Конец эпохи: как исчезла льготная ипотека и что осталось после неё
Ещё в июне 2024 года казалось, что жилищный бум в Новосибирске будет длиться вечно. Льготная ипотека, действовавшая с апреля 2020 года, обеспечивала стабильный спрос: ставка в 8% делала новостройки привлекательнее вторичного жилья, застройщики рекордными темпами сдавали дома, а власти отчитывались о «лучших показателях за всю историю региона». Но с 1 июля 2024 года всё резко оборвалось. Программу закрыли — и рынок первичного жилья начал стремительно терять покупателей.
Сразу после отмены льготной ипотеки объем выдачи жилищных кредитов в стране упал вдвое — с 0,8 трлн рублей в июле до 0,36 трлн в августе. В Новосибирске ситуация оказалась ещё хуже: по данным телеграм-канала «РОП», в первом полугодии 2025 года было выдано всего 7 243 ипотечных кредита, из них 3 705 — на новостройки. Это в 3,4 раза меньше, чем годом ранее. А спрос на ипотеку для покупки жилья в новостройках упал сразу на 54,7% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года.
«Раньше ипотека покрывала около 60% сделок на первичном рынке. Сейчас многие просто не решаются брать кредит», — поясняет Роман Петренко, эксперт в сфере недвижимости.
Самый тревожный показатель — количество непроданных квартир. По данным RID Analytics, на апрель 2025 года в сданных и строящихся домах Новосибирска оставалось 28,4 тысячи квартир, которые так и не нашли покупателей. Это абсолютный максимум за последние девять лет. Для сравнения: в декабре 2023 года таких квартир было 19,3 тысячи, а в 2020-м — всего 11,8.
Особенно остро ситуация ощущается в новых микрорайонах — например, в ОбьГЭС или на левом берегу. Там десятки домов сданы, но окна многих квартир остаются тёмными.
Застройщики в осаде: как выжить без льготной ипотеки
В ответ на падение спроса застройщики начали применять всё возможное: скидки до 15%, рассрочки на 12–24 месяца, программы trade-in, субсидирование ставок. Некоторые даже намеренно затягивают сроки сдачи домов, чтобы не попасть под повышенные ставки по проектному финансированию.
«Застройщиков могут съесть собственные кредиты. Сейчас они идут на разные ухищрения: например, предлагают рассрочку на период строительства и намеренно затягивают ввод домов, чтобы не налететь на бешеные кредиты», — объясняет Сергей Николаев, аналитик и автор телеграм-канала «РОП|Рейтинги.Оценки.Прогнозы».
Но даже эти меры не всегда спасают. Система эскроу-счетов, созданная для защиты дольщиков, теперь работает против застройщиков: если более 20–30% квартир остаются непроданными, они переходят в залог банку, а ставка по кредиту резко возрастает.
В августе 2025 года застройщики вывели на продажу всего 696 квартир — минимум за три года. При этом разрешения на строительство продолжают получать. «Компании получают разрешения про запас, но не идут в продажу — боятся не закрыть эскроу-счета», — отмечает Николаев.
Несмотря на кризис, цены на новостройки в Новосибирске продолжают расти — пусть и медленнее. В первом квартале 2025 года средняя стоимость квадратного метра выросла на 2,9%, до 160 400 рублей. Для сравнения: в 2021 году рост составлял 20,4%, в 2022-м — 17,6%, в 2023-м — 12,6%, а в 2024-м (пока действовала льготная ипотека) — 9,1%.
Эксперты связывают текущий рост с инфляцией, ростом себестоимости строительства и комиссиями, которые застройщики вынуждены платить банкам за участие в льготных программах.
Самые дорогие квартиры — в Центральном (178,1 тыс. руб./м²) и Железнодорожном (172,2 тыс. руб./м²) районах. А самые доступные — в Кировском (106,2 тыс. руб./м²).
Интересно, что спрос постепенно смещается в сторону готового жилья: покупатели всё чаще выбирают сданные дома, чтобы избежать рисков и сразу заселиться. Это особенно актуально для тех, кто не попадает под семейную ипотеку.
Спасательный круг для застройщиков: миллиарды для избранных
Пока массовый рынок тонет, в Новосибирске процветает другой — льготный для ИТ-специалистов. С 2022 года в регионе выдано более 3500 ИТ-ипотек на 24,5 миллиарда рублей. Только в 2025 году — почти 500 кредитов на 3,4 миллиарда. Это не просто цифры: это реальные семьи, которые покупают жильё по ставке от 3% до 5%, в то время как остальные новосибирцы мечтают о 12%.
Государство явно делает ставку на точечную поддержку. Вместо универсальной льготной ипотеки появляются сегментированные программы: для ИТ-специалистов, для семей с детьми, для работников ОПК.
В Новосибирской области уже запущена программа льготного кредитования для сотрудников оборонно-промышленного комплекса. Первые ключи от квартир получила семья с авиационного завода им. Чкалова.
«Принято уже более 10 решений по семейной ипотеке, на рассмотрении — ещё несколько десятков заявок», — заявил Иван Фаткин, заместитель министра строительства региона.
Так что поддержка, скорее всего, в обозримом будущем будет не для всех — только для «нужных» категорий.
Регион делает ставку на цифровую экономику, наукоемкие отрасли, человеческий капитал. Но цена этой стратегии — социальное расслоение. Те, кто вне «льготных» категорий, рискуют надолго остаться без собственного жилья.
И пока одни получают ключи от новых квартир по льготной ипотеке, другие всё ещё мечтают о первом взносе.
Ранее мы сообщали, почему не все новосибирцы рады новоселью.