Земельный запрос: почему суд отказал в изъятии участков «Садов Майендорф»

Суд отказался возвращать государству землю в элитном поселке Московской области. Повлиять на такое решение мог вывод о соблюдении порядка продажи земли или отсутствие признаков недействительности сделок, объясняют юристы. Изъять 13 участков площадью около 100 га земли в подмосковной Барвихе надзорный орган потребовал в январе этого года. Спустя почти год разбирательств суд Подмосковья отказал Генпрокуратуре в удовлетворении иска и признал за собственниками участков право на владение. Юристы назвали это решение неожиданным, но «явно не окончательным». О том, есть ли дальнейшие перспективы у этого спора — в материале «Известий».

В чем причина иска Генпрокуратуры к собственникам «Садов Майендорф»

Одинцовский городской суд Московской области в понедельник, 9 декабря, отказал в удовлетворении иска Генпрокуратуры об изъятии земельных участков подмосковного поселка «Сады Мейендорф» у их нынешних собственников. Это может быть связано с тем, что один из ключевых ответчиков по делу, владелец «Уралхима» Дмитрий Мазепин, ранее признал требования надзорного ведомства обоснованными, полагают опрошенные «Известиями» юристы.

Участки принадлежали правительственному санаторию «Барвиха», который находился в ведении Управделами президента. Но в 2001 году правительство Московской области вывело их из Лесфонда под коммерческую застройку.

В январе этого года Генеральная прокуратура обратилась в суд с иском об изъятии 13 участков, занимающих около 100 га земли в подмосковной Барвихе. В числе собственников значатся предприниматели, участники списка Forbes. Это бывший владелец «Уралхима» Дмитрий Мазепин, жена ресторатора Аркадия Новикова Надежда Адвокатова, предприниматель и сооснователь сети «Магнит» Алексей Богачев.

По данным Генпрокуратуры, земли были отчуждены из федеральной собственности через цепочку сделок. Прокуроры считают этот процесс незаконным и крайне убыточным для государства. Как следует из иска, многомиллиардные участки были отчуждены из собственности государства не по рыночной, а по нормативной цене квадратного метра земли в Московской области. В 2001 году она составляла всего 55 рублей. В то время как рыночную цену участков эксперты АНО «Экспертиза» российской Торгово-промышленной палаты оценили в 3,5–4,5 тыс. рублей.

В итоге участки, за которые государство должно было, по оценкам экспертов, получить 3,5 млрд рублей, ушли в частные руки за 54,4 млн рублей. При этом сумма реставрации замка, согласно акту выполненных работ, составила 321 млн рублей — такая цифра прозвучала в суде.

Согласно материалам дела, эту стоимость в надзорном органе сочли заниженной. Кроме того, в суде прокурор заявила, что инвестдоговор о реставрации был всего лишь прикрытием сделки о купле-продаже. А покупатель, который должен был отреставрировать замок баронессы Майендорф в обмен на земли, ООО «Кантри-Про» (ликвидировано в 2009 году) не выполнил свои обязательства. Эту компанию в надзорном ведомстве считают однодневкой, созданной специально для выведения земель в частные руки и никогда не имевшей необходимых мощностей для проведения реставрационных работ.

Адвокаты ответчиков с этими доводами были не согласны. В суде они говорили о том, что элитные земельные участки площадью от 2,5 тыс. до 21 тыс. кв. м в подмосковной Барвихе стоимостью несколько миллиардов рублей приобретались «через десятые руки» добросовестными покупателями. А один из ответчиков по иску, основатель оружейных магазинов «Кольчуга» и владелец коммерческой недвижимости в центре Москвы Михаил Хубутия заявлял «Известиям», что, несмотря на выплаченный кредит, долгое время не мог получить разрешение от властей на постройку здания.

Признание Дмитрием Мазепиным «по непонятным причинам» требований Генпрокуратуры обоснованными существенно затруднило задачу защиты и потребовало дополнительных доказательств их добросовестности, отметили в разговоре с «Известиями» представители одного из ответчиков по иску Александра Орлова.

— Спор рассматривался в суде первой инстанции около года, и нам пришлось провести целое расследование, чтобы такие доказательства представить, — заявили адвокаты ответчика Олег Сампаев и Роланд Зантарая. — В итоге нам удалось доказать, что на момент выбытия земли из госсобственности нынешние ответчики никакого отношения к этому процессу не имели.

Минмособлимущество, которое было привлечено по иску в качестве третьего лица, заявило на одном из заседаний, что считает продажу земли в Барвихе законной. Согласно документу, который предоставило ведомство, договор был составлен в соответствии с действовавшими на тот момент нормативами.

