Новосибирск теряет звание самой дорогой столицы сибирской недвижимости
Общая ситуация на рынке жилья
Рынок недвижимости Сибири демонстрирует резкую разнонаправленную динамику, где каждый крупный город живёт по своим собственным правилам. На этом фоне особенно выделяется Иркутск, где всего за квартал новостройки подорожали почти на четверть — на 22,7%, что позволило ему обогнать Новосибирск и стать новым ценовым лидером в Сибири. Параллельно уверенный рост демонстрируют Новокузнецк и Кемерово, стартовавшие с относительно низкой базы, что открывает для инвесторов новые возможности.
В то же время Новосибирск, долгое время бывший флагманом сибирского рынка, переживает заметную коррекцию. Стоимость квадратного метра в новостройках здесь снизилась почти на 8%, что, безусловно, играет на руку покупателям, делая приобретение жилья более доступным. Вторичный рынок города, напротив, сохраняет хладнокровие — цены остались практически на прежнем уровне, что говорит об установлении общей стабильности.
Однако инвесторам и продавцам напротив, придется пересмотреть свои стратегии. Падение цен на первичном рынке создаёт косвенное давление на «вторичку», поскольку у покупателей появляется более выгодная альтернатива. Более того, утрата статуса самого дорогого рынка региона сигнализирует о перераспределении инвестиционных потоков в пользу других городов.
Купить или снимать?
Ранее аналитик Сергей Николаев выявил парадоксальный тренд: хотя формально ипотека стала доступнее, её фактическая нагрузка на бюджет многократно превышает затраты на аренду. Так, согласно подсчетам эксперта, с декабря 2019 по декабрь 2024 года стоимость аренды двухкомнатной квартиры в городе увеличилась на 105% — с 19,2 до 39,3 тысяч рублей. Казалось бы, значительный рост. Однако ипотечный платёж за аналогичное жильё за тот же период совершил настоящий рывок, увеличившись на 510% — с 21,6 до 131,8 тысячи рублей. Такой разрыв, по словам Николаева, делает стандартную рыночную ипотеку экономически бессмысленной для большинства горожан, оставляя аренду более выгодным краткосрочным решением.
Тем не менее, при долгосрочном планировании картина меняется. Аренда однокомнатной квартиры сегодня варьируется от 18 тысяч рублей в районе Выборной до 60 тысяч в центре, со средней ценой выше 30 тысяч. За пять лет такие расходы составят более 2,3 миллиона рублей, что сопоставимо со стоимостью самой квартиры в некоторых районах, что заставляет многих задуматься о покупке как об инвестиции в будущее.
Предложения банков
Ситуацию на кредитном рынке осложняют всё ещё высокие ставки. После снижения ключевой ставки ЦБ до 18% банки начали постепенно уменьшать проценты, однако средняя ипотечная ставка в Новосибирске в июле оставалась на уровне 21,18%. По данным ЕИСЖС, за первые семь месяцев 2025 года ставки по первичке снизились до 24,45%, по вторичке — до 24,57%, а по рефинансированию — до 25,68%. Эксперты сходятся во мнении, что для реального восстановления спроса необходимо дальнейшее снижение ключевой ставки хотя бы до 12%. Сейчас верхние ценовые границы сделок все еще достигают внушительных значений: в Новосибирске стоимость квартир доходит до 21,2 млн руб.