Chi usufruisce del superbonus ottiene a spese delle casse pubbliche una rivalutazione dell’immobile e lil disegno di Legge di Bilancio prevede che in alcuni casi una parte della plusvalenza vada a favore del Fisco. Ne abbiamo scritto diffusamente qui, presentando alcune simulazioni della Fondazione nazionale commercialisti. Un lettore, proprio a seguito di quell’articolo, ha posto un quesito interessante. «Non c’è il rischio — scrive — che venditore e acquirente si accordino per un prezzo più basso di quello reale riducendo se non addirittura annullando l’imposta?».
Innanzitutto, il pagamento del prezzo della casa viene perfezionato al rogito davanti al notaio, la somma scritta sul rogito deve essere uguale a quella del preliminare d’acquisto (il “compromesso”) registrato o trascritto. Un eventuale accordo per dichiarare un prezzo più basso del reale quindi presuppone che sia concluso a latere del compromesso. Allo stato attuale l’imposta sulla plusvalenza immobiliare si applica solo quando l’immobile oggetto della vendita non ha i requisiti di prima casa ed è pervenuto nella proprietà del venditore solo per acquisto e da meno di cinque anni. Quando il venditore non ha imposte da pagare accordarsi per dichiarare un prezzo più basso non ha senso comunque: la cifra ricavata dalla vendita è tutta liberamente nella disponibilità del venditore ed è una eccellente pezza giustificativa per successive operazioni finanziarie. Anche per l’acquirente che non ha nulla da nascondere non ha senso dichiarare una cifra inferiore a quella reale, perché con la disciplina del “prezzo-valore” paga le imposte sulla rendita catastale rivalutata e non sulla somma realmente versata. Il valore reale della transazione è base imponibile solo nel caso di acquisto di abitazioni in regime Iva.
C’è un però: l’acquirente potrebbe avere l’interesse a dichiarare meno nel caso in cui non potesse giustificare fino in fondo la disponibilità delle risorse per pagare la casa, come nel caso di un contribuente sconosciuto, o quasi, al Fisco che compra una casa da 500 mila euro in contanti o ha ereditato o ha vinto al Superenalotto o ha qualcosa da spiegare all’Agenzia delle Entrate. Ma anche in questa ipotesi rimane il fatto che se il venditore non deve pagare imposta sulla plusvalenza, facendosi dare una parte in nero va contro il proprio interesse.
Per tornare quindi alla domanda del nostro lettore, il rischio del nero quando il venditore deve pagare l’imposta sulla plusvalenza è limitato all’ipotesi che anche il venditore abbia interesse a tenere artatamente basso il prezzo sul rogito. Si tratta comunque di un’operazione complicata, perché da gestire in contanti e se si versano in banca cifre che non hanno adeguate pezze d’appoggio l’operazione viene segnalata perché in “odore” di riciclaggio. Appare più verosimile che, soprattutto per immobili di un certo pregio, l’imposta finirà per versarla l’acquirente, pagando un prezzo più alto.
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03 dic 2023
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