На одном из заседаний в Одинцовском суде основатель АО «Объединенная химическая компания «Уралхим» Дмитрий Мазепин признал иск Генпрокуратуры об изъятии участков в закрытом поселке «Сады Майендорф» в пользу государства. До этого предприниматель обоснованность претензий отрицал. Согласно новому заявлению бизнесмена (есть у «Известий»), факт неправомерного выбытия земель санатория «Барвиха» Управления делами президента РФ из государственной собственности «находит свое объективное подтверждение».

По мнению источника «Известий», знакомого с деталями конфликта, именно тяжба Дмитрия Мазепина за право на проезд через санаторий «Барвиха» и его «принципиальная позиция» по этому поводу могла спровоцировать иск Генпрокуратуры.

Еще в 2019 году бизнесмен потребовал предоставить ему доступ к своему участку по территории санатория «Барвиха», который и сейчас принадлежит Управделами президента. Урегулировать вопрос в досудебном порядке не удалось, и бизнесмен обратился в суд первой, затем кассационной и апелляционной инстанций. Тяжба привлекла внимание надзорного ведомства к проблеме приватизации окружающей санаторий земли.

Компромиссное решение

С точки зрения закона решение Одинцовского суда ожидаемое, поскольку сегодняшние владельцы земельных участков — добросовестные приобретатели, полагает председатель коллегии адвокатов «Вашъ юридический поверенный» Константин Трапаидзе.

— Возможно, на этот раз суд исходил из того, что в свое время, когда участки продавались, бывший владелец замка не принял должных мер, чтобы понудить нового владельца прилегающих к нему земель к исполнению условий договора — то есть, обещанной реставрации и взысканию с него ущерба, — полагает адвокат.

По его мнению, попытка Дмитрия Мазепина добиться права на проезд через санаторий «Барвиха» к своим земельным угодьям действительно могла спровоцировать иск.

— Генпрокуратура оспорит, конечно, и здесь будет важно, насколько это вопрос политический. Исходя из того, что спорили Мазепин, Управделами президента и Генпрокуратура, и Мазепин вынужден был признать необоснованность своих требований (о проезде по территории санатория «Барвиха» — Ред.), — полагает Константин Трапаидзе.

Решение Одинцовского суда не было ожидаемым, но и беспрецедентным его назвать нельзя, считает советник Юридическая фирма «ЮСТ» Михаил Чугунов.

— Иски прокуратуры отличаются по содержанию требований и набору обстоятельств, на которых они основаны, — пояснил адвокат. — Например, есть так называемые «антикоррупционные» иски, когда прокуратура требует изъять то или иное имущество, проданное с нарушением законодательства о противодействии коррупции. По таким спорам решения практически всегда выносят в пользу прокуратуры. Ситуация с землями Барвихи скорее похожа на обычный гражданский спор, по ним решения в пользу ответчиков принимают чаще.

Российское право, добавили адвокаты, не прецедентное, поэтому само по себе такое решение вряд ли что-то изменит в судебной практике, если только спор не дойдет до Верховного или Конституционного Судов, где дадут ему оценку. В последнем случае позиция высших инстанций может повлиять на формирование практики.

— Причин для отказа в удовлетворении иска может быть много: суд мог прийти к выводу о соблюдении порядка продажи земли, мог не усмотреть признаков недействительности сделок, подтвердить возмездность приобретения и так далее, — считает Михаил Чугунов. — Наконец, по такого рода искам, как неоднократно отмечали в последнее время и Верховный, и Конституционный суды, в отношении добросовестных приобретателей должны применяться правила об исковой давности. Это тоже могло послужить основанием для отказа в иске.

По мнению юристов, для нынешних владельцев земель нынешнее решение суда — хороший сигнал, но далеко не окончательный. Они сошлись на том, что Генпрокуратура, скорее всего, будет оспаривать решение Одинцовского суда в апелляционной инстанции.

— Если Генпрокуратура будет обжаловать решение, вышестоящие инстанции вполне могут его отменить или изменить, например, отказав в иске к одним собственникам и удовлетворив его в отношении других, — сказал Михаил Чугунов. — При этом если кассационные и надзорная инстанция ограничены только проверкой соблюдения норм права, то в апелляционной инстанции дело повторно разбирают по существу с исследованием доказательств.

Константин Трапаидзе полагает, что окончательное решение в любом случае будет компромиссным.

— Я думаю, что ключевым моментом будет решение по иску Мазепина, и если острые вопросы снимутся, то стороны скорее всего придут к соглашению, устраивающему и тех и других. Видимо, медиаторам, которые участвовали в этом деле, удалось найти ключевые болевые точки этого конфликта и как-то их урегулировать. Здесь скорее всего эти вещи сыграли ключевую роль наряду с материальным и политическим весом ответчиков, — рассуждает Константин Трапаидзе.

«Известия» направили в Генпрокуратуру запрос о том, будет ли надзорное ведомство обжаловать решение Одинцовского суда. На момент публикации ответ не поступил.