградительные
Так может быть, есть смысл инвестировать во «вторичку»? «Вкладывать во „вторичку“ можно, если это флипинг и если очень интересная локация, — считает Анна Костыркина. — Да и торг никто не отменял. Сейчас можно и нужно торговаться!». Савельев считает, что нет смысла вкладываться во «вторичку» на падающем рынке — если можно получить в банке под 18% годовых на депозит. И он также согласен с Костыркиной по поводу торга: тенденция к его увеличению очень заметна, и так будет до сих пор, пока ЦБ не снизит ставку.
Продать что-либо на «вторичке» действительно стало сложнее — спрос упал. По данным Росреестра, в мае 2024 года количество сделок по сравнению с маем 2023 года рухнуло на 30% — как в Казани, так и в районах республики. Причина — дорогая ипотека, ставки в 18-20% заградительные.
Ипотека с господдержкой будет жить еще до 1 июля
После отмены ипотеки с господдержкой ежемесячный платеж вырастет вдвое
Вместе с тем остается еще неделя, пока можно влезть в последний вагон уходящего поезда. Ипотека с господдержкой будет жить еще до 1 июля.
«Риелторы и банки все силы кинули на новостройки, — описывает текущий момент Костыркина. — Важно успеть всех вывести до 1 июля. Мы понимаем, что идут последние дни, когда люди смогут купить жилье по низкой ставке. А „вторичка“ никуда не денется, успеем выбрать и купить».
В среднем по рынку, по оценкам ЦИАН, которые приводит РБК, ежемесячный платеж в Казани после 1 июля вырастет с 46,8 тыс. рублей до 105 тысяч. Хотя, конечно, есть нюансы.
Приценимся к конкретным квартирам. Для примера возьмем студию площадью 30 кв. м в одном из популярных строящихся ЖК неподалеку от метро.
На сайте застройщика она стоит 8,2 млн рублей, первоначальный взнос в 30% составит 2,5 миллиона. При среднем сроке ипотеки в 25 лет и ставке 8% с господдержкой ежемесячный платеж — 44 тыс. рублей. Но вот после отмены ипотеки с господдержкой разница в платежах становится двукратной — 88 тыс. рублей. И еще момент: в квартире придется делать ремонт, а сдадут ее через год.
Обратим внимание на «вторичку». В этом же ЖК продается студия «от инвестора» с той же площадью, только еще с ремонтом и мебелью, за 6,2 миллиона. При ставке в 18% годовых (и прочих равных условиях) вы можете купить эту квартиру с ежемесячным платежом в 65 тысяч, и заехать сразу же.
Возникает вопрос: если «вторичка» от инвестора становится дешевле, так зачем платить больше?
«Девелопер за счет своих связей с банками всегда сможет предложить что-то привлекательное», — считает Анастасия Гизатова. Тут будут и рассрочки с отсрочками, и акции, и кэшбэк, и трейд-ин, и квартиры с ремонтом в ипотеку, и бонус в 300-500 тыс. рублей при 100-процентной оплате. Разумеется, есть и траншевая ипотека. В общем, нет предела фантазии маркетологов.
Например, одна из компаний в Казанской агломерации привлекает бонусами Сбера: 5 процентов от цены квартиры. Другая делает прямые скидки в 2% и предлагает субсидированную ипотеку, так что для айтишников она 3,8%, а для семей — от 2 до 4,5%. Один из федеральных девелоперов готов пойти на скидки до 17% (при цене «однушки» под 10 млн это, конечно, приятный реверанс).
Очень мощно работает рассрочка, что удивляет самих девелоперов: они не до конца понимают, откуда у людей такие деньги. Даже в сегменте бизнес-класса с высоким ценником покупатели готовы нести наличку. «С конца прошлого года в бизнес- и комфорт-классе на первый план вышли программы по рассрочке от застройщиков — и вероятно, их значимость будет расти», — подтверждают в пресс-службе ГК «Новастрой». Хотя сроки этой рассрочки ни в какое сравнение с ипотечными не идут: 2-3 года в рассрочку и 30 лет в ипотеку — но ведь работает?
Девелоперы готовы ждать, пока клиент продаст свою старую квартиру. Например, в «СМУ-88» описывают механизм отложенного первоначального взноса, когда условия покупки фиксируются на 3 месяца. А за это время, как правило, человеку удается продать свое старое жилье и внести «первоначалку». «На сегодняшний день у нас подобных соглашений подписано примерно на миллиард. Это еще одно подтверждение тому, что спрос на рынке есть, он довольно стабильный», — отметил в разговоре с «БИЗНЕС Online» гендиректор компании Наиль Галеев.
До конца года будет продолжать расти доля покупателей с IT-ипотекой
Прогноз: цены будут расти на 5-7%, а дешевая ипотека остается для айтишников и семей с детьми до 6 лет
Сейчас и девелоперы, и риелторы солидарны: если есть желание купить новостройку, надо делать это прямо сейчас, до конца июня. «Успейте купить квартиру по господдержке до 1 июля»! — призывают сайты застройщиков. С 1 июля ипотека под 8% «для всех» заканчивается. Бюджетная дотация остается при семейной ипотеке под 6% и по IT-ипотеке, которая завершится в декабре этого года.
Впрочем, банки уже в пятницу, 21 июня, остановили прием новых заявок. Первым стал Сбер, за ним подтянулись и другие. Причина банальна: желающих успеть оказалось столько, что банкиры увидели досрочное исчерпание лимитов выдачи. Как отмечают в «#Суварстроит», это было ожидаемо, так что девелоперы оперативно перенаправляют клиентов в те банки, где еще есть лимиты.
Спрос смещается в сторону семейной ипотеки, говорит коммерческий директор «Ак Барс Дом» Анастасия Латыпова. «По внутренним данным компании мы видим, что часть спроса рынка плавно перетекает в сторону семейной ипотеки. На сегодняшний день на ее долю приходится почти половина сделок в структуре продаж. До конца года будет продолжать расти доля покупателей с IT-ипотекой. Кроме того, в нашем портфеле есть интересные собственные программы. В компании запущен ряд программ, не связанных с банковской сферой, которые позволяют клиентам приобретать жилье на выгодных условиях сейчас, а в дальнейшем, когда ключевая ставка снизится, обратиться в банк за ипотекой».
На данный момент в России действует несколько основных льготных ипотечных программ, которые позволяют взять кредит на покупку или строительство жилья по низкой ставке.
Господдержка — так называемая массовая льготная ипотека. Кредит со ставкой 8% выдается на покупку квартиры в новостройке, покупку или строительство дома. Первоначальный взнос — 30%; максимальная сумма кредита — 6 млн рублей.
Семейная ипотека со ставкой 6% предназначена для семей с двумя и более несовершеннолетними детьми, один из которых родился с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года. Кредит выдается на покупку квартиры в новостройке, дома с участком, а также на его строительство; на приобретение «вторички» в сельских поселениях в ДФО; первоначальный взнос — 20%, максимальная сумма кредита — 6 млн рублей.
IT-ипотеку запустили для поддержки IT-сектора и создания комфортных условий для айтишников. Она предполагает выдачу кредитов под 5% годовых на покупку квартир, таунхаусов, домов на первичном рынке, а также на их строительство. Первоначальный взнос — 2,%, максимальный размер займа в регионах-миллионниках — 18 млн рублей.
Сельская ипотека распространяется на покупку и строительство недвижимости в населенных пунктах с населением не более 30 тыс. человек. Ставка не должна превышать 3%, максимальная сумма займа — 6 млн рублей, первоначальный взнос — от 20%.
Дальневосточная ипотека под 2% выдается на покупку квартиры и дома с участком на первичном рынке, строительство дома на Дальнем Востоке; приобретение «вторички» на Чукотке и в Магаданской области. Первоначальный взнос установлен в размере 20%, максимальная сумма кредита — 6–9 млн рублей.
Но и условия семейной ипотеки изменятся. Как именно — до сих пор неизвестно. «Пока не объявлены окончательные условия по семейной ипотеке, что-то прогнозировать сложно. Программу точно сузят, но насколько будут выгодны условия для целевого сегмента пока неизвестно», — говорит Наиль Галеев.
По поручению президента РФ семейная программа продлена до 2030 года. Однако ставка 6% останется только для семей с детьми младше 6 лет
Точно известно, что по поручению президента РФ семейная программа продлена до 2030 года. Однако ставка 6% останется только для семей с детьми младше 6 лет. Из предложения минфина известно, что для семей с двумя и более детьми старше 6 лет предлагают повысить ставку до 12%. Может быть, будут какие-то «плюшки» за рождение каждого последующего ребенка.
«Мы чувствуем трансформацию рынка недвижимости, — говорит гендиректор СЗ „Заря“ Анна Маршева. — Высокая ставка и отмена льготных ипотечных программ имеют влияние в целом на отрасль. Хотя в премиум-сегменте такое влияние чувствуется меньше всего. Конечно же, как и все девелоперы, мы ждем снижения ставок к IV кварталу 2024 года — но для нас это важно скорее с точки зрения более оптимального прогнозирования формирования себестоимости».
В компании «#Суварстроит» считают, что в июле активность покупателей неизбежно снизится. «Кроме того, в июле допустили повышение ключевой ставки до 17-18%, что всегда болезненно для конечного потребителя. В ожидании снижения ключевой ставки на рынке недвижимости также может возникнуть затишье. Восстановление спроса ожидается осенью в случае введения новых отраслевых программ и появления новых условий по семейной ипотеке», — сообщили в компании в разговоре с «БИЗНЕС Online».
Итак, продажи новостроек в июле просядут, особенно в бюджетном сегменте. Продолжится ли рост цен? Да. Но темпы в 20-30% удорожания за год в прошлом, рост будет на уровне инфляции, сходятся в прогнозах эксперты. «В целом, в ближайшие 3-6 месяцев ожидаем снижение активности на рынке новостроек, выравнивание роста стоимости цен на недвижимости до 5-7% в год. Есть надежда, что общее охлаждение рынка приведет к стабилизации уровня инфляции и позволит снизить ключевую ставку, а за ней и базовые ставки по ипотеке», — прогнозируют в ГК «Новастрой».
Так что в будущем девелоперы по-прежнему рассчитывают на «ипотечную иглу» — и с нетерпением ждут, когда ЦБ наконец снизит ключевую ставку. К примеру, гендиректор компании «Самолет Плюс» Александр Попов считает, что рынок недвижимости ждет настоящее «эльдорадо». По его словам, на депозитах в банках сейчас лежит около 100 трлн рублей. «Пока эти деньги находятся в банках на вкладах по ставке 17−18 процентов, — считает Попов. — Но как только хотя бы маленький запах на рынке пройдет о том, что скоро ключ будет снижаться… мы все с вами просто увидим эльдорадо».
Впрочем, мечты об этом мифическом эльдорадо, скорее всего, разобьются о скалу в лице Эльвиры Набиуллиной. Очередное заседание ЦБ намечено на 26 июля, но регулятор уже предупредил о возможном повышении ставки